Отчет по практике в ЗАО «Тосненский Городской Центр Недвижимости»

Закрытое акционерное  общество «ИКС 5 Недвижимость», зарегистрировано решением Регистрационной палаты Санкт-Петербурга №187722 от 15.03.2000г., Свидетельство о государственной регистрации №108247, ИНН 7816157915, КПП 784601001, ОГРН 1027807980991 (Свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ от 17.10.2002 г., выдано ИМНС РФ по Фрунзенскому району Санкт-Петербурга), место нахождения: 196191, г. Санкт-Петербург, ул. Варшавская, дом 25, корп. 2, лит. А, именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице представителя Павлова Александра Георгиевича, действующего на основании доверенности от 14 мая 2010 года на бланке 99 НП 7845180, удостоверенной Алексеевым Сергеем Дмитриевичем, нотариусом города Москвы, зарегистрированной в реестре за № 2-6441, с другой стороны, также далее именуемые в ряде случаев по отдельности и совместно «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1. В порядке и на условиях, определяемых настоящим договором, Арендодатели обязуются передать, а Арендатор принять во временное возмездное владение и пользование свободное от обязательств перед третьими лицами недвижимое имущество (далее - Помещение).

Характеристики Помещения, в том числе адрес расположения, общая площадь и перечень комнат в соответствии с документами технической инвентаризации указаны в Разделе I Приложения № 1 к настоящему договору.

2. Целевое назначение Помещения: розничная торговля продуктами питания, алкогольной продукцией и сопутствующими товарами, для обслуживания которого Арендатор имеет право разместить в Помещении административные, складские и подсобные помещения, а также сдача в субаренду.
3. Передача Арендатору Помещения по Акту приема-передачи осуществляется Арендодателями в сроки указанные в Разделе II Приложения № 1 к настоящему договору.
4. Арендодатели гарантируют, что:

• Помещение не находится под арестом;

• Помещение не имеет ограничений (запрещений) в использовании по указанному в п.1.2. настоящего договора назначению.
5. Арендодатели гарантируют, что:
• Помещение не заложено, не обременено правами третьих лиц.
6. Арендодатели гарантируют, что с момента передачи Помещения по акту приема-передачи и до окончания срока аренды для целей разрешенного использования Арендатором Помещения, Помещение будет обеспечено коммунальными услугами в объеме предусмотренном Разделом III Приложения № 1 к настоящему договору, в т.ч. работоспособной системой теплоснабжения (опрессовка и ежегодная плановая сдача системы теплоснабжения организациям, отвечающим за её работоспособность).

2. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА И ПРАВА СТОРОН

1. Арендодатели обязуются:
1. Передать Арендатору Помещение по Акту приема-передачи, не позднее чем в срок, указанный в п.1.3. настоящего договора, в состоянии, предусмотренном п.1.6. настоящего договора.
2. Предоставить Арендатору и его субарендаторам на прилегающей к зданию, в котором расположено Помещение, территории место для размещения контейнеров в количестве предусмотренном Разделом IV Приложения № 1 к настоящему договору, предназначенных для хранения твердо-бытовых отходов деятельности Арендатора. Плата за размещение контейнеров входит в состав арендной платы.
3. Обеспечить сотрудникам Арендатора, его субарендаторов и контрагентов возможность доступа в Помещение и использования зоны разгрузки в круглосуточном режиме. Плата за пользование зоной разгрузки входит в состав арендной платы.
4. В минимально технически необходимые сроки, устранять за счет собственных сил и средств неисправности, устранять аварии в сети электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения и иных обеспечивающих нормальную эксплуатацию Помещения системах, а также в минимально технически необходимые сроки, но не позднее 4 ( четырех) часов с момента возникновения неисправности и/или аварии устранять их последствия, в случаях, если такие неисправности/аварии произошли не по вине Арендатора.
5. В течение 02 (Двух) месяцев, с момента подписания настоящего Договора, самостоятельно, за свой счет осуществить подачу настоящего договора на государственную регистрацию в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Обязанность по получению/оплате документов технической инвентаризации возлагается на Арендодателей.
6. Самостоятельно своими силами и за свой счет производить государственную регистрацию всех дополнительных соглашений к настоящему договору в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в течение 45 календарных дней с даты их подписания, при условии предоставления Арендатором документов, необходимых с его стороны для регистрации дополнительного соглашения.
7. Заключать и своевременно пролонгировать договоры с обеспечивающими нормальную эксплуатацию Помещения организациями (договоры энергоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, сезонного отопления, уборку прилегающей к зданию, в котором расположено Помещение, территории), надлежащим образом оплачивать их услуги.
8. В день подписания настоящего договора, предоставить Арендатору требуемую в соответствии с законодательством документацию, необходимую для размещения Арендатором наружных рекламных вывесок, баннеров и рекламных щитов.

Арендодатели обязуются  согласовать паспорт рекламного места Арендатора и его субарендаторов.

По письменному запросу  Арендатора и при наличии технической  возможности, выделить иные, не предусмотренные  Приложением № 3 к настоящему договору, места для размещения Арендатором и его субарендаторами наружных рекламных вывесок и рекламных щитов.

Изготовление, размещение, получение и оформление всей необходимой  разрешительной документации на всю  наружную (фасадную) рекламу Арендатора, Арендатор осуществляет за счет собственных средств. Все платежи (текущие платежи), связанные с наружной рекламой Арендатора, производятся за счет средств Арендатора.

9. В дату подписания настоящего договора передать Арендатору заверенные Арендодателями копии договоров с обеспечивающими нормальную эксплуатацию Помещения организациями (договоры энергоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, сезонного отопления, уборку прилегающей к зданию в котором расположено Помещение территории), а также предоставить Арендатору требуемую в соответствии с законодательством документацию, необходимую для получения Арендатором и/или его субарендаторами разрешения на торговлю и лицензий.

В течение срока действия настоящего договора не позднее чем  в трехдневный срок с момента получения соответствующего запроса от Арендатора представлять последнему:

• необходимое для реализации прав и обязанностей Арендатора по настоящему договору количество копий правоустанавливающих документов на Помещение,
• предоставлять Арендатору по его требованию документацию необходимую в соответствии с законодательством для осуществления Арендатором и/или его субарендаторами торговли, продления разрешения на торговлю и лицензий.
10. За свой счет производить капитальный ремонт Помещения либо его элементов и коммуникационных сетей, при этом Арендодатели обязаны согласовать с Арендатором время и сроки проведения капитального ремонта Помещения.
11. Предоставить Арендатору право самостоятельной сдачи в субаренду Помещения или его части под цели указанные в п.1.2. настоящего договора.
12. В случае досрочного расторжения настоящего договора Арендодатели обязуются возвратить Арендатору излишне уплаченную арендную плату в 10-дневный срок с момента (дня) освобождения Арендатором Помещения и передачи его по Акту сдачи-приемки.
13. В пятнадцатидневный срок с момента прекращения настоящего договора собрать полный пакет документов, необходимых для подачи в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с прекращением действия настоящего договора и подать его на государственную регистрацию.
14. Арендодатели в случаях предусмотренных законодательством, обязуются не позднее 5 (пятого) числа месяца, завершающего квартал составлять и выставлять Арендатору оформленный в соответствии с требованиями законодательства РФ о налогах и сборах счет-фактуру за прошедший квартал.
15. В дату подписания настоящего договора предоставить Арендатору документы в соответствии с Разделом VI Приложения № 1 к настоящему договору.
16. Не препятствовать оператору (провайдеру) телекоммуникационных услуг осуществлять работы по обеспечению каналов связи Арендатору, на территории и крыше здания в котором расположено Помещение.
17. Самостоятельно и за свой счет нести эксплуатационные и иные расходы, связанные с обеспечением функционирования здания и поддержанием здания, в состав которого входит Помещение (за исключением Помещения), в надлежащем техническом, противопожарном и санитарно-эпидемиологическом состоянии.
18. В течение 21 (Двадцати одного) календарного дня после подписания Акта приема-передачи Помещения по Краткосрочному договору аренды нежилого помещения №______ от 30 июня 2010 года выполнить остекление фасада Помещения. В случае неподписания Акта приема-передачи Помещения по Краткосрочному договору аренды нежилого помещения №______ от 30 июня 2010 года Арендодателя обязуются выполнить остекление фасада Помещения в течение 21 (двадцати одного) календарного дня после подписания Акта приема-передачи Помещения по настоящему договору.
2. Арендатор обязуется:
1. При условии исполнения Арендодателями обязательств, предусмотренных п.2.1.1, 1.6. настоящего договора, Арендатор обязуется принять Помещение по Акту приема-передачи в установленные настоящим договором сроки.
2. Своевременно вносить арендную плату и иные платежи, предусмотренные настоящим договором.
3. Использовать Помещение по целевому назначению, указанному в п.1.2. настоящего договора.
4. Содержать Помещение в технически исправном состоянии в части проведения текущего ремонта, соблюдать требования санитарных и противопожарных норм, самостоятельно и за свой счет устранять нарушения, вызванные действиями/бездействием Арендатора.
5. За свой счет осуществлять охрану находящихся в Помещении материальных ценностей.
6. В случае возникновения аварийных ситуаций в Помещении обеспечить доступ в него уполномоченных сотрудников Арендодателей и/или работников коммунальных и аварийно-технических служб.
7. Самостоятельно и за свой счет устранять последствия аварий и повреждений Помещения, произошедших по вине Арендатора.
8. В дату подписания настоящего договора Сторонами, предоставить Арендодателям документы необходимые для государственной регистрации настоящего договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с Разделом VI Приложения № 1 к настоящему договору.
9. В десятидневный срок с момента прекращения настоящего договора собрать полный пакет документов, необходимых для подачи в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с прекращением действия настоящего договора, и передать его Арендодателям для подачи в орган осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3. Арендодатели имеют право:
1. Инспектировать, в рабочее время Арендатора, Помещение на предмет его технического состояния и целевого использования в присутствии представителя Арендатора не чаще, чем один раз в месяц, при условии согласования дня посещения с Арендатором.
2. Распоряжаться своим имуществом без согласия Арендатора при условии сохранения в силе условий настоящего договора.
3. Требовать возмещения реального ущерба, причиненного по вине Арендатора вследствие нарушения им норм эксплуатации Помещения или невыполнения других обязательств, предусмотренных настоящим договором.
4. Арендатор имеет право:
1. Пользоваться Помещением на условиях настоящего договора.
2. Преимущественного права аренды Помещения по истечении срока действия настоящего договора.
3. В любое время проверять правильность счетов, выставляемых на оплату Арендодателями.
4. Устанавливать, монтировать, содержать и использовать в Помещении необходимое оборудование, приспособления для торговли и деловой деятельности, системы и оборудование для охраны, и другую собственность. Такое оборудование не должно рассматриваться как часть Помещения или другой собственности, сдаваемой в аренду в соответствии с настоящим договором, и остается собственностью Арендатора.
5. Использовать иные, находящиеся в общем пользовании, помещения здания, в котором расположено Помещение (места общего пользования), и прилегающую к нему (зданию) территорию, в соответствии с их целевым назначением. Плата за пользование прилегающей к зданию территорией и местами общего пользования входит в состав арендной платы.
6. Самостоятельно (без дополнительного согласия Арендодателей) сдавать в субаренду Помещение или его части, в том числе под цели, не предусмотренные п.1.2. настоящего договора. Настоящим Арендодатели дают свое полное и безотзывное согласие на сдачу Арендатором самостоятельно Помещения или его части в субаренду.
7. По своему усмотрению устанавливать режим работы торгового предприятия.
8. Производить за свой счет перепланировку Помещения с письменного согласования с Арендодателями.
9. Самостоятельно определять оператора (провайдера) телекоммуникационных услуг в Помещении.
10. Доступа в места установки узлов (приборов) учета в здании, в котором расположено Помещение, с целью контроля данных, отражающих количество потребленных в здании энергоносителей за отчетный период времени.
11. С даты подписания настоящего договора использовать место, указанное в Приложении № 3 к настоящему договору, для размещения Арендатором и/или его субарендатором наружных рекламных вывесок, баннеров и рекламных щитов.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

1. За владение и пользование Помещением Арендатор ежемесячно уплачивает Арендодателям арендную плату.
1. Размер арендной платы, порядок его изменения определены в Разделе VII Приложения № 1 к настоящему договору.
1. Оплата арендной платы производится Арендатором не позднее 15 (Пятнадцатого) числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды.

Оплата арендной платы за первый календарный месяц аренды производится Арендатором не позднее пяти банковских дней с даты подписания Акта приема-передачи Помещения.

В случае неисполнения Арендодателями условий, указанных в п.2.1.14. настоящего договора, Арендатор вправе, без применения к нему каких-либо мер ответственности, удержать из арендной платы, до полного исполнения Арендодателями обязательств указанных в п.2.1.14. настоящего договора, суммы НДС, по которым Арендатор не получил соответствующие счета-фактуры, с последующей оплатой удержанных сумм после полного исполнения Арендодателем обязательств, указанных в п.2.1.14. настоящего договора.

2. Обязательства Арендатора по уплате арендной платы начинаются с момента фактического принятия Помещения по Акту приема-передачи.

Если первый и/или последний месяцы аренды являются неполными, то размер арендной платы рассчитывается за первый месяц, исходя из количества дней с момента подписания сторонами Акта приема-передачи до последнего числа данного календарного месяца, а за последний - исходя из количества дней с первого числа данного месяца до дня расторжения договора.

3. При увеличении арендуемой площади в связи с произведенной Арендатором перепланировкой (переустройством), размер ежемесячной арендной платы не меняется.
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
1. В случае неисполнения Сторонами обязанностей, указанных в настоящем договоре Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.
2. Обязательство по уплате пени, штрафов, компенсаций и возмещения возникает у виновной Стороны с момента предъявления другой Стороной письменного требования об этом. Не предъявленные штрафные санкции не начисляются и не уплачиваются.
5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
1. Срок аренды по настоящему договору указан в Разделе VIII Приложения № 1 к настоящему договору.
2. Настоящий договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до окончания срока аренды, указанного в п.5.1. настоящего договора. При этом Стороны согласились, что в соответствии со ст.425 ГК РФ условия настоящего договора будут распространяться на отношения Сторон, возникшие с даты подписания настоящего договора.
3. В случае если за 30 дней до окончания срока аренды ни одна из Сторон письменно не заявит своих намерений о его расторжении, он считается возобновленным на тот же срок на тех же условиях.
4. Арендодатели вправе досрочно расторгнуть настоящий договор в случае неоплаты арендной платы в течение 2 (два) месяцев, при этом Арендодатели обязаны уведомить арендатора не позднее, чем за 2 (два) месяца до даты предполагаемого расторжения настоящего договора.
5. Арендатор вправе в любой момент в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, письменно уведомив Арендодателей не менее чем за 2 (Два) месяца.
6. Арендатор вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора с письменным уведомлением Арендодателей за 10 рабочих дней в случаях, когда Арендодатели:

• создают препятствия пользованию Помещением в соответствии с условиями настоящего договора или назначением Помещения;

• переданное Помещение имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены Арендодателями и не могли быть обнаружены Арендатором при осмотре Помещения;
• нарушили одно или несколько обязательств, предусмотренных п.п.1.4., 1.6., 2.1.10. настоящего договора и не исправил их в срок 20 (двадцать) рабочих дней.

6. ФОРС-МАЖОР

1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по настоящему договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора в результате событий чрезвычайного характера, наступление которых сторона, не исполнившая обязательство, не могла ни предвидеть, ни преодолеть разумными мерами (форс-мажор).
2. Обе Стороны должны немедленно известить письменно друг друга о начале и окончании обстоятельств форс-мажора, препятствующих выполнению обязательств по настоящему договору.
3. Сторона, ссылающаяся на форс-мажорные обстоятельства, обязана предоставить для их подтверждения документ компетентного (уполномоченного) государственного органа.
7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
1. Стороны обязуются в дату подписания настоящего договора заключить и обеспечить в течение всего срока аренды действие Агентского договора (далее – Агентский договор) на следующих условиях:
1. Предметом Агентского договора является - обязательство Арендодателей (выступающего в качестве Агента), имеющего договорные отношения с соответствующими снабжающими организациями, совершать от своего имени, но за счет Арендатора (выступающего в качестве Принципала) все необходимые юридические и фактические действия по обеспечению Помещения электроснабжением, теплоснабжением, водоснабжением, водоотведением, услугами телефонной связи, а также по надлежащему проведению расчетов по заключенным договорам за вышеперечисленные услуги, оказываемые соответствующими снабжающими организациями в Помещении, а Принципал обязуется уплатить Агенту вознаграждение за оказываемые услуги;
2. В случае неисполнения обязательств лицами, с которыми Агентом были заключены договоры, указанные в п.7.1.1. настоящего договора, Агент обязан немедленно сообщить об этом Принципалу, а также по требованию Принципала передать ему права по такой сделке, с соблюдением правил об уступке требования (ст. ст. 382-386, 388, 389 ГК РФ);
3. Размер агентского вознаграждения по Агентскому договору составляет - (100) рублей в год , при этом размер агентского вознаграждения может быть изменен только по соглашению Сторон;
4. Принципал вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения Агентского договора в следующих случаях:
1. заключения Принципалом договоров с организациями, обеспечивающими и снабжающими Помещение электроснабжением, теплоснабжением, водоснабжением, водоотведением, в случае досрочного расторжения настоящего договора.
2. В случае отсутствия Агентского договора в независимости от оснований, размер арендной платы указанный в настоящем договоре будет включать помимо прочего в том числе и стоимость затрат Арендодателей по обеспечению Помещения электроснабжением, теплоснабжением, водоснабжением, водоотведением, в объеме предусмотренном Разделом III Приложения № 1 к настоящему договору.
3. При досрочном расторжении настоящего договора по инициативе Арендодателей в связи с наступлением обстоятельств, ответственность за которые несет Арендатор, в случаях, когда такое право расторжения Арендодателей прямо предусмотрено законом и/или настоящим договором, а равно при досрочном расторжении настоящего договора в порядке предусмотренном п.5.5. настоящего договора, стоимость неотделимых улучшений Помещения, произведенных Арендатором, Арендодателями не компенсируется.
4. Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны лишь при условии, что они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными на то представителями сторон и скреплены печатями и вступают в силу с даты их государственной регистрации.
5. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права и обязательства по настоящему договору третьим лицам без согласования с другой Стороной.
6. Продукция и иные доходы, полученные Арендатором в результате использования Помещения, в том числе в результате сдачи Помещения либо его части в субаренду, являются его собственностью.
7. Реорганизация организации-арендодателя, организации-арендатора, а также перемена собственника Помещения не являются основаниями для изменения или расторжения настоящего договора.
8. В случае аварии, пожаров, затоплений, взрывов и других подобных чрезвычайных событий Арендодатели за свой счет немедленно принимают все необходимые меры к устранению последствий указанных событий. Арендатор возмещает ущерб от чрезвычайных событий лишь в случае, если Арендодатели докажут, что эти события произошли по вине Арендатора. При этом если ущерб, причиненный помещениям перечисленными чрезвычайными событиями, будет устранен за счет или силами Арендатора, Арендодатели будут обязаны возместить понесенные Арендатором расходы или, с согласия Арендатора, зачесть эти расходы в счет арендной платы и коммунальных платежей.
9. Споры, вытекающие из настоящего договора, рассматриваются Арбитражным судом г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
10. Стороны обязуются немедленно письменно извещать друг друга в случае изменения банковских реквизитов, местонахождения, почтового адреса.
11. В остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
12. Настоящий договор составлен в 5 (пяти) подлинных экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждого из Арендодателей, один – для Арендатора и один для представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
13. К настоящему договору прилагаются и являются его неотъемлемой частью следующие приложения: