Отчет по практике в ЗАО «Тосненский Городской Центр Недвижимости»

Исполнение договора продажи (купли-продажи) квартиры до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

У договора продажи (купли-продажи) квартиры есть существенное отличие  от других договоров купли-продажи  в вопросе определения цены. Если в тех договорах отсутствует  указание цены, то ее можно определить исходя из обычаев делового оборота, из установившейся на рынке цены на подобный товар и. т. д. Договор же продажи (купли-продажи) квартиры должен непременно предусматривать цену этой квартиры. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене квартиры, договор о ее продаже (купле-продаже) считается незаключенным.

Договор купли-продажи  приватизированной квартиры, заключенный  без предварительного разрешения органов  опеки и попечительства будет  признан недействительным, как влекущий нарушение жилищных прав и интересов несовершеннолетних детей продавца.

Договор аренды зданий (сооружений) регулируется положениями, сходными с содержащимися в ГК нормами о купле-продаже недвижимости. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в обороте.

В законодательстве четко  регламентирована форма, в которой  должен быть заключен договор аренды здания (сооружения) - простая письменная форма путем составления одного документа, подписанного сторонами. Тем самым исключена возможность оформления договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Несоблюдение формы договора аренды здания (сооружения) влечет его недействительность независимо от срока действия и участников договора.

Законодательством не установлены  ни максимальный, ни минимальный срок аренды здания (сооружения), стороны вправе самостоятельно определить в договоре характер аренды (краткосрочный или долгосрочный). Однако срок действия договора является существенным условием договора, и стороны обязаны его указать. Если все же срок не указан, то договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (в контракте можно оговорить иной срок).

Для того чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта договора аренды, оно должно обладать определенными признаками.

Здание должно быть принято  в эксплуатацию. Не может быть объектом договора аренды самовольно построенное  здание. Основными документами на здание являются технический паспорт  и поземельная книга. В бюро технической  инвентаризации ведется реестр объектов собственности юридический и физических лиц.

В договоре аренды здания (сооружения) должны быть указаны индивидуально определенные признаки объекта аренды, позволяющие твердо установить имущество, подлежащее передаче арендатору, т.е. данные, позволяющие определенно установить, какое именно здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве аренды. Поэтому, составляя контракт, необходимо указать точный адрес и общую площадь передаваемого в аренду здания (сооружения). При нарушении этих требований в договоре объект аренды считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным.

Цель использования (назначения) объекта аренды должна быть сформулирована в тексте договора предельно четко. Например, под “конторские помещения”.

Согласно общим правилам, право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Данное положение направлено на защиту законных интересов арендатора здания (сооружения) при изменении  собственника земельного участка, на котором  расположена арендованная недвижимость.

В предусмотренных законом  случаях стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Закон может устанавливать  ограничения при определении  сторонами размера арендной платы за пользование некоторыми объектами аренды.

Размер арендной платы  зависит от места расположения здания (центр или окраина); технического состояния здания, назначения помещения, принадлежности здания к памятникам истории, культуры, архитектуры; степени обустройства (лифт и т.п.); пригодности здания для коммерческой эксплуатации; вида помещения (основное или вспомогательное помещение, подвал); фактической площади здания.

Данный перечень не является исчерпывающим. Общий размер арендной платы за здание рассчитывается путем суммирования платежей за аренду отдельных помещений здания.

Изменение и дополнение условий договора аренды оформляется  в письменной форме в виде дополнительного  соглашения и является неотъемлемой частью договора. Внесение изменений и дополнений в договор допускается только по обоюдному согласию сторон. В одностороннем порядке договор может быть изменен только в случае существенного нарушения условий договора другой стороной.

Договор аренды здания (сооружения) может быть расторгнут досрочно:

1) по соглашению сторон, в том числе при предоставлении  арендатору другого здания (сооружения);

2) в судебном порядке  при нарушении условий договора;

3) при ликвидации организации  арендатора.

В одной из статей договора необходимо предусмотреть ответственность сторон за невыполнение или ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Целесообразно, к примеру, установить санкции за несвоевременное перечисление арендной платы и другие нарушения. При этом уплата неустойки не освобождает стороны от исполнения обязательств или устранения нарушений.

В нынешних условиях договор  аренды зданий и сооружений и имеет  важное значение.

Цель данного договора – обеспечить передачу имущества  во временное владение и пользование. В этом заинтересованы обе стороны. Интерес арендодателя предполагает, что с помощью передачи здания или сооружения в аренду реализуются его интересы как собственника по извлечению дохода из имеющихся у него в наличии (или приобретённых специально для ведения предпринимательства такого рода) производственных фондов. Заинтересованность арендатора к использованию нанятого недвижимого имущества состоят в том, чтобы, не обременяя себя всякий раз приобретением зданий в собственность, получить возможность эффективно использовать временно нанятое помещение для производственных или иных целей.

Действительно, давайте  посмотрим, кто обычно является арендатором  – это, как правило, юридические  лица или предприниматели, осуществляющие свою коммерческую деятельность; они  редко являются собственниками зданий, в которых располагаются их офисы, склады и др. (особенно если это юридическое лицо только что образовалось), поскольку пока не располагают достаточными средствами. Заключение договора аренды здания или сооружения в таких случаях – правильный хозяйственный шаг.

 

Заключение

 

Прохождение преддипломной  практики является важным элементом  учебного процесса по подготовке специалиста  в области юриспруденции.

Во время её прохождения  будущий юрист применяет полученные в процессе обучения знания, умения и навыки на практике.

Практическая деятельность мне помогла научиться самостоятельно решать определенные задачи, возникавшие  в ходе работы.

Я научилась составлять некоторые виды гражданско-правовых договоров, анализировать их содержание и их форму, проводить консультации.

Полученные мною практические и теоретические навыки во время прохождения практики помогут написать дипломный проект.

 

Список используемых источников

 

1. Конституция Российской  Федерации от 12 декабря 1993г.

2. Гражданский кодекс  Российской Федерации часть 1 от 30.11.1994 № 14-ФЗ, часть 2 от 26.01.1996 № 14-ФЗ, часть 3 от 26.11.2001 № 146-ФЗ, часть 18.12.2006 № 230ФЗ.

3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ

4. ФЗ от 21.07.1997г № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним»

5. Справочник риэлтора  Дубровская И.А., Соснаускене О.И.

 Справочник риэлтора. - "Юстицинформ", 2006 г.

 

Дневник о прохождении производственной практики

 

№ п/п	Число	Начало работы	Выполняемая работа	Конец работы	Подпись
февраль
1	07	9-30	Ознакомление с работой  предприятия	17-30
2	08	9-30	Ознакомление с работой  предприятия	17-30
3	09	9-30	Изучение нормативно-правовой базы в области регистрации прав недвижимость и сделок с ним	17-30
4	10	9-30	Изучение нормативно-правовой базы в области регистрации прав недвижимость и сделок с ним	17-30
5	11	9-30	Изучение нормативно-правовой базы в области регистрации прав недвижимость и сделок с ним	17-30
6	12		Выходной
7	13		Выходной
8	14	9-30	Работа с нормативно-правовой базой	17-30
9	15	9-30	Работа с нормативно-правовой базой	17-30
10	16	9-30	Ознакомление с организационной  структурой организации нормативной  документацией, определяющей работу организации  в целом и юридического отдела в частности, с должностными инструкциями работников.	17-30
11	17	9-30	Корректировка должностной  инструкции юриста	17-30
12	18	9-30	Анализ принципов расчетов платежными поручениями	17-30
13	19		Выходной
14	20		Выходной
15	21	9-30	Работа с документами	17-30
16	22	9-30	Работа с документами	17-30
17	23	9-30	Проведение юридического аудита документов на объект недвижимости	17-30
18	24	9-30	Проведение юридического аудита документов на объект недвижимости	17-30
19	25	9-30	Сбор документов на регистрацию	17-30
20	26		Выходной
21	27		Выходной
22	28	9-30	Консультации со специалистами службы государственной регистрационной палаты	17-30
март
23	1	9-30	Переоформление договора на оказание услуг	17-30
24	2	9-30	Работа над договором  долгосрочной аренды нежилого помещения	17-30
25	3	9-30	Работа над договором  долгосрочной аренды нежилого помещения	17-30
26	4	9-30	Работа над договором  долгосрочной аренды нежилого помещения	17-30
27	5		Выходной
28	6		Выходной
29	7	9-30	Работа на агентским  договором	17-30
30	8	9-30	Выходной	17-30
31	9	9-30	Работа над договором  купли продажи недвижимости	17-30
32	10	9-30	Работа над договором  предоставления комплекса ресурсов	17-30
33	11	9-30	Работа над договором  предоставления комплекса ресурсов	17-30
34	12		Выходной
35	13		Выходной
36	14	9-30	Подготовка к проведению консультаций	17-30
37	15	9-30	Подготовка к проведению консультаций	17-30
38	16	9-30	Проведение юридических  консультаций	17-30
39	17	9-30	Проведение юридических  консультаций	17-30
40	18	9-30	Проведение юридических консультаций	17-30
41	19		Выходной
42	20		Выходной
43	21	9-30	Работал с входящей корреспонденцией.	17-30
44	22	9-30	Проведение юридического аудита документов на объект недвижимости	17-30
45	23	9-30	Проведение юридического аудита документов на объект недвижимости	17-30
46	24	9-30	Проведение сделки найма  аренды помещения	17-30
47	25	9-30	Проведение сделки найма  аренды помещения	17-30
48	26		Выходной
49	27		Выходной
50	28	9-30	Проведение юридических консультаций	17-30
51	29	9-30	Проведение юридических  консультаций	17-30
52	30	9-30	Сбор документов на регистрацию	17-30
53	31	9-30	Сбор документов на регистрацию	17-30
апрель
54	1	9-30	Проведение юридического аудита документов на объект недвижимости	17-30
55	2		Выходной
56	3		Выходной
57	4	9-30	Подготовка отчетной документации о прохождении преддипломной  практики	17-30
58	5	9-30	Подготовка отчетной документации о прохождении преддипломной  практики	17-30
59	6	9-30	Подготовка отчетной документации о прохождении преддипломной практики	17-30
60	7	9-30	Подготовка отчетной документации о прохождении преддипломной  практики	17-30
61	8	9-30	Подготовка отчетной документации о прохождении преддипломной  практики	17-30
62	9		Выходной
63	10		Выходной

 

 

Приложения:

 

Приложение1.

 

ТОСНЕНСКИЙ  ГОРОДСКОЙ ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ

187000, Ленинградская область, город Тосно, проспект Ленина, дом 60, тел. 8(81361)24090, факс. 8(81361)32005, е-mail: tgcn@уаndех.ru 187026, Лен. Область, Тосненский район, город Никольское, Советский пр., дом 225 «А», тел/факс. 8(81361)55555, e-mail:tgcn@уаndех.ru

ДОГОВОР № --------

На оказание консультационных и маркетинговых услуг 

при продаже объекта  недвижимости

(с предоставлением  Исполнителю исключительного

права на поиск покупателей)

г. Тосно «____» ________________2011 г.

Гражданин(_А)_______________________________________________,

Паспорт серии ________№___________, зарегистрированный (ая) по адресу:

именуемый(ая) в дальнейшем ЗАКАЗЧИК и ЗАО «Тосненский городской  центр недвижимости»,именуемое в дальнейшем ИСПОЛНИТЕЛЬ в лице Качегова Дмитрия Альбертовича, действующего по доверенности № 1 от «13» января 2011 года, удостоверенной директором ЗАО «Тосненский городской центр недвижимости» Алексейцевым Алексеем Николаевичем, действующим на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Заказчик поручает, а Исполнитель обязуется оказать  услуги по поиску и подбору  приемлемого для Заказчика покупателя  для продажи ему, принадлежавшего Заказчику по праву собственности, объекта недвижимости:_____________________________________________________

расположенного по адресу:_____________________________________

и оборудованием (сантехническим оборудованием, коммуникациями, тепловым оборудованием и. т. П.)

Характеристика объекта

Год постройки: ____, этаж/этажность  дома ___, общая площадь __кв. м

Жилая площадь____кв.м., санузел ______, лоджия___, балкон________,

Телефон____________, иные дополнительные сведения:

Характеристика объекта  составлена на основании__________________

1.2. Заказчик предоставляет  Исполнителю исключительное право  на поиск покупателя и продажу  указанного объекта.

1.3. Объект подлежит  продажи по цене не ниже

Цена объекта может  быть уменьшена по сравнению с  ценой, указанной в настоящем пункте, только с письменного согласия Заказчика.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ  СТОРОН

2.1. Исполнитель обязуется:

• совместно с Заказчиком разработать рекламный пакет на реализуемый объект;
• подыскать организацию или физическое лицо, заинтересованное в приобретении объекта Заказчика;
• от имени и по поручению Заказчика провести предварительные переговоры с потенциальными покупателями;
• организовать встречи предполагаемых покупателей с заказчиком;
• совместно с Заказчиком подготовить документы, необходимые для заключения договора купли-продажи объекта;
• присутствовать на переговорах и встречах со всеми потенциальными покупателями;
• сообщать Заказчику по его требованию все сведения о ходе исполнения настоящего договора и при необходимости представлять соответствующие документы (копии документов);
• передавать потенциальным покупателям письменную информацию об объекте только в случае, если данная информация предоставлена Заказчиком или получена из официальных источников;
• не сообщать третьим лицам сведения, составляющие коммерческую тайну Заказчика, без согласования с ним;
• произвести за свой счет оплату работы специалистов, а также услуг организаций, привлекаемых Исполнителем с целью выполнения своих обязательств по настоящему договору.