Особенности права собственности частных лиц

    В силу особой общественной значимости земельных участков право частной  собственности на них подвергается ряду законодательных ограничений  в публичных интересах. Ведь количество и состав такого рода объектов объективно ограничены в силу очевидных естественных причин, а их использование всегда так или иначе затрагивает  интересы общества в целом. Граждане - собственники земельных участков обязаны использовать их строго по целевому назначению (для жилой застройки, для отдыха, для ведения сельскохозяйственного  производства и т.п.) (п. 2 ст. 7 ЗК) и  разрешенными способами, не наносящими вред окружающей среде, в том числе  земле как природному объекту, а  также осуществлять необходимые  меры по охране земель, соблюдать требования экологических, санитарно-гигиенических  и иных правил и нормативов, не допускать  загрязнения и ухудшения плодородия почв (ст. 42 ЗК). Несоблюдение этих требований влечет для собственника неблагоприятные  последствия вплоть до изъятия в  судебном порядке используемого  им земельного участка (ст. ст. 284 - 286 ГК; п. 3 ст. 6 Закона об обороте земель сельхозназначения). 
Таким образом, земельное законодательство регламентирует публично-правовые аспекты использования земельных участков гражданами (предоставление им земель из государственной и муниципальной собственности, ограничения прав частных собственников и т.п.), тогда как гражданское право определяет режим земельных участков как недвижимости - объекта гражданских прав (ст. 3 ЗК) ⁷. То обстоятельство, что земельное законодательство отнесено Конституцией РФ к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов, дает возможность учесть в нем все необходимые региональные особенности. Исключительная федеральная компетенция в области гражданского законодательства со своей стороны обеспечивает единство регламентации имущественного оборота земельных участков. Поэтому возникающие здесь коллизии должны разрешаться в пользу гражданско-правовых норм.

    Принадлежащие гражданам земельные участки, использование  которых не связано с осуществлением ими предпринимательской деятельности, в том числе находящиеся под  единственным пригодным для постоянного  проживания гражданина жилым помещением, согласно п. 1 ст. 446 ГПК не могут быть объектом взыскания кредиторов.

    2.2 Право собственности граждан на жилые помещения

    Под жилыми помещениями жилищное законодательство понимает не только жилые (в том числе  многоквартирные) дома и коттеджи (дачи), приспособленные для постоянного  проживания, но и отдельные квартиры и иные жилые помещения (например, отдельные изолированные комнаты  в квартирах), зарегистрированные в  этом качестве в государственных  органах, осуществляющих учет такого рода недвижимостей (обычно в территориальных  бюро технической инвентаризации - БТИ), в том числе служебные  и ведомственные, а также специализированные дома и служащие аналогичным целям  помещения - общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда (предназначенные  для расселения граждан при капитальном  ремонте домов), специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов  и др.⁸

    В соответствии со ст. 49.1 Жилищного кодекса  РСФСР граждане вправе приобрести в  собственность за плату (купить) жилые  помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Если же они являются нанимателями таких помещений, то они получают право на бесплатную приватизацию занимаемого  жилья путем заключения с органами местного самоуправления (либо с государственными предприятиями или учреждениями) договора о безвозмездной передаче жилого помещения в их собственность (ст. 54.1 Жилищного кодекса РСФСР; ст. 2 и ст. 11 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»⁹).

    Каждый  гражданин может бесплатно получить в собственность занимаемое им жилое  помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда  только один раз. Объектом приватизации не могут быть аварийные жилые  помещения, а также жилые помещения  в общежитиях, закрытых военных городках и служебные (решения о приватизации служебных жилых помещений и  коммунальных квартир могут быть приняты их собственниками или уполномоченными  ими органами). При этом могут  возникнуть отношения общей (долевой  или совместной) собственности граждан  на приватизированные в таком  порядке жилые помещения¹⁰.

    Граждане  могут приобретать жилье в  собственность и по другим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (строительство жилых домов или  участие в его финансировании, на основании договоров ренты, мены, дарения, аренды с выкупом, полной оплаты стоимости кооперативного жилья, получение  жилья в порядке наследования и т.д.).

    Находящееся в собственности граждан жилье  не ограничивается по количеству, размерам и стоимости (ч. 3 ст. 6 Закона об основах  федеральной жилищной политики). Жилые  помещения рассматриваются законом  в качестве разновидностей недвижимого  имущества. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК право на них подлежит обязательной государственной регистрации, имеющей правоустанавливающее значение. Собственники жилья вправе использовать его по целевому назначению с соблюдением  требований законодательства и интересов  других лиц, в том числе совершать  сделки по его отчуждению, залогу, аренде, передавать по наследству, а также  вселять в принадлежащие им жилые  помещения других граждан в качестве членов своих семей (ср. ст. 288 ГК; ст. 49.2 Жилищного кодекса РСФСР; ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики; ч. 1 ст. 3 Закона о приватизации жилья).

    Жилые помещения, как и земельные участки, также имеют строго целевое назначение. Такой подход закона обусловлен сохраняющимся  недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Жилые помещения  предназначены исключительно для  проживания граждан, а осуществление  прав собственника по владению, пользованию  и распоряжению такими объектами  недвижимости должно производиться  в соответствии с целевым назначением  этих вещей (ст. 288 ГК). Таким образом, не допускается сдача жилых помещений  внаем под различные офисы, конторы, склады, размещение в них промышленных, кустарных и иных производств, а  также их продажа или иное отчуждение для указанных целей без предварительного перевода этих помещений в категорию  нежилых, т.е. без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует  соответствующей перерегистрации  их в органах, осуществляющих учет данного  вида недвижимостей)¹¹. Гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей.

    Вместе  с тем, несмотря на законодательное  признание квартир и комнат в  многоквартирном жилом доме самостоятельными недвижимыми вещами, они, как уже  отмечалось, ни фактически, ни юридически не приспособлены к тому, чтобы  быть самостоятельными объектами недвижимости. Возникающие при этом противоречия и проблемы приводят к выводу о  том, что законодательное объявление их недвижимостями - самостоятельными объектами гражданских правоотношений - в действительности представляет собой юридическую фикцию, вызванную  к жизни остротой жилищной проблемы и определенными недостатками законодательства¹².

    Для обеспечения нормальной эксплуатации квартир в многоквартирных жилых  домах закон вынужден признать за их собственниками долю в праве на общее имущество дома - лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы, санитарно-техническое и иное оборудование и т.п. (ст. 289 и п. 1 ст. 290 ГК; ч. 4 и  ч. 5 ст. 3 Закона о приватизации жилья). При этом таким собственникам  жилья запрещено отчуждать свою долю в праве на общее имущество  жилого дома и совершать иные действия, влекущие передачу этой доли, отдельно от права собственности на жилье (п. 2 ст. 290 ГК; ч. 2 ст. 8 Закона об основах  федеральной жилищной политики; ч. 8 ст. 3 Закона о приватизации жилья)¹³.

    По  сути, это означает, что соответствующая  доля в праве собственности на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности  на жилье, будучи неразрывно с ним  связанной. Однако квалификация этих отношений  как режима главной вещи и принадлежности была бы ошибочной, ибо главной вещью  в отношении общих частей дома, разумеется, является сам дом, а не отдельные квартиры (а доля в праве  собственности не является вещью).

     
2.3 Право собственности индивидуальных предпринимателей

    Граждане, осуществляющие предпринимательскую  деятельность без создания юридического лица (индивидуальные предприниматели), вправе иметь в собственности  различные средства производства, в  том числе используемые ими с  привлечением наемных работников. Ясно, например, что без таких работников, хотя бы сезонных, обычно не может обойтись среднее или крупное крестьянское (фермерское) хозяйство. Для оформления их найма, как и для обладания различными «основными фондами» (средствами производства), вовсе не обязательно создавать юридическое лицо¹⁴, однако необходима государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя.

    Отсутствие  юридического лица в данном случае означает лишь то, что по всем своим  обязательствам, в том числе и  перед наемными работниками, такой  индивидуальный предприниматель в  соответствии со ст. 24 ГК отвечает всем своим имуществом, на которое по действующему законодательству может  быть обращено взыскание (т.е. за исключением  имущества, указанного в п. 1 ст. 446 ГПК). Распространение на деятельность индивидуальных предпринимателей правил о юридических  лицах - коммерческих организациях (п. 3 ст. 23 ГК) означает применение к совершаемым  ими сделкам указанных специальных  правил, касающихся особенностей их оформления, исполнения, оснований ответственности  за неисполнение и т.п.

    В состав имущества индивидуального  предпринимателя, выступающего в качестве участника полного товарищества (или полного товарища в товариществе на вере), включается также его доля в складочном капитале такого товарищества. С согласия других участников полного  товарищества возможна передача доли или ее части как другому участнику, так и третьему лицу (ст. 79 ГК). При  этом к приобретателю доли или  ее части соответственно переходят  и все связанные с этим (корпоративные) права. Но обращение кредиторами  взыскания на долю полного товарища в складочном капитале допускается  только при отсутствии у индивидуального  предпринимателя иного имущества  для покрытия долгов (ст. 80 ГК).  Индивидуальные предприниматели как физические лица вправе иметь в собственности и любое иное имущество, которое может составлять объект права собственности граждан. Они не обособляют, во всяком случае юридически, имущество, используемое ими для предпринимательской деятельности, от другого своего имущества. Именно поэтому все принадлежащее им имущество (за указанным выше изъятием) может являться объектом взыскания со стороны любых их кредиторов (что, в частности, отражается в особенностях регламентации банкротства индивидуальных предпринимателей в соответствии с правилами ст. 25 ГК и ст. ст. 214 - 216 Закона о банкротстве).

    2.4 Право собственности хозяйственных товариществ

    В составе имущества полных и коммандитных (на вере) товариществ выделяется складочный капитал. Он представляет собой условную величину - суммарную денежную оценку вкладов участников (учредителей). Вкладом  в имущество товарищества могут  быть как вещи, так и права (в  том числе корпоративные и  исключительные), имеющие денежную оценку (п. 6 ст. 66 ГК). Обычно общая стоимость  имущества товарищества превышает  величину складочного капитала, ибо  охватывает также стоимость иного  имущества, принадлежащего такой коммерческой организации (ее доходы и приобретенное  за их счет имущество).

    Складочный  капитал делится на доли участников, соответствующие их вкладам в  имущество (капитал) юридического лица. Однако данное обстоятельство не делает этот капитал объектом долевой собственности  участников. Доли в складочном капитале товарищества являются правами требования, а не долями в вещном праве. Именно они определяют объем прав участников, в том числе устанавливают, сколько  они могут получить на дивиденд или  на ликвидационную квоту в сравнении  с другими участниками, сколько  могут потребовать от товарищества при выходе из него и т.д.

    Вместе  с тем складочный капитал не является единственной гарантией удовлетворения требований возможных кредиторов товарищества. Поэтому закон не содержит каких-либо специальных требований к складочным капиталам товариществ, ибо при  недостатке у них собственного имущества  к неограниченной солидарной ответственности  по их долгам могут быть привлечены их участники с полной ответственностью (полные товарищи), которые в этом случае отвечают перед кредиторами  своим личным имуществом (ст. 75 ГК). Иначе  говоря, имущество таких участников (товарищей) становится дополнительной гарантией для возможных кредиторов.

    Однако  некий складочный капитал, указанный  в учредительном договоре товарищества, у него все-таки должен быть. Более  того, к моменту регистрации товарищества каждый из участников полного товарищества обязан внести не менее половины своего вклада, а при невнесении оставшейся половины в срок, установленный учредительным  договором товарищества, - уплатить товариществу 10% годовых с невнесенной  части вклада, если иные последствия  не установлены учредительным договором (п. 2 ст. 73 ГК). При уменьшении стоимости  чистых активов полного товарищества до размера меньшего, чем первоначально  зарегистрированный складочный капитал, оно не вправе распределять прибыль  между своими участниками (п. 2 ст. 74 ГК). Ведь такое распределение производилось  бы фактически за счет кредиторов, требования которых к товариществу в этом случае заведомо превышают размер его  складочного капитала.