Особенности права собственности частных лиц

     1.2 Понятие права собственности

    Право собственности может быть рассмотрено  в объективном и в субъективном смысле. В первом случае речь идет о  юридическом институте - совокупности правовых норм, значительная часть  которых, имея гражданско-правовую природу, входит в подотрасль вещного права.

    Однако  в институт права собственности  включаются не только гражданско-правовые нормы. Он охватывает все нормы права, закрепляющие (признающие), регулирующие и защищающие принадлежность материальных благ конкретным лицам. К ним, следовательно, относятся не только соответствующие  нормы гражданского права, но и определенные предписания конституционного и  административно-правового характера, и даже некоторые уголовно-правовые правила, устанавливающие принадлежность имущества определенным лицам, закрепляющие за ними известные возможности его  использования и предусматривающие  юридические способы охраны прав и интересов собственников. 
       Иначе говоря, право собственности в объективном смысле представляет собой не гражданско-правовой, а комплексный (многоотраслевой) институт права, в котором, однако, преобладающее место занимают гражданско-правовые нормы. Эти последние в совокупности охватываются понятием права собственности как гражданско-правового института, входящего в общую, единую систему гражданско-правовых норм.

    В субъективном смысле право собственности, как и всякое субъективное право, есть возможность определенного  поведения, дозволенного законом управомоченному  лицу. С этой точки зрения оно  представляет собой наиболее широкое  по содержанию вещное право, которое  дает возможность своему обладателю - собственнику, и только ему, определять характер и направления использования  принадлежащего ему имущества, осуществляя  над ним полное хозяйственное  господство и устраняя или допуская других лиц к его использованию.

    В п. 1 ст. 209 ГК правомочия собственника раскрываются с помощью традиционной для русского гражданского права триады правомочий: 
      -владения; 
     -пользования;

- распоряжения.

       Под правомочием владения понимается основанная на законе (т.е. юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве (фактически обладать им, числить на своем балансе и т.п.).

    Правомочие  пользования представляет собой  основанную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования  имущества путем извлечения из него полезных свойств, его потребления. Оно тесно связано с правомочием  владения, ибо в большинстве случаев  можно пользоваться имуществом, только фактически владея им.

    Правомочие  распоряжения означает аналогичную  возможность определения юридической  судьбы имущества путем изменения  его принадлежности, состояния или  назначения (отчуждение по договору, передача по наследству, уничтожение и т.д.). 
       Таким образом, сведение права собственности к абстрактной триаде правомочий владения, пользования и распоряжения и с этой точки зрения отнюдь не всегда характеризует реальное содержание предоставляемых собственнику возможностей. Дело, следовательно, заключается не в количестве и не в названии правомочий, а в той мере реальной юридической власти над своим имуществом, которая предоставляется и гарантируется собственнику действующим правопорядком. Так, Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. в ст. 92 формально наделял одинаковыми правомочиями владения, пользования и распоряжения всех собственников, хотя по своему характеру и возможностям осуществления правомочия государства-собственника не шли ни в какое сравнение с правомочиями личных собственников - граждан, подвергнутыми многочисленным ограничениям.

    С этой точки зрения главное, что характеризует  правомочия собственника в российском гражданском праве, - это возможность  осуществлять их по своему усмотрению (п. 2 ст. 209 ГК), т.е. самому решать, что  делать с принадлежащим имуществом, руководствуясь исключительно собственными интересами, совершая в отношении  этого имущества любые действия, не противоречащие, однако, закону и  иным правовым актам и не нарушающие прав и законных интересов других лиц. В этом-то и состоит существо юридической власти собственника над  своей вещью.

    Важная  особенность правомочий собственника заключается еще и в том, что  они позволяют ему исключать, устранять всех других лиц от какого-либо воздействия на принадлежащее ему  имущество, если на то нет его воли. В отличие от этого правомочия иного законного владельца, даже одноименные с правомочиями собственника, не только не исключают прав на то же имущество самого собственника, но и возникают обычно по воле последнего и в предусмотренных им пределах, например по договору аренды или доверительного управления имуществом.

    Вместе  с тем в отношениях собственности, как уже отмечалось, тесно переплетаются две их стороны: «благо» обладания имуществом и получения доходов от его использования и «бремя» несения связанных с этим расходов, издержек и риска. Поэтому ст. 210 ГК специально подчеркивает необходимость для собственника нести бремя содержания своего имущества, если только законом или договором это бремя или его часть не возложены на иное лицо (например, охрана сданного внаем имущества - на нанимателя, управление имуществом банкрота - на конкурсного управляющего и т.д.).

    Собственник несет также риск случайной гибели или порчи своего имущества, т.е. его утраты или повреждения при  отсутствии чьей-либо вины в этом (ст. 211 ГК). По сути, этот риск также составляет часть указанного выше бремени собственника. Перенос риска случайной гибели или порчи имущества на других лиц возможен по договору собственника с ними (например, по условиям конкретного  арендного договора или по договору страхования), а также в силу указания закона (в частности, такой риск может  нести опекун как доверительный  управляющий имуществом собственника-подопечного).

    Таким образом, можно сказать, что право  собственности как субъективное гражданское право есть закрепленная законом возможность лица по своему усмотрению владеть, пользоваться и  распоряжаться принадлежащим ему  имуществом, одновременно принимая на себя бремя и риск его содержания.

    Глава 2. Право частной собственности граждан и юридических лиц

  2.1 Право собственности граждан на земельные участки

    Несмотря  на провозглашение Конституцией РФ права  частной собственности на землю, отечественное законодательство достаточно осторожно подходило к его  реальному закреплению. До введения в действие Земельного кодекса 2001 г. оно допускало возможность нахождения земельных участков на праве собственности  у граждан лишь в отдельных, прямо  предусмотренных им случаях. Главным  образом это касалось возможностей получения земельных участков в  собственность: 
- под индивидуальное жилищное строительство;

- для  садоводства или ведения личного  подсобного и дачного хозяйства;

- для  ведения крестьянского (фермерского)  хозяйства.

        Кроме того, граждане, получившие в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения (например, приобретшие путем покупки или наследования дом в сельской местности), были вправе приобретать в собственность земельные участки, на которых расположены такие объекты. Наконец, в ходе приватизации допускалось приобретение в собственность граждан земельных участков под приватизируемыми предприятиями, а также под другими объектами недвижимости, находящимися в их собственности. 
В настоящее время в соответствии с п. 1 ст. 15 ЗК граждане могут приобретать земельные участки по основаниям, предусмотренным законом, в том числе по различным сделкам и иным основаниям возникновения права собственности, установленным ГК. При этом они имеют право на равный доступ к приобретению в собственность земельных участков из государственных или муниципальных земель. Отказ в их предоставлении в собственность граждан не допускается, если только эти участки не изъяты из оборота, не зарезервированы для государственных или муниципальных нужд либо имеется запрет федерального закона на их приватизацию (п. 4 ст. 28 ЗК).

        Если же находящийся в публичной собственности земельный участок уже используется гражданином на законном основании, он может приобрести его в собственность в упрощенном порядке (brevi manu – «короткой рукой»): арендатор земли либо собственник находящегося на ней здания, строения или сооружения имеют преимущественное право покупки такого земельного участка, а последний - еще и «исключительное право» на его приватизацию (п. 1 ст. 36 ЗК); граждане, использующие земельный участок на ограниченном вещном праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, могут приобрести его в собственность без проведения конкурса или аукциона, причем бесплатно. Приобретение в собственность земельного участка гражданином, являющимся собственником находящегося на нем здания, строения или сооружения, способствует соблюдению традиционного принципа superficies solo cedit («строение следует за землей»), закрепленному теперь пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК и содействующему улучшению правового режима недвижимостей. 
По общему правилу находящиеся в публичной собственности земельные участки предоставляются в собственность граждан за плату (хотя законодательством могут предусматриваться и случаи их бесплатного предоставления в собственность) и с соблюдением установленных нормативными актами предельных (максимальных и минимальных) размеров (ст. 33 ЗК) (хотя количество таких участков, находящихся в собственности одного гражданина, формально не ограничено)⁴. Порядок предоставления земельных участков в собственность граждан из государственных или муниципальных земель определяется Земельным кодексом, а не законодательством о приватизации⁵. Приобретение гражданами земельных участков у других частных собственников осуществляется по основаниям и в порядке, которые предусмотрены ГК (сделки об отчуждении, наследование и др.). При этом правила п. 2 ст. 214 ГК и ст. ст. 16 - 19 ЗК исключают возможность приобретения в частную собственность граждан «бесхозяйных» земельных участков по давности владения, ибо все участки, не находящиеся в частной или муниципальной собственности, считаются объектами государственной собственности.

        Права на принадлежащие гражданам земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК; п. 1 и п. 2 ст. 25 ЗК), а сами земельные участки в качестве объектов недвижимости - государственному кадастровому учету⁶. Последний имеет не только техническое, но и юридическое значение. Хотя его данные сами по себе не имеют правоустанавливающего (правопорождающего) значения, они служат основой для определения территориальных границ земельного участка (п. 1 ст. 261 ГК), а также важны для осуществления собственником своих прав. Так, объектом купли-продажи и других сделок по отчуждению земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

    По  общему правилу право собственности  на земельный участок распространяется на находящиеся в его границах поверхностный (почвенный) слой, а также  замкнутые водоемы, лес и растения (п. 2 ст. 261 ГК; абз. 1 п. 2 ст. 6 ЗК). Недра  составляют самостоятельный объект права собственности, не становясь  автоматически объектом права собственности  собственника земельного участка (и  не составляя его принадлежность). Это обстоятельство позволяет использовать их для добычи полезных ископаемых, прокладки подземных сооружений и в аналогичных целях без  согласия собственника земельного участка. Вместе с тем последнему предоставляется  право использовать все, что находится  под поверхностью его земельного участка, с соблюдением требований Закона о недрах, других законов  и прав других лиц (п. 3 ст. 261 ГК; п. 1 ст. 40 ЗК). Для граждан речь обычно идет о свободной добыче и использовании  общераспространенных полезных ископаемых (песка, гравия, глины и т.п.), находящихся  на их участках, и о строительстве  погребов, гаражей и тому подобных подземных сооружений бытового характера.

    Как недвижимая вещь земельный участок  может признаваться делимым, если каждая из его частей после раздела образует самостоятельный земельный участок, использование которого может осуществляться в составе земель той же категории (абз. 2 п. 2 ст. 6 ЗК). Кроме того, образованные в результате раздела новые участки  должны иметь площадь не ниже минимального размера, установленного в соответствии с правилами ст. 33 ЗК и ст. 4 Закона об обороте земель сельхозназначения. С соблюдением этих правил объектом некоторых сделок (ипотеки, аренды) может становиться и часть  земельного участка. Эта последняя  может также обременяться сервитутами (ограниченными вещными правами). 
Правомочия граждан как собственников земельных участков определяются общими нормами гражданского права о содержании права собственности. Закон особо оговаривает право собственника на застройку своего земельного участка, устанавливая общее правило о приобретении им права собственности на возведенные на участке объекты недвижимости (ст. 263 ГК). При этом граждане как частные собственники земли вправе осуществлять свои правомочия свободно (по своему усмотрению), если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п. 1 ст. 260 и п. 3 ст. 209 ГК; п. 1 ст. 43 ЗК), например соседствующих землепользователей. Земельные участки могут быть объектом взыскания по долгам их собственников, причем обращение взыскания на эти объекты недвижимости допускается только по решению суда (ст. 278 ГК).