Особенности купле-продажи предприятий

     Как справедливо отмечает Б. М. Гонгало «в элементарном виде система государственной регистрации недвижимого имущества сводится к следующему:

· индивидуализация объекта недвижимости

· отражение  юридической судьбы этого объекта»⁹

     Эта система пока не распространяется на имущественные комплексы потому, что закон фактически пропустил  предприятие как объект недвижимости.

Документы, предоставляемые на государственную  регистрацию:

· Заявление  правообладателя, стороны (сторон) договора или управомоченного ими лица.

- 15 -

· К  заявлению должны быть приложены  все необходимые документы для  проведения регистрации

· Документ об оплате регистрации.

· Документ, удостоверяющий личность

Требования  к документам:

· Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение  прав на недвижимое имущество должны соответствовать требованиям, установленным  законодательством Российской Федерации. Они должны содержать описание недвижимого  имущества и вид регистрируемого  права.

· Тексты документов должны быть написаны разборчиво, наименование юридических лиц без  сокращения, с указанием их места  нахождения.

· Не подлежат приему на регистрацию прав документы, имеющие подчистки, приписки, зачеркнутые  слова и иные исправления, а так  же документы с серьезными повреждениями, не позволяющие однозначно истолковать  их содержание.

· План земельного участка должен быть удостоверен  органом, ответственным за проведение кадастровых работ, планы другого  недвижимого имущества - соответствующим  органом учета объектов недвижимого  имущества.

· Все  необходимые документы представляются не менее чем в двух экземплярах.

      “Предприятие  считается переданным покупателю со дня подписания передаточного акта обеими сторонами”, (п.2 ст. 563 Г.К.)

      Передача  предприятия должна осуществляться до государственной регистрации  права собственности, если договором  не предусмотрен иной порядок. В переданном акте указываются данные о составе  предприятия, сведения о недостатках, уведомление кредиторов о его  продаже. Передаточный акт составляется продавцом за его счет, то есть расходы  по его составлению не должны включаться в баланс предприятия.

Передача  предприятия влечет возникновение  у покупателя следующих прав и  обязанностей:

· право  использовать предприятия по назначению

· право  на защиту своего владения

· обязанность  нести расходы по эксплуатации предприятия (оплачивать электроэнергию)

· обязанность  нести риск случайной гибели предприятия. 

- 16 -    

2.4. Права кредиторов.

     Отличительной особенностью договора продажи предприятия  является то, что при его реализации происходит, перевод на покупателя долгов предприятия то есть, как правило, предприятие обременено обязательствами перед кредиторами. Чаще всего у продавца есть долги, возникшие из ранее не исполненных договоров. Поэтому для продажи предприятия требуется согласие кредиторов. В Гражданском кодексе предусмотрены положения, определяющие особый порядок уведомления кредиторов и получение их согласия на продажу предприятия, а так же последствия нарушения этого порядка. “Обязанностью сторон является письменное уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачи покупателю этого предприятия. Недопустимо использовать в качестве уведомления публикацию в средствах массовой информации, так как оно должно быть индивидуализированным. Стороны договора должны позаботиться о наличии надлежащих доказательств выполнения своей обязанности (извещение об уведомлении)”¹⁰. Из этого смысла вытекает, что уведомление может быть сделано любой стороной, однако с практической точки зрения целесообразно, что бы это сделал продавец.

     “ Объем прав кредиторов, и последствия  реализации ими своих прав для  сторон поставлены в прямую зависимость  от исполнения продавцом и покупателем  обязанности по уведомлению кредиторов о продаже предприятия”¹¹.

     Кредиторам, как получившим уведомление, но не давшим согласие на перевод долга, так и  не получившим такого уведомления предоставлено  право, требовать:

· прекращения  или досрочного исполнения обязательств и возмещения продавцом причиненных  этим убытков

· признание  договора продажи предприятия недействительным полностью или в соответственной части.

     Разница состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может воспользоваться своими правами в течение трех месяцев со дня получения уведомления и в течение года, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия покупателю. Кроме того, как следует из п. 4 ст. 562 ГК Р.Ф. “ после передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора”. 

- 17 -   

2.5. Переход права  собственности

     Особенности неоднородного состава предприятия  как объекта гражданско-правовых сделок обуславливают сложность  и громоздкость регистрации прав по поводу имущественных комплексов. Они проявляются преимущественно  в том, что состав, а, следовательно, и стоимость предприятия постоянно изменяются, причем не обязательно в сторону прибавления.

     Момент  передачи предприятия покупателю не совпадает с моментом перехода права  собственности. Таким образом, для  возникновения у покупателя права  собственности на имущественный  комплекс одного акта передачи не достаточно. Согласно пункту 1 статьи 564 Гражданского кодекса “право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации  этого права”. Переход права собственности на предприятие обладает особенностями по сравнению с общими правилами возникновения права собственности. Эти особенности состоят в том, что возникновение права собственности может зависеть от оплаты стоимости предприятия.

     Возникновение права собственности не связано  с передачей предприятия.

     Момент  перехода права собственности может  устанавливаться договором, он связан с государственной регистрацией этого договора.

     “Моменту  возникновения права собственности  может предшествовать длительный период в течение, которого предприятие находится и используется покупателем без права собственности, на основе передаточного акта. Объем полномочий покупателя на этом этапе несколько уже, чем права собственника - он вправе совершать только такие сделки по распоряжению переданным имуществом, которые носят целевой характер, то есть использовать в производственном процессе, получать прибыль, за счет которой платить налоги и нести иные расходы”¹².

     Предоставление  покупателю таких полномочий связано:

1. со  спецификой предприятия, то есть  в некоторых случаях не допускается  приостановление работы предприятия

2. покупатель  несет риск случайной гибели  предприятия, а поэтому должен  иметь реальную возможность совершать  необходимые действия для обеспечения  сохранности имущественного комплекса

     Государственная регистрация осуществляется учреждениями юстиции в месте нахождения предприятия (как юридического лица). Обращает на себя внимание то, что хотя в состав предприятия могут входить многие объекты

- 18 -

недвижимости  требуется лишь один акт государственной  регистрации права собственности  покупателя на предприятие в целом.

“ Что  же касается отдельных объектов недвижимости, входящих в состав этого предприятия, то в отношении их осуществляется не государственная регистрация, а  внесение записей в единый государственный  реестр о новом владельце предприятия”¹³.

     Правила внесение записей о сделках, объектом которых является предприятие, и  права на указанные объекты определяются Министерством Юстиции Р.Ф.

     При уклонении одной из сторон от государственной  регистрации перехода права собственности  на предприятия наступают последствия  предусмотренные пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса, а именно: “сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной  регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации”. Таким образом, государственная  регистрация перехода права собственности  может иметь место только при  участии обеих сторон. Каждая из сторон получает право обращения  в суд в связи с необоснованным уклонением другой стороны от регистрации.

     “ Исходя, из интересов участников отношений законодатель допускает возможность установления в договоре определенного периода времени в течение, которого продавец, уже передавший предприятие, будет оставаться его собственником”¹⁴. 

     2.6. Особые случаи  продажи предприятия.

     “Существенными  особенностями отличается правовое регулирование отношений, связанных  с продажей предприятия, при приватизации государственного или муниципального имущества, а так же при несостоятельности (банкротстве) должника. В обоих случаях  нормы, содержащиеся в специальном  законодательстве, имеют приоритет  по сравнению с положениями гражданского кодекса, регулирующими договор  продажи предприятия. Такая иерархия правовых норм установлена самим  кодексом”¹⁵. Так как в соответствии со статьёй 217 Гражданского Кодекса при приватизации государственного и муниципального имущества, предусмотренные Гражданским Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законом о приватизации не предусмотрено иное. Согласно пункту 3 статьи 65 Гражданского кодекса основания признания судом юридического  

- 19 -

лица  несостоятельным (банкротом), порядок ликвидации такого юридического лица, а также очередность удовлетворения требований кредиторов устанавливается законом о несостоятельности (банкротстве),

(в ред. Федерального закона от 03.01.2006 № 6 – ФЗ)

     “Предприятие  как имущественный комплекс является объектом продажи при применении такого способа приватизации как  выкуп арендованного государственного или муниципального имущества”¹⁶. По видимому здесь речь идет о договорах аренды государственных и муниципальных предприятий, которые заключены с созданными трудовыми коллективами этих предприятий организациями арендаторов до введения в действие закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации». В отличие от договора продажи предприятия, при продаже предприятия (бизнеса) должника Законом о несостоятельности (банкротстве) предусмотрено, что денежные обязательства и обязательные платежи должника на дату принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не включаются в состав предприятия. Таким образом, мы видим, что предприятие продается без долгов, связанных с этим имущественным комплексом, которые образовались до возбуждения дела о банкротстве в арбитражном суде.

Продажа предприятия (бизнеса) должника производится путем проведения открытых торгов. “Внешний управляющий обязан опубликовать объявление о продаже предприятия на открытых торгах в официальном издании государственного органа по делам о банкротстве и финансовому оздоровлению (в настоящее время - Федеральная служба по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению)”¹⁷. При проведении торгов в форме аукциона победитель торгов и их организатор в день проведения аукциона подписывают протокол, имеющий силу договора. Если торги организованны и проведены в форме конкурса договор купли продажи подписывается победителем конкурса и организатором торгов в срок не позднее двадцати дней со дня проведения конкурса. В отличие от покупателя по договору продажи предприятия, регулируемому Гражданским кодексом, покупатель предприятия должника в отношениях связанных с несостоятельностью, в тех случаях, когда основной вид деятельности осуществляется только на основании лицензии, вместе с  
 

- 20 -    

предприятием  приобретает преимущественное право  на получение соответствующего разрешения.