Ипотека. Ипотечное кредитование

- отсутствие долгосрочных средств для кредитования покупки жилья.

Сопоставив положительные  и отрицательные черты каждой из моделей, мы проанализировали возможности  их использования в России (см. Приложение А).²²

Развитие ипотечного жилищного  кредитования населения как целостной  системы, с одной стороны, и как  составной части рыночной экономики, с другой, должно строиться на базе разработанных отечественными учеными  следующих основополагающих принципов.

1. Система ипотечного  жилищного кредитования в России  должна учитывать имеющийся международный опыт. Она должна быть адаптирована к российским макроэкономическим условиям и законодательной базе, учитывать психологические аспекты населения России, пока еще с настороженностью воспринимающего ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании.

2. Одним из ключевых требований следует отметить необходимость обеспечения доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с наиболее высокими, но также и средними доходами. При этом система ипотечного кредитования должна носить рыночный характер, быть полностью прозрачна и ясна для понимания всеми участниками процесса ипотечного кредитования.

3. Создаваемая система  ипотечного кредитования должна  носить развивающийся характер, опираться на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

4. Система ипотечного  жилищного кредитования должна  быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы развития ипотеки в тех или иных регионах должны определяться не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона для развития ипотеки, а объективной экономической ситуации в регионе, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением.

5. Ипотека не может  являть собой жесткую, одноликую  систему. Ипотека в России должна  быть многовариантной. При этом ни о каком взаимоисключении не может быть и речи. Все они существуют в своем пространстве, в своем временном и денежном измерениях и ориентированы на своего потребителя.

6. Исключительно важным  аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Это включает комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы.

7. Роль региональных и  местных органов власти на  этапе создания системы ипотечного кредитования является исключительно важной. Решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях.

Данное развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:

1) ограниченным платежеспособным  спросом населения;

2) низкими объемами и  невысоким качеством нового жилищного  строительства в субъектах РФ, что обусловливает недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья;

3) неразвитостью инфраструктуры  рынка жилья и жилищного строительства;

4) психологическими факторами,  главным из которых является  национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг;

5) большим количеством  административных барьеров;

6) большим количеством  субсидий в этой сфере, их  слабой адресностью;

7) высокими процентными  ставками;

8) непрозрачными источниками  доходов граждан;

9) неразвитостью организационно-технологической  и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки.

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

В настоящее время ипотека  вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения  жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие - что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки не работают, да и доверия у населения эти программы вызывают не много.

Развитие ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышению социальной стабильности в обществе, преодолению глубокого  социально-экономического кризиса  в целом. С другой стороны этот финансово-экономический кризис затрудняет создание в России национальной системы  ипотечного кредитования. Но если условия  ипотечного кредитования будут приспособлены  к платежеспособному спросу населения, а источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства, то развитие и становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Для этого предлагаются следующие основные направления решения указанных проблем:

1. Совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;

2.  Создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

3. Налоговое стимулирование как граждан – получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, так и коммерческих банков – ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

4. Создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;

5. Создание механизмов социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

6. Уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;

7. Формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу.

Помимо этого, необходимо предусмотреть ряд специальных  жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать  введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов на прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в Центральном банке Российской Федерации, по средствам, поступающим на жилищные вклады.

Привлечение внешних ресурсов для ипотечного жилищного кредитования сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению  средств в реновацию и создание основных фондов.

Таким образом,  можно сделать  вывод о том, что поставленные задачи были выполнены, а следовательно достигнута цель курсовой работы.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

1. Конституция Российской Федерации принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.//Российская газета. – 1993. 25 декабря.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-Ф3//Российская газета. – 1994 г. - 8 декабря.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации: часть вторая от 26 января 1996 г. №15-ФЗ//Российская газета. – 1996 г. – 6 февраля.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. №188-ФЗ//Российская газета. – 1995 г. – 12 января.
5. Об ипотеке (залоге недвижимости): Федеральный закон №102-ФЗ от 16 июля 1998 г.//Собрание законодательства Российской Федерации. - 1998 г. - №8. - Ст. 3400.
6. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон №  122-ФЗ от 21 июля 1997 г.//Собрание законодательства Российской Федерации. - 1997 г. - №30. - Ст. 3594.
7. Об ипотечных ценных бумагах: Федеральный закон №152-ФЗ от 11 ноября 2003 г.//Собрание законодательства Российской Федерации. - 2003 г. -  №46 (часть II). - Ст. 4448.
8. О кредитных историях: Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г.//Собрание законодательства Российской Федерации. - 2005 г. - №1 (часть I). - Ст. 44.
9. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: Постановление Правительства Российской Федерации № 152 от 10 марта 2007 г.//Собрание законодательства Российской Федерации. - 2007 г. - №12. - Ст. 1417.
10. Об утверждении Правил предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы: Постановление Правительства Российской Федерации № 205 от 13 мая 2006 г.//Собрание законодательства Российской Федерации. - 2006 г. - № 21. – Ст. 2262.
11. О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности: Указание ЦБР от 4 декабря 2009 г. №2355-У «О внесении изменений в Положение Банка России» от 26 марта 2004 года №254-П
12. Афонина, А.В. Все об ипотеке/ А.В. Афонина. - М.: Омега-Л, 2007.
13. Зайцева Н., Чумарова Н. Плохой год для ипотеки/Н. Зайцева, Н. Чумарова//Ведомости. – 2009 г. - № 11
14. Грудицина, Л.Ю. Инструменты ипотечного кредитования/ Л.Ю. Грудицина//Законодательство и экономика. – 2006 г. – №2.
15. Крысин, А.В. Актуальные проблемы ипотечного кредитования/ А.В. Крысин//РЦБ. – 2006 г. - №13
16. Павлова, И.В. Зарубежный опыт ипотечного жилищного кредитования и его использование в России/ И.В. Павлова//Банковское кредитование. – 2006 г. - №4
17. Резванова, Л.М. Текущее состояние рынка ипотечного кредитования в России/Л.М. Резванова//Банковский ритейл. – 2008 г. - №1.
18. Шевчук, Д.А. Ипотека: просто о сложном/ Д.А. Шевчук. - М.: ГроссМедиа, 2008.
19. О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений: Комментарий к информационному письму Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. - № 53. – Справочная система ГАРАНТ.
20. Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке: Комментарий к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28 января 2005 г. - № 90. – Справочная система ГАРАНТ.
21. Определение ВАС от 31 октября 2007 г. №13658/07. Текст определения официально опубликован не был//Справочная система ГАРАНТ.
22. http://www.ip-kredit.ru/history_Russian_mortgage.html

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРИЛОЖЕНИЕ А

 

Таблица 1- Элементы основных моделей ипотечного жилищного кредитования

Элементы	Модели
	Усеченно-открытая	Расширенная открытая (американская)	Сбалансированная автономная (германская)
Принцип функционирования	Рыночный (модель зависит  от общего состояния финансово- кредитного рынка страны)		Ссудно-сберегательный (модель автономна)
Объекты кредитования	Готовые и строящиеся дома и квартиры	Готовые и строящиеся дома и квартиры для одной семьи, дома для нескольких семей	Готовые и строящиеся дома и квартиры
Источники привлечения кредитных ресурсов	Собственные и заемные средства банков	Ипотечные ценные бумаги, обращающиеся на вторичном рынке, а также собственные и заемные средства банков	Жилищные накопления и жилищные  контрактные сбережения будущих заемщиков, а также собственные и заемные средства банков
Основные кредиторы	Универсальные и ипотечные  банки	Ипотечные и сберегательные банки	Коммерческие, ипотечные банки, стройсберкассы, сберкассы

 

Таблица 2 - Анализ возможностей использования моделей ипотечного жилищного кредитования в РФ

Модель	Усеченно-открытая	Расширенная открытая	Сбалансированная автономия
Страна	Восточная Европа, Англия, Израиль, Франция	США и другие развитые страны	Франция, Германия, Австрия, Чили, Таиланд, Чехия
Плюсы модели	Простота организации  функционирования модели (минимальное  число участников рынка, нет необходимости создания спец. ипотечных банков, не требуется вторичного рынка)	1) Стабильная система  привлечения долгосрочных кредитных ресурсов через вторичный рынок ипотечных ценных бумаг 2) Доступность кредитов широким слоям населения за счет большого количества	1) Автономность модели, так как ставки по привлекаемым депозитам и выдаваемым кредитам не зависят от их рыночного уровня и устанавливаются банком произвольно с необходимой для получения дохода маржей.

Продолжение таблицы 2 - Анализ возможностей использования моделей ипотечного жилищного кредитования в РФ

Модель	Усеченно-открытая	Расширенная открытая	Сбалансированная автономия
		кредиторов, предлагающих различные условия кредитования	2) Пониженный кредитный риск, так как за период накопления проверяется кредитоспособность заемщика 3) Доступность кредитов  для заемщиков с разными уровнями дохода
Минусы модели	1)  Зависимость модели от рыночного уровня ставки процента 2) Отсутствие жестких стандартов ипотечного жилищного кредитования (далее ИЖК) 3) Ограничено количество привлекаемых кредитных ресурсов	1) Зависимость модели от рыночного уровня ставки процента 2) Эффективное функционирование  модели возможно только в развитых  странах со стабильной экономикой	1) Стабильность привлечения основной доли кредитных ресурсов зависит от благосостояния граждан и их желание получить кредит через систему жилищных накоплений 2) Заемщик может получить кредит только при условии накопления определенной суммы в данном банке (Германия)
Возможность внедрения модели в России	Простота организации  функционирования модели обуславливает  ее широкое распространение в мире, особенно в развивающихся странах. Отсутствие стандартов кредитования приводит к завышению процентных ставок и сокращению сроков кредитования, что противоречит долгосрочному характеру ИЖК. Признаки данной модели присутствуют и в современной российской практике ИЖК: отсутствие жестких стандартов ИЖК, ограниченное количество долго-	В России уже начато внедрение  данной модели: созданы субъекты вторичного рынка, но сам вторичный рынок развит плохо. Необходимы общая стабилизация экономики, которая позволит банкам привлекать долгосрочные кредитные ресурсы, а заемщикам подтвердить свою кредитоспособность на несколько лет вперед, доработка законодательных актов, касающихся ипотечных ценных бумаг, а также увеличение количества ипотечных кредиторов и снижение процентных ста-	В настоящем времени на российском рынке  ИЖК данная модель представлена двумя кредиторами. Банки очень мало используют систему контрактных сбережений в ипотечном кредитовании, так как инфляция не позволяет устанавливать адекватные процентные ставки. При этом сбережения активно используются при финансировании строительства жилья. Необходим переход к финансированию покупки готового жилья. Рост доходов населения анонсирует увеличение возможностей по накоплению, именно в этот период