Ипотека. Ипотечное кредитование

Постановление устанавливает  порядок предоставления молодым  семьям субсидий на приобретение жилья, в том числе на уплату первоначального  взноса при получении ипотечного жилищного кредита или займа  на приобретение жилого помещения или создание объекта индивидуального жилищного строительства (далее - субсидии), в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы, а также выполнения в 2006 году обязательств по компенсации части затрат на приобретение или строительство жилья, произведенных молодыми семьями - участниками подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей», входящей в состав федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 13 мая 2006 г. №285, при рождении (усыновлении) ребенка.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ

2.1 Понятие ипотечного кредитования

 

Ипотечное кредитование - это  кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения  возвратности кредитных средств.

Приобретение жилья в  кредит является распространенной практикой  во многих странах мира. Это как раз то, что делают 98% американцев, когда приобретают новое жилье. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели: крупные покупки, образование детей, путешествия.

В свою очередь, ипотечные  кредиты помогают коммерческому  банку диверсифицировать свою клиентскую базу, привлечь депозиты и найти источники доходов, дополняющие и компенсирующие риск по кредитам и депозитам предпринимательских фирм.

Действительно, в последние  годы многие российские банки уделяют  все большее внимание ипотечному кредитованию, стремясь избежать или  ослабить воздействие экономических циклов, приводящее к периодическому снижению объемов традиционного банковского кредитования предпринимательской деятельности, а также избежать острой конкуренции со стороны иностранных банков.

Рынок ипотеки в России находится в стадии формирования. В то же время наблюдались высокие  темпы его роста - все больше сделок на рынке недвижимости заключается с использованием ипотеки. Если в 2005 г. доля сделок с ипотекой на рынке жилья составляла 3,5%, то в 2006 г. - уже 8,6%, а в 2007 г. по итогам первого полугодия - 14%.¹⁷ Однако, несмотря на высокую динамику развития ипотечного кредитования в России, абсолютные его объемы очень малы в сравнении с развитыми странами.

В связи с финансовым кризисом объемы ипотечного кредитования по итогам 2008 г. снизились. Самым провальным оказался IV квартал, в котором ипотека упала в четыре раза по сравнению с тем же кварталом 2007 г.¹⁸

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам:

1) по объекту недвижимости:

- земельные участки;

- предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое  имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

- жилые дома, квартиры  и части жилых домов и квартир,  состоящие из одной или нескольких  изолированных комнат;

- дачи, садовые дома, гаражи  и другие строения потребительского  назначения;

- воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и  космические объекты; объекты  незавершенного строительства;

2) по целям кредитования:

- приобретение готового  жилья в многоквартирном доме  либо отдельного дома на одну  или несколько семей в качестве  основного или дополнительного места жительства;

- приобретение дома для  сезонного проживания, дачи, садовых  домиков с участками земли;  приобретение земельного участка  под застройку;

3) по виду кредитора:  банковские и небанковские;

4) по виду заемщиков  как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые  застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые  непосредственно будущему владельцу  жилья;

- по степени аффилированности  заемщиков.

Кредиты могут предоставляться  сотрудникам банков; сотрудникам  фирм - клиентов банка; клиентам риэлтерских  фирм; лицам, проживающим в данном регионе; всем желающим;

5) по способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются  различные кредитные институты.  Особенности их деятельности  заключены в способе рефинансирования  выдаваемых кредитов.¹⁹

 

2. Особенности ипотечного кредитования

 

Можно выявить следующие  отличительные особенности ипотечного кредита:

- кредит предоставляется на приобретение жилья для личного проживания; жилье приобретается на вторичном рынке недвижимости (вторичный рынок недвижимости - это жилье, которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним, то есть находящееся в чьей-либо собственности). В настоящее время появляются программы кредитования под залог имеющегося жилья, кредитование строящегося жилья под залог прав требования, кредитования коммерческой недвижимости, кредитование под залог земли;

- приобретаемое жилье сразу оформляется в собственность заемщика и передается в залог на весь срок кредитования;

- кредит предоставляется на длительный срок;

Срок кредита при ипотеке  может составлять от 3 до 50 лет. Наиболее популярные сроки ипотеки - 10, 15 и 20 лет. Как правило, ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика (на сегодня это 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин). Но существуют программы ипотеки, которые продлевают срок кредитования на пенсионный период, максимально до 75 лет заемщика на момент погашения ипотечного кредита.

 

Для заемщика срок ипотеки  определяется размером кредита и  возможностью его погашения. Естественно, что чем меньше срок ипотеки, тем меньше величина переплаты за приобретаемое жилье. При выборе размера и срока ипотечного кредита заемщик исходит из своих потребностей в жилье и стоимости этого жилья.

Если заемщик является безработным, то он не сможет получить ипотечный кредит. От трудового стажа заемщика зависит решение банка о предоставлении кредита и его размере. Имеют значение должность, квалификация заемщика, а также соответствие образования и должности, которую он занимает. Банк должен знать уровень дохода заемщика, необходимый для погашения кредита. Заемщику нужно подготовить все сведения о своих должностных обязанностях, документы об образовании и квалификации, а также характеристики, награды, грамоты и т.п.

- расчет по кредиту производится одинаковыми (аннуитетными) платежами (которые удобны в погашении и снижают для банка риск досрочного погашения). На рынке есть программы ипотечного кредитования с иными графиками погашения, но они менее распространены;

- часть стоимости приобретаемого жилья заемщик должен оплатить за счет собственных средств (размер минимального первоначального взноса по различным банковским программам находится в интервале от 5% до 30%). Есть программы приобретения жилья без первоначального взноса.

- ставка по кредиту ниже, чем по краткосрочным кредитам (около 11-14% в рублях, 9-13% в валюте).

Таким образом, актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

3. ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

На сегодняшний день количество выданных кредитов с 2006 года по 2 кв. 2010 года, тысяч (за период) в РФ составляют:

Год	2006	2007	2008	2009	1 кв. 2010	2 кв. 2010
Количество	204,1	214,2	349,5	130,1	40,5	66,8

В связи с этим хотелось бы обратить внимание на следующие актуальные проблемы ипотеки:

1. Неразвитость ипотеки в России по сравнению с зарубежными странами нередко связывают с высокими процентными ставками, не позволяющими значительной части населения воспользоваться программами ипотечного кредитования ввиду невысоких доходов.

Среднерыночная рублевая ставка по ипотечным продуктам в  сентябре 2010 года уменьшилась и составила  в России 15,96%. В августе 2010 года в  среднем ипотеку в рублях можно  было получить под 16,27%, а в августе  прошлого года под 20,29%.

В сентябре этого года ипотечная  ставка в долларах увеличилась и  составила в абсолютном выражении 13,22%. В прошлом месяце ипотеку в долларах можно было в среднем взять под 13,20%. А в аналогичный период 2009 года - под 15, 75%.

Почему же в России такие  дорогие кредиты?

- Инфляция. Дело в том, что кредиты не могут выдаваться по ставке ниже, чем инфляция. Иначе получится, что банк будет возвращать себе меньше денег, чем давал вам, т.к. на эти деньги из-за инфляции частично обесценятся. Так что ставки по кредиту меньше, чем инфляция, быть не могут. Кредиты выдаются в среднем по ставке на 2-3% выше, чем инфляция в стране. Ниже приведены данные уровня инфляции в Российской Федерации с 2007-2009 год, в процентах:

Рисунок 1 - Данные уровня инфляции в Российской Федерации с 2007-2009 год, в процентах

 

На 2010 год Минэкономразвития  повысил прогноз инфляции за 2010 год  до 7-8%, в 2011 году - до 6-7%.

- Низкая финансовая грамотность.

Люди не планируют свои финансы, не строят планы на будущее  в плане финансов. Не анализируют  свою финансовую ситуацию перед тем, как взять кредит. А смогут ли они по нему платить?

Мало кто думает о последствиях неплатежей – что на имущество  может быть обращено взыскание, вплоть до принудительного изъятия части  зарплаты на погашение по кредиту.

Мало кто думает о страховании. Никто почти не страхует свою жизни, хотя в 50% просрочки связаны именно с проблемами со здоровьем. Это считается «ненужными расходами». А между тем эти «ненужные расходы» могут сильно помочь в ситуации, если кто-то из близких или сам заемщик потерял трудоспособность и не может больше работать.

Но население тоже неправильно  было бы винить в том, что они не занимаются долгосрочным планированием. Да, этим нужно заниматься, но у нас в Российской Федерации все так часто и быстро меняется, что такой план нужно постоянно пересматривать. И для этого требуются серьезные знания в сфере финансов (чтобы знать, какие изменения отслеживать, понимать их влияние на личные финансы и т.д.).

В то же время следует  помнить: непродуманное и экономически непросчитанное снижение процентных ставок ниже уровня инфляции может привести не только к дополнительной эскалации роста цен на недвижимость, но и к неудачам при размещении ипотечных ценных бумаг на открытом рынке. Наибольшая доля в формировании ипотечной ставки приходится на стоимость привлеченных средств для финансирования кредитов. Кроме того, в ценообразовании учитываются операционные расходы банка, резервы на возможные потери и прибыль.

- Повышенный риск невозвратов.

Банк зашивает в процентную ставку по кредитам риски того, что  часть кредитов могут не вернуть  вообще. И чем выше процент невозвратов  в стране, тем выше будет уровень ставок. Ниже приведен график объема задолженности по ипотечным жилищным кредитам по федеральным округам, в миллиардах рублей.

Рисунок 2 - график объема задолженности  по ипотечным жилищным кредитам по федеральным округам, в миллиардах рублей

2) Необходимо отметить, что для банковского сообщества важна поддержка государством финансовых институтов, работающих с ипотекой. В данном случае речь может идти о создании особого режима налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности, а также о совершенствовании требований по обязательным нормативам и резервированию.

Среди факторов, осложняющих  процесс оформления и обслуживание выдаваемых банками ипотечных кредитов, - существующие нормы регуляторов рынка, в частности некоторые пункты действующего Положения №254-П от 26 марта 2004 г. «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».²⁰

3) Для улучшения процесса кредитования банками строительства новых объектов жилой и коммерческой недвижимости Комитет в рамках совещания в Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству представил предложения о необходимости увеличить срок государственных гарантий по кредитам, предоставляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под строительство жилья. Это объясняется тем, что только оформление различного рода разрешений на строительство занимает на практике не менее 2 лет.

Кроме того, необходимо принять  комплекс мер, направленных на снижение административных барьеров при получении застройщиком пакета необходимых разрешений на строительство объекта.

4) Для решения проблемы достаточного объема финансовых ресурсов в ипотечном кредитовании необходимо:

- привлечь на российский ипотечный рынок, в том числе на рынок ипотечных ценных бумаг, долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов;

- вовлечь в действующую унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большее число банков;

- постоянно увеличивать уставный капитал Агентства ипотечного жилищного кредитования (далее  - АИЖК) и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых гарантий РФ по обязательствам АИЖК и гарантий субъектов РФ по обязательствам региональных операторов;

- сформировать новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования.

5) Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании позволит повысить надежность ипотечных ценных бумаг, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования путем снятия рисков, связанных с движением денежных средств, поступающих в погашение обязательств, лежащих в основе ипотечного покрытия.