Ипотека. Ипотечное кредитование

Регулятивную функцию осуществляет договор ипотеки, поскольку договор регламентирует определенные сторонами нормы поведения. Выполняя свою регулятивную функцию, задача договора ипотеки - положительно воздействовать на договорную дисциплину, которая выражается в конечном счете в реальном исполнении сторонами принятых обязательств.

Охранительная функции состоит в том, что для кредитора залог жилища является своеобразной защитой от неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств должником. Охраняя интересы и права кредитора, договор ипотеки обеспечивает наличие и сохранность заложенного имущества на момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Основная задача охранительной функции гражданского права и ипотеки, в частности, состоит в стимулировании и организации такого поведения участников регулируемых отношений, которое исключает необоснованное ущемление чужих интересов.⁴

 

3. Договор ипотеки. Регистрация ипотечного договора.

 

Согласно законодательству, все договоры ипотеки регламентируются двумя основными законами – «Законом об ипотеке»⁵ и «Федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».⁶

Договор ипотеки оформляется  в случае получения положительного ответа банка на запрос о выдачи кредита. Права и обязанности  залогодателя и залогодержателя регулирует договор.

Как требует договор, ипотека  может быть предоставлена только дееспособному лицу, достигшему совершеннолетия и способному подтвердить свою платежеспособность. Договор ипотеки предусматривает возможность оформления кредита с созаемщиками, на которых распространяются все условия, прописанные в договоре.

Договор ипотеки должен включать в себя следующие условия:

- предмет ипотеки;

- утвержденная стоимость  жилья, на которую оформляется  залог;

- все обязательства, которые  обязаны соблюдать стороны, подписавшие  договор;

- права на предмет ипотеки,  которые имеет заемщик и залогодержатель.

Если приобретается дом, обязательным предметом залога так же должна являться земля, на которой построено жилье, для приобретения которого оформляется ипотека. Договор ипотеки должен включать в себя и этот момент.

В судебной практике встречаются  дела, в которых суды применяли эту норму закона.

В одном из дел залогодатель оспаривал действия судебного пристава, который на торгах по продаже заложенного имущества вместе со зданием магазина, которое являлось, по мнению залогодателя, единственным предметом залога, продал пристройки, на которые решением суда взыскание не обращалось.

Суд, рассматривавший жалобу, признал ее необоснованной по следующим основаниям. В силу п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно свидетельству о государственной регистрации истцу принадлежало нежилое сооружение (магазин) общей площадью 189,6 кв. м, инв. №478, лит. А, А1 с пристройками, лит. Г, Г1, Г2. Таким образом, по мнению суда, реализация заложенного здания магазина вместе с пристройками (вспомогательными помещениями, лит. Г, Г1, Г2) соответствует требованиям Федерального закона об ипотеке.⁷

Также в договоре об ипотеке  должны быть прописаны все возможные  сложности, которые могут возникнуть в процессе пользования недвижимостью. Ипотечный банк, являющийся залогодержателем имеет право проверять соблюдение правил пользования имуществом согласно договору ипотеки. Если правила, прописанные в договоре, нарушаются, банк может потребовать досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком.

Договор ипотеки вступает в силу с момента его государственной  регистрации и считается действительным только в случае согласия залогодателя и залогодержателя со всеми условиями, прописанными в договоре. Если же выяснится несогласие одной из сторон хотя бы с одним пунктом договоре, или же какой-то из обязательных пунктов не будет указан, договор будет признан ничтожным и зарегистрированным не будет.

Приведем пример из практики: «Арендатор обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в государственной регистрации договора об ипотеке права аренды нежилого помещения, вытекающего из договора аренды, заключенного на одиннадцать месяцев. Отказ учреждения юстиции был обоснован тем, что в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ и информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июня 2000 года №53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»⁸ договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации. Согласно подпункту 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для отказа в государственной регистрации права или сделки является то, что данное право или данная сделка не подлежит государственной регистрации. Поскольку договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит государственной регистрации, не может быть осуществлена и государственная регистрация договора об ипотеке арендных прав, вытекающих из такого договора.

Арбитражный суд отказал  арендатору в удовлетворении его  заявления и признал отказ  учреждения юстиции обоснованным по следующим причинам.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. В соответствии с пунктом 5 этой же статьи правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации».⁹

Договор ипотеки не требует  нотариальной регистрации, однако по желанию сторон, подписавших его, эта возможность предусмотрена.

Государственная регистрация  договора об ипотеке является основанием для внесения записи об ипотеке в  Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация  договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения записи о возникновении ипотеки в силу закона в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке).

Для государственной регистрации  ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

- договор об ипотеке и его копия;

- документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

- документ об уплате государственной пошлины;

- иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ипотека в силу закона также  подлежит государственной регистрации, которая осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

Если права залогодержателя  удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется следующий набор документов:

- договор об ипотеке и его копия;

- документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

- документ об уплате государственной пошлины;

- иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- закладная, содержание которой должно удовлетворять требованиям пункта 1 статьи 14 Федерального закона «Об ипотеке», за исключением требования в отношении даты выдачи закладной и сведений о государственной регистрации ипотеки, и ее копия;

- документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Государственная регистрация  ипотеки осуществляется по месту  нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Согласно статье 26 Федерального закона «Об ипотеке» государственная регистрация ипотеки является публичной, т.е. любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке. Однако копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не относится к документам публичного характера.

 

4. Нормативно-правовое регулирование института ипотеки

 

Деятельность кредитных  организаций на российском ипотечном  рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими систему ипотеки. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993 г.).¹⁰ Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей ГК РФ.¹¹ Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.

Во исполнение требования ГК РФ 21 июня 1997 г. был принят Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В данном законе об ипотеке  рассматриваются основные понятия, относящиеся к ипотечному кредитованию и ипотечным процессам, вопросы регулирования ипотеки, обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой.

В Федеральном законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» можно ознакомиться с полезной информацией о содержании договора по оформлению ипотеки и его государственной регистрации. Также он рассказывает о том, что такое закладная и осуществление прав по закладной, а также исполнение обеспеченного ипотекой обязательства.

Один из важных аспектов, содержащихся в статье 31 Федерального закона «Об ипотеке» - это страхование заложенного имущества и ответственности заемщика за невозврат кредита, поскольку многие заемщики особенно опасаются того, что будет с ними в случае того, если они не смогут вернуть банку кредит.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно  развивается.

11 ноября 2003 г. был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах»¹². Принятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредиторов. Были сразу же найдены недостатки и пробелы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций. Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.

Помимо деятельности ипотечных  агентов закон раскрывает такие  понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того, закон устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

Важнейшим шагом в развитии ипотечного кредитования в России стало  принятие в декабре 2004 г. пакета законопроектов, направленных на повышение доступности жилья для населения. Были приняты новые законы, такие как Федеральный закон «О кредитных историях»¹³, постановление Правительства Российской Федерации «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...».¹⁴

С 1 марта 2005 г. вступил в  силу новый Жилищный кодекс РФ.¹⁵ Внесены изменения в Гражданский и Налоговый кодексы, в федеральные законы «Об ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др. Была принята Концепция развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов. Дальнейшее совершенствование ипотечного законодательства будет направлено на развитие положения данной концепции, создание единой по всей стране системы регистрации прав на недвижимое имущество, страхование кредитов и т. п.

13 мая 2006 г.  постановлением Правительства №285 «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.¹⁶