Ипотека. Ипотечное кредитование

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

ВВЕДЕНИЕ………………………...…………………………………..3

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ  АСПЕКТЫ ИПОТЕКИ…..…5

1.1 Понятие и происхождение  ипотеки…………………………...5

1.2 Функции ипотеки……………………………………………….9

1.3 Договор ипотеки. Регистрация  ипотечного договора………11

1.4 Нормативно-правовое регулирование  института ипотеки…16

2 ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ...…………………………………….……20

2.1 Понятие ипотечного  кредитования…………………………..20

2.2 Особенности ипотечного  кредитования……………………..22

3 ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ……..…………………………………………..24

4 МЕЖДУНАРОДНЫЙ ОПЫТ И  ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО  КРЕДИТОВАНИЯ.……………………………..….31

ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………….........39

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК……………………………….41

Приложение А………………………………………………………...44

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Признаком развития культуры, самодостаточности нации является степень обеспеченности граждан жильем. Наличие надлежащего жилья входит в понятие достаточного уровня жизни человека. Однако в России жилищная проблема остается на сегодняшний день важнейшей. Ее актуальность обусловила приоритетность национального проекта «Достойной и комфортное жилье – гражданам России», в котором реализация прав на жилье признана ключевым вопросом государственной политики и для его решения предусматривается обеспечение к 2010 году доступности жилищного кредита каждой третьей семье.

Мировая практика рассматривает  в качестве механизма решения  поставленной проблемы ипотечное кредитование, которому принадлежит особая роль в социально-экономических процессах общества. Кроме того, развитие ипотечного кредитования активизирует работу банковской системы, а так же фондового рынка.

В последнее время любая  публикация об ипотечном кредитовании вызывает довольно оживленную дискуссию, участники которой, как правило, примерно поровну делятся на противников и сторонников такого способа покупки жилья.

Тема ипотечного кредитования крайне актуальна, однако до сих пор Правительству Российской Федерации не удалось сделать ипотеку массовой. Виной тому низкие доходы населения, высокая инфляция, отсутствие необходимой правовой базы для развития ипотеки. Были намечены также серьезные цели и поставлены реализуемые задачи для того, чтобы в конечном счете с помощью ипотеки разрешить жилищные проблемы граждан страны.

Цель курсовой работы – изучить ипотеку и ипотечное кредитование в Российской Федерации.

Для достижения этой цели необходимо выполнить следующие задачи:

- дать понятие ипотеки и ипотечного кредитования;

- рассмотреть особенности и механизм российского ипотечного кредитования;

 - выявить наиболее значимые проблемы в функционировании ипотечного кредитования в Российской Федерации и обозначить перспективы их развития.

Объектом работы являются общественные отношения, возникающие при заключении договора ипотеки и ипотечного кредитования в Российской Федерации.

При подготовке работы были изучены нормативно-правовые акты Российской Федерации, учебная литература, специальные издания и периодическая печать по данной теме, материалы юридической практики.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕКИ
1. Понятие и происхождение ипотеки

 

Данное понятие пришло в мировую финансово-экономическую  систему из Древней Греции. Его  ввел архонт Солон в VI веке до н.э.

В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе  отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой выморочное имущество уже не обязательно  переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать "собственность" по своему усмотрению. Первоначально в  Афинах залогом подобного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. По-гречески «hypotetheca» - подставка, подпорка.

Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство.

В 1786 году в России был  образован Государственный заемный  банк с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

С начала 70-х годов прошлого столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX-XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы.

По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции.

На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883-1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей.

Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 году) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60 процентов стоимости дворянских имений.

 В конце XIX века в Санкт-Петербурге основные операции по ипотечным бумагам проводили Международный, Учетный и Ссудный банки, а с 1903 года к ним активно присоединился Азовско-Донской банк.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

Большой популярностью пользовались ссудо-сберегательные и ссудные  товарищества. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов  человек.

В России еще существовала практика заклада домовладельцами  своих строений в Московском городском  кредитном обществе. Получаемая ими  ссуда позволяла расширить владение и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем. Так  функционировал механизм кругооборота капитала.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и  городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.¹

В настоящее время термин «ипотека» используют в следующих случаях:

1) когда говорят о залоге  недвижимого имущества, находящегося  в собственности залогодателя (например, земельных участков, строений и сооружений), с целью получения ипотечного кредита;

2) когда заинтересованное  лицо получает в кредитной  организации денежные средства для дальнейшего приобретения объекта недвижимости (квартиры). При этом кредит является целевым, что существенно в плане дальнейшего правового регулирования возникающих правоотношений, а указанный объект недвижимости находится в залоге у кредитной организации.

Общее в обоих случаях - залог недвижимого имущества (земельных  участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и т.п.) для получения денежных средств (ссуды, кредита).

Таким образом, ипотека представляет собой вид залога, при котором  заложенное имущество, остается во владении залогодателя до наступления срока платежа.

В первом случае это формальное юридическое определение подразумевает следующее: вы заключаете с выбранным вами банком договор об ипотечном кредитовании, и на основании этого договора он выдает вам деньги, необходимые на покупку квартиры (или иной недвижимости).

Вторая форма залога при  ипотечном кредитовании - когда по тому же договору вы передаете в залог не новую, приобретаемую квартиру, а старую, которая уже была у вас в собственности до заключения кредитного договора.

За пользование выданным кредитом вы платите банку установленные  в кредитном договоре проценты и  возвращаете заемные средства в  виде ежемесячных выплат банку, также установленных кредитным договором. Недвижимость, приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будете вы.

Однако в случае изменения  вашего финансового положения, которое, к примеру, повлечет невозможность  исполнения вами кредитных обязательств, банк продаст квартиру и вернет свои деньги.

Это право предусмотрено  ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации² (далее по тексту - ГК РФ), согласно которой банк, выдавший кредит, на правах кредитора по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами этого лица.

Так как в результате оформления ипотеки происходит возникновение  новых правоотношений, нужно обратить внимание на ряд юридических моментов. Это необходимо сделать до подписания соответствующего договора с банком, чтобы знать обо всех возможных последствиях тех или иных своих действий.

Залог представляет собой  способ обеспечения обязательства, т.е. ипотека как вариант залога может быть установлена в обеспечение основного обязательства:

1) по кредитному договору;

2) по договору займа;

3) иного обязательства,  в том числе основанного на  купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иного не предусмотрено федеральным законом.³

 

2. Функции ипотеки

 

Под функциями права обычно понимаются основные направления его  воздействия на общественные отношения.

 Поскольку ипотека  является гражданско-правовым институтом, следовательно, на нее можно распространить действие функций права в целом и гражданского права в частности.

Проанализируем, какие функции присущи ипотеке, то есть залогу недвижимого имущества.

Ипотеке как способу обеспечения  исполнения обязательств свойственна  функциональная направленность - создать  такие условия, при которых обязательства, например, вытекающие из кредитного договора, исполнялись бы надлежащим образом. Именно то обстоятельство, что эти меры имеют непосредственной целью обеспечение обязательств, позволяет выделить их среди иных средств, призванных гарантировать реальность прав, исполнение обязанностей, защиту интересов управомоченного лица и т.п.

Все способы обеспечения  носят обязательственно-правовой характер и имеют целью содействие исполнению обязательства, оказавшегося основанием их установления, и характеризуются идентичной функциональной направленностью. Но средства достижения цели надлежащего исполнения основного обязательства различны. Так, опасность лишиться имущества при ипотеке побуждает, стимулирует должника к надлежащему исполнению основного обязательства. В противном случае наступят неблагоприятные для него последствия: взыскание будет обращено на предмет залога и будут понесены дополнительные расходы (стимулирующая функция).

При неисполнении должником  своих обязанностей реализуется  возможность обращения взыскания на заложенное имущество с целью компенсации всех потерь кредитора, и состоит она, по мнению автора, в восстановлении нарушенной имущественной сферы потерпевшей стороны (компенсационная функция).

Залогодержатель имеет право  получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или  повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает (ст. 334 ГК РФ).

Можно утверждать, что компенсационная  функция является наиболее действенной  функцией ипотеки, определяющей ее эффективность  и степень ее обеспечительной  функции.

Непосредственная направленность функций ипотеки может различаться:                         

а) прежде всего стимулированием  должника к исполнению обязательств в натуре;

б) защитой интересов кредитора  при нарушении обязательства;

в) стимулированием должника к исполнению обязанности, а при  ее неисполнении - защитой интересов кредитора. При этом залогодержатель получает удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Лишь в некоторых случаях, предусмотренных законом, залогодержатель  не пользуется преимуществом либо указанное  преимущественное право несколько ограничено.

Помимо компенсационной, стимулирующей иные функции конкретного  средства обеспечения обязательств (например, охранительная, регулятивная функция) существуют и реализуются  лишь постольку, поскольку реализуется  его основная функция - обеспечительная.