Договір довічного утримання (догляду)

     Порядок вчинення нотаріальних дій, вимоги до документів, необхідних для нотаріального посвідчення договору довічного утримання (догляду), встановлюються Законом України "Про нотаріат", "Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України", затвердженою наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 р. № 20/5, та іншими документами. Договір довічного утримання (догляду) посвідчується за місцем знаходження нерухомого майна (будинку, квартири чи її частини, земельної ділянки, гаража, дачі). Якщо по договору передаються автотранспорт, цінні папери та інше рухоме майно, то документ може бути посвідчено в будь-якого нотаріуса України.

    При посвідченні договору довічного утримання не застосовуються правила статті 362 ЦК України. Пункт 82 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій (далі – Інструкція) нотаріусами України передбачив, що: «Договори  довічного утримання (догляду) посвідчуються нотаріусами з дотриманням загальних правил посвідчення договорів відчуження. Поняття сторін договору довічного утримання передбачені як самим Цивільним кодексом, так і Інструкцією. Відчужувачем у договорі довічного  утримання  (догляду)  може бути фізична особа незалежно від її віку та стану здоров'я. Набувачем майна за договором  довічного утримання (догляду) може бути повнолітня дієздатна фізична особа.

    Нотаріус має вчиняти такі дії при посвідчені договору:

       посвідчує договір довічного утримання, якщо відчужувачем є один із співвласників майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності після визначення частки цього співвласника у спільному майні та визначення порядку користування цим майном між співвласниками;[§§]

       у тексті договору довічного утримання обов'язково зазначається, що набувач майна зобов'язаний надати відчужувачеві довічно матеріальне забезпечення, також усі види догляду (опікування) з їх конкретизуванням або без такого та визначається грошова оцінка матеріального забезпечення, яка встановлюється за згодою сторін;

       у разі зобов'язання набувача забезпечити відчужувача або третю особу житлом в будинку (квартирі), який йому переданий за договором довічного утримання, в тексті договору зазначається конкретно визначена частка помешкання, у якій відчужувач або третя особа має право проживати;

       при посвідченні договору довічного утримання накладається заборона відчуження майна в установленому порядку, про що робиться напис на всіх примірниках договору (пункт 85 Інструкції);

       у разі смерті фізичної особи - набувача за договором довічного утримання при відсутності у неї спадкоємців або при відмові їх від договору довічного утримання, нотаріус за письмовою заявою відчужувача припиняє дію цього договору, про що на всіх його примірниках робить відповідний напис з посиланням на статтю 757 ЦК України.

     Нотаріус, завіряючи договір, повинен перевірити документи, необхідні для відчуження майна. Для нотаріального посвідчення договору довічного утримання (догляду) необхідно подати документи, що підтверджують право власності відчужувача на майно, інші документи (паспорт громадянина України, інші документи, що посвідчують особу, для юридичних осіб — установчі документи; ідентифікаційний код; посвідчення інвалідів або «чорнобильське», що надають пільги по сплаті державного мита; витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно; документ про відсутність податкової застави; технічний паспорт чи свідоцтво про реєстрацію на автомобіль; державний акт на земельну ділянку; договори відчуження та документальне право власності на житловий будинок чи квартиру; довідки з відділу земельних ресурсів про грошову оцінку землі та наявність або відсутність зареєстрованих договорів про земельні сервітути (обмеження використання та відчуження даної земельної ділянки); експертна оцінка автомобіля, що відчужується (для договору автомобіль знімається з обліку в МРЕВ ДАІ).[***]

     Як же посвідчується договір довічного утримання, коли його предметом є житловий будинок та земельна ділянка:

     1) договір довічного утримання посвідчується одним документом;

     2) накладається заборона відчуження на житловий будинок та земельну ділянку разом;

     3) право власності зазначається, як на землю, так і на будинок в одному договорі;

     4) цей договір набувач реєструє в Бюро технічної інвентаризації (БТІ);

     З моменту укладення нотаріальної форми договору довічного утримання у набувача виникає право власності на майно. Водночас нотаріус повинен накласти заборону на відчуження (продаж, дарування, обмін майна, переданого за договором довічного утримання, укладання щодо нього договору застави, передавати його у власність іншій особі) набувачем майна до припинення договору. Недодержання цієї вимоги тягне за собою недійсність угоди про довічне утримання. Наслідки визнання договору довічного утримання недійсним закріплені в Цивільному кодексі України і застерігають учасників цієї угоди про накладення на них двосторонньої відповідальності. Якщо предметом договору є нерухомість, то такий договір підлягає обов’язковій державній реєстрації. Право власності на відчужувану нерухомість переходить до набувача тільки з моменту реєстрації договору.

     Разом з правом власності до набувача переходить і ризик випадкової загибелі та пошкодження майна, а отже, це не є підставою для припинення чи зменшення обсягу його обов’язків перед відчужувачем.

     Розглянемо ситуацію, коли предметом договору довічного утримання виступає рухоме майно, наприклад автомобіль. При укладенні договору купівлі-продажу автомобіль обов’язково знімається з обліку. Як поступити в цьому випадку? Виходячи із схожості договорів, автомобіль необхідно зняти з обліку, обов’язково зробити експертну оцінку, укласти договір довічного утримання у нотаріуса. Набувач реєструє цей автомобіль на себе, тобто отримує нове свідоцтво про реєстрацію, але в самому свідоцтві повинна буде стояти відмітка – ”відчуження заборонено в зв’язку з посвідченням договору довічного утримання”. Крім того, в Єдиний державний реєстр вноситься інформація про посвідчен- ня договору довічного утримання на рухоме майно. Коли дія договору закінчується, то нотаріус повідомляє органи ДАІ про те, що дія договору довічного утримання закінчилась і набувачеві замінюють свідоцтво про реєстрацію на нове, де вже не буде відмітки — ”відчуження заборонено”. Коли предметом договору довічного утримання буде виступати таке рухоме майно, як наприклад, предмети скульптури, мистецтва або інші фамільні цінності, дорогоцінні метали, які мають значну цінність, таким чином, договір довічного утримання посвідчується із зазначенням всіх важливих умов. Зазначені рухомі речі вносяться до Єдиного реєстру обтяжень рухомого майна. В цьому випадку обтяження може бути в реєстрі, а цінностей, як таких, в наявності може і не бути.[†††]

     В договорі необхідно зазначити, що набувач несе відповідальність за збереження цих цінностей до припинення договору довічного утримання.

     Щоб отримати право власності на земельну ділянку, потрібно направити лист в земельний відділ, в якому повідомити, що дія договору довічного утримання закінчилась, згідно поданого набувачем свідоцтва про смерть відчужувача, і що заборона знята з вищезазначеної нерухомості. На державному акті на право власності ніяких написів самому робити не можна.

     Факт смерті набувача підтверджується свідоцтвом державного органу реєстрації актів цивільного стану про смерть. Відчужувачу повертається приєднаний до примірника договору довічного утримання первинний правовстановлювальний документ на майно або його дублікат, який міститься у справах нотаріуса. Разом з листом нотаріуса про припинення дії договору довічного утримання цей правовстановлювальний документ (або його дублікат) подається відповідному реєструвальному органу для перереєстрації.[‡‡‡]

     Юридична особа набуває цивільних прав та обов’язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону. У разі, якщо набувачем є юридична особа, нотаріус повинен перевірити чи відповідає нотаріальна дія, яка вчиняється, обсягу цивільної правоздатності юридичної особи та чи вистачає повноважень у особи, яка представляє юридичну особу, для чого вимагає установчі документи, які передбачають повноваження та посвідчують службове становище або довіреність.

     Якщо відчужувачем є один із співвласників майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності, договір довічного утримання (догляду) може бути укладений після визначення частки цього співвласника у спільному майні або визначення між співвласниками порядку користування цим майном. Також важливим є те, що сторони договору наділені певною сукупністю прав та обов’язків, проте це інше питання  і буде розглядатись пізніше, як і питання зміни умов договору та підстав припинення його дії.

     Договір довічного утримання (догляду) за своєю юридичною природою подібний до спадкового договору, який також укладається між відчужувачем, що є власником майна та набувачем, на якого покладається обов’язок виконувати розпорядження відчужувача і який, у разі смерті останнього, набуває право власності на його майно.

     Відмінність спадкового договору від договору довічного утримання (догляду) пов’язується з моментом набуття права власності. Якщо за договором довічного утримання право власності у набувача виникає з моменту посвідчення договору (у випадках, встановлених законодавством – з моменту державної реєстрації договору), то право власності за спадковим договором переходить до набувача тільки після смерті відчужувача. Набувач за цим договором, за життя відчужувача, має лише можливість придбання права на майно в майбутньому за умови виконання вимог, зазначених у договорі.

   3.Істотні умови та особливості договору довічного утримання .

     Істотними умовами договору є умови про предмет та оцінку матеріального забезпечення відчужувача.[§§§] Визначення предмету договору довічного утримання є обов’язковою ознакою дійсності договору. Специфіка предмету договору полягає в тому, що, для забезпечення утримання та (або) доглядом може бути відчужено лише, житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме або рухоме майно (ними можуть бути транспортні засоби, антикварні речі, ювелірні прикраси, твори мистецтва, скульптури, побутова техніка) та інші речі за умови, що вони мають значну цінність. Але розмежування чи тлумачення понять „значна цінність” та „незначна цінність” у Цивільному кодексі України не надається, тобто це вирішується безпосередньо сторонами. Цей договір спрямований на перехід права власності на цінне майно. Право власності на цінне майно за договором довічного утримання у набувача виникає з моменту нотаріального посвідчення такого договору – у разі відчуження за договором рухомого майна, та з моменту реєстрації правочину – у разі відчуження нерухомого майна.

     Утримання може здійснюватися в усіх видах матеріального забезпечення, як і догляд, за домовленістю між сторонами. Оскільки договір довічного утримання спрямований на передачу майна у власність, то відповідно це майно має належати відчужувачеві на праві власності.

     У тексті договору довічного утримання (догляду) обов’язково зазначається, що набувач майна зобов’язаний надавати відчужувачеві довічно матеріальне забезпечення, а також усі види догляду (опікування) з їх конкретизуванням, або без такого, та має бути здійснено грошову оцінку матеріального забезпечення, яке щомісячно має надаватися відчужувачу. Така оцінка підлягає індексації в порядку, вставленому законом.

     Вартісна оцінка житла, що відчужується за договором довічного утримання, необхідна для визначення суми державного мита; при розірванні договору в деяких випадках може бути потрібна оцінка тих змін вартості майна, що сталися за час його перебування у власності набувача. У випадку загибелі майна також може виникнути необхідність знати його вартість для визначення розміру відшкодування. Зустрічне майнове надання, що отримує відчужувач, також є суттєвою умовою договору довічного утримання, а тому сторони повинні визначитись у його розмірі та формі. Форми такого забезпечення виражаються в наданні наступних благ:

          1.  житла – відчужувачеві повинна бути надана ізольована кімната, як

               правило, це житло надається відчужувачеві саме в тому житловому

               приміщенні, право власності на яке переходить набувачу за договором (в

               інших випадках повинно бути вказано місцезнаходження житла, кімнати,

               її розмір тощо);

           2. харчування - поділяється на два варіанти:

                                          а) види харчування, що повинні надаватись;

                                          б) конкретні види харчування в договорі не визначаються, а лише

                                              вказується, що набувач повинен забезпечувати відчужувачу

                                            майна необхідне харчування;

3.       догляду – конкретні форми догляду в залежності від стану здоров’я відчужувача;

4.       допомога – відчужувач може вимагати різних видів допомоги (наприклад: отримання грошей за переказами, посилок, прибирання житла тощо).

     Крім того, в договорі необхідно визначити коли та з якою періодичністю набувач повинен здійснювати надання на користь відчужувача майна, тобто забезпечення останнього утриманням та доглядом довічно.[****]

     Не відноситься до суттєвої умови термін дії договору. Дія договору довічного утримання визначається тривалістю життя відчужувача майна. Оскільки набувач зобов'язаний утримувати відчужувача довічно, то строк договору не можна чітко визначити. Строк чинності договору може бути досить тривалий, проте на практиці відомі непоодинокі випадки припинення договору раніше настання смерті відчужувача. Це характеризує договір довічного утримання як договір з невизначеним строком, тобто зобов'язання, які випливають з цього договору є такими, що тривають невизначений строк. Настання смерті відчужувача майна є умовою припинення договору довічного утримання. Проте цей договір не можна визначити умовним правочином, оскільки в умовних правочинах умова може настати, а може й не настати. Смерть - об'єктивна категорія, вона обов'язково настане незалежно від волі сторін. Також потрібно визначити наслідки таких двох ситуацій: коли особа померла відразу після укладання договору довічного утримання, та момент, коли за вартістю обсяг надаваної допомоги досяг вартості майна, що відчужується набувачу. В законі не передбачається, з якого моменту договір довічного утримання набуває юридичної сили. З точки зору права, договір має набирати чинності з моменту вчинення дій громадян і організацій. В цьому разі необхідно говорити про те, що одна сторона (яка потребує догляду або утримання) з посвідченням договору довічного утримання вчинила передбачені дії, а інша сторона угоди отримує майно під умовою надання допомоги щодо утримання. Таким чином, в першому випадку договір може набирати юридичної сили, коли почалося надання допомоги незалежно від їх обсягу. Це положення має випливати із самого змісту договору. Так, якщо утримання передбачалось у догляді кожен день, то в разі надання утримання хоча б один день. Якщо утримання пов'язувалося з переданням грошей один раз на місяць (тиждень, день), то з моменту передання грошей хоча б один раз. Отже, необхідно пов'язувати виконання умов договору з фактичним їх здійсненням, і для цього необхідне точне зазначення умов. Коли вартість надаваної допомоги досягає вартості майна, що переходить до набувача, то цей аспект не може бути підставою для розірвання договору. Це можна підкреслити як гуманістичним змістом угоди, так і вимогою чинного закону про те, що в разі загибелі будинку набувач майна не звільняється від виконання обов'язків, взятих на себе за договором. Зазначене вище положення свідчить про те, що другою визначальною умовою для цих договорів є надання довічної допомоги, тобто до смерті утриманця, оскільки в іншому випадку це суперечитиме її основному змісту. При цьому цінність договору довічного утримання має бути під умовою не завдання утримувачем шкоди здоров'ю утриманця.