Договір довічного утримання (догляду)

     Щодо майна, яке могло бути предметом відчуження за договором довічного утримання, то це було: лише будинок або його частина, де за чинним Цивільним кодексом, таким майном може бути: будинок або його частина, квартира, інше нерухоме майно, а також і рухоме майно, що має значну цінність.

    За життя відчужувача не допускалось відчуження будинку набувачем. В випадку випадкової загибелі будинку, одержаного набувачем майна від відчужувача, набувач не звільнявся від обов’язків, взятих ним на себе за договором.

      Кодекс передбачав такі випадки розірвання договору довічного утримання на вимогу однієї із сторін:

       за вимогою відчужувача, якщо набувач майна не виконує обов’язків, взятих ним на себе за договором;

       за вимогою набувача майна, якщо з незалежних від нього обставин його майновий стан змінився настільки, що не має змоги надавати відчужувачеві обумовлене забезпечення.

    За цих умов, при розірванні договору будинок повинен бути повернутий відчужувачеві, проте, витрати по утриманню відчужувача, зроблені набувачем майна до розірвання договору – не відшкодовуються.

      Це основні положення, що стосуються договору довічного утримання та передбачені в ЦК УРСР. Проте варто також зазначити, що в разі смерті набувача, обов’язки покладені на нього за договором переходили до тих спадкоємців, до яких переходив відчужений за договором будинок. У випадку відсутності спадкоємців або ж при відмові їх від договору довічного утримання будинок, що був відчужений повертався відчужувачеві.

    Попри врегульовоність цього інституту в законодавстві, він все ж  таки потребував його детальнішого вивчення та дослідження, і звичайно ж подальшого розвитку.
     Якщо ж перейти до сучасності, то на даний час інститут довічного утримання знайшов своє визначення в чинному Цивільному кодексі, прийнятому 2004 році, а саме в Главі 57. З набранням чинності нового ЦК України, він передбачає суттєві зміни порівняно з попереднім кодексом, який вже застарів і мав низку недоліків при регулюванні інституту довічного утримання, і тому у вітчизняній науці та практиці в останній час все більше уваги приділяли цим недолікам. Це потребувало всебічного вивчення з урахуванням практики застосування нового законодавства, тобто нового Цивільного кодексу України, а також з урахуванням того, що більшість аспектів все ще не отримали належного законодавчого врегулювання. Проте, законодавча врегульованість цього інституту не є перешкодою для виникнення проблем, щодо виконання договору довічного утримання, судових спорів та інших проблем тлумачення його положень та норм.

     Відповідно до ст.744 Цивільного кодексу України – за договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно. Порівнюючи з періодом до прийняття нового Цивільного кодексу, то на даний час, слід зазначити, що предмет договору значно розширився, оскільки тепер, крім житлового будинку, квартири або їх частини, надаватись у власність може й інше рухоме або нерухоме майно. Однак загальною вимогою до відчужуваного за договором майна є його оборотоздатність.

      Юридичні ознаки договору довічного утримання: односторонній, реальний, відплатний.

       Щодо сторін договору довічного утримання, то Цивільний кодекс України говорить: «Відчужувачем у договорі довічного утримання (догляду) може бути фізична особа незалежно від її віку та стану здоров’я».[§]

      Набувачем в договорі може бути повнолітня дієздатна фізична особа або юридична особа. У ч.4 ст.746 ЦК України передбачено те, що договір довічного утримання  може бути укладений відчужувачем на користь третьої особи. На відміну від Цивільного кодексу 1963 року, де така умова не була передбаченою і закріпленою законодавчо.

      Вчені цивілісти не є одностайними в думці щодо етапів становлення інституту довічного утримання (догляду). Одна група поділяє весь період становлення на чотири етапи, це:

1.       виникнення (друга половина XIX століття);

2.       становлення (кінець XIX століття по 1963 рік) ;

3.       1963 рік (створений проект ЦК УРСР, а прийнятий був у 1964 році);

4.       2004 рік і до нашого часу.

   Інша ж група вчених схиляється до такої класифікації етапів:

1.       1922 рік (перша згадка про договір утримання);

2.       1963р. по 2004 рік;

3.       2004 рік по сьогодення.

     У цьому питанні було надано загальну характеристику етапів становлення договору довічного утримання, їх аналіз та порівняння в різних періодах. Проте варто звернути увагу і розглянути інститут довічного утримання і його законодавчу врегульованість та значення  у країнах СНД. Насамперед слід зазначити, що стосовно інституту довічного утримання в законодавстві країн СНД, так само як і у всіх інших, можна поділити на два типи:

1) країни, в законодавстві в яких не згадується договір довічного утримання     

   (Азербайджан, Вірменія),

2) країни, в Цивільних кодексах яких згаданий як самостійний договір. Сюди входять всі

    інші держави СНД.

     Стосовно першого типу держав, то слід зазначити, що, наприклад, Цивільний кодекс Вірменії 1999 року, регулює близький до інституту довічного утримання інститут ренти. При цьому в статті 577 цього акта вказано, що договором може бути передбачена виплата решти майна, виконанням робіт чи наданням послуг, відповідних за вартістю грошовій сумі ренти.  

     Аналогічне положення міститься в статті 870 нового Цивільного кодексу Азербайджану. Тому в даному випадку, так само, як і у Вірменії, договір довічного утримання регулюватиметься нормами про ренту.

     Аналізуючи законодавство другого типу країн, насамперед потрібно зупинитись на Цивільному кодексі Російської Федерації, в якому інституту довічного утримання присвячені статті 601-605. Російські юристи в основному розглядають даний договір як різновид довічної ренти.[**] Хоча окремі вчені висловлюють також думку, що цей правочин є різновидом ренти.

     Порівнюючи російський та український інститути довічного утримання, передусім варто звернути увагу на такі особливості російських правових норм. По-перше, згідно з новим Цивільним кодексом РФ одержувач ренти (відчужувач) може передати у власність платника ренти (набувача) тільки жилий будинок, квартиру, земельну ділянку чи іншу нерухомість.

     По-друге, розмір загального об'єму утримання в місяць не може бути меншим ніж два мінімальних розміри оплати праці, встановлених законом.

     По-третє, договором довічного утримання може бути передбачена можливість заміни утримання виплатою протягом життя громадянина періодичних платежів у грошовій формі.

     По-четверте, платник ренти (набувач) вправі відчужувати, заставляти чи іншим чином обтяжувати нерухоме майно, передане йому, але тільки з попередньої згоди одержувача ренти (відчужувача).

     По-п'яте, одержувач ренти (відчужувач) вправі вимагати повернення нерухомого майна або виплатити йому викупну ціну тільки при суттєвому порушенні платником ренти (набувачем) своїх обов'язків.

     Характеризуючи ці зміни, слід нагадати, що основна проблема договору довічного утримання в радянський період полягала в тому, що норми були сконструйовані так, щоб захистити відчужувачів, і останні досить часто зловживали таким положенням. Росія, першою серед країн СНД, по-новому підійшла до врегулювання відносин щодо довічного утримання. В її Цивільному кодексі, незважаючи на викладені вище проблеми, було вирішено цілу низку спірних питань, з розв'язанням яких вже не справлявся старий радянський Цивільний кодекс РРФСР.

     Досить специфічним є регулювання інституту довічного утримання в ЦК Узбекистану (статті 530-534 ЦК Узбекистану). Це проявляється в збереженні багатьох положень старого Цивільного кодексу. Так, зокрема, в Узбекистані за договором довічного утримання відчужуватись може тільки жилий будинок (його частина) чи квартира, а відчужувачем може бути тільки непрацездатна особа.

     У ЦК Молдови 2002 року, інституту довічного утримання присвячено статті 839-846. Тут можна виділити такі його особливості: консенсуальна модель договору довічного утримання; відчужуватись за ним може рухоме чи нерухоме майно без будь-яких обмежень; передбачено просту письмову форму даного правочину, а у випадках, передбачених законом, також його нотаріальне посвідчення; за згодою сторін може бути встановлено обов'язок утримання в грошовій формі; такий обов'язок може бути встановлено на вимогу набувача утримання (відчужувача), якщо набувач не виконує своїх обов'язків; хоча набувач не має права відчужувати передане йому за договором майно проте він може за згоди користонабувача утримання (відчужувача) заставляти чи іншим чином обтяжувати дане майно.

     Отже, як бачимо з викладеного вище, в країнах СНД по-різному підійшли до регулювання інституту довічного утримання. Проте, якщо порівняти даний інститут в законодавстві цих держав, з відповідним інститутом в праві України, то можна дійти висновку, що в нашому новому Цивільному кодексі дане питання врегульовано набагато ширше. Але в той самий час, окремі положення в Цивільних кодексах країн СНД є, на мою думку, кращими, ніж в ЦК України.

      2. Поняття та загальна характеристика договору довічного

       утримання.

     Пройшовши значний шлях становлення, інститут довічного утримання на сучасному етапі свого розвитку знайшов нормативне врегулювання завдяки Цивільному кодексу України, де в одній із статтей закріплено поняття договору довічного утримання. Так, відповідно до статті 744 нового ЦК України «за договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно».

     Новий Цивільний кодекс України, на відміну від Цивільного кодексу УРСР, в якому договору довічного утримання присвячено лише 5 статей, більш детально регламентує зазначені відносини, надавши цьому договору дещо інше значення. Так, ЦК УРСР відносив договір довічного утримання до договорів про надання послуг, виділяючи його головну мету - надання відчужувачеві майна матеріального забезпечення. Новий ЦК України відводить цьому договору місце серед групи договорів, спрямованих на відчуження власності, розмістивши норми, що регулюють відносини договору довічного утримання після договору міни. Цим самим новий ЦК України підкреслює його правові наслідки, спрямовані на відчуження права власності. При цьому ЦК України розширює коло об'єктів, що відчужуються за цим договором, а також коло осіб, які можуть бути відчужувачами за договором довічного утримання. Крім того, ЦК України визнає договір довічного утримання також договором догляду, додавши таке його визначення у назву глави, присвяченої цьому виду договору.

     Договір довічного утримання є одностороннім, якщо одна сторона бере на себе обов’язок перед другою стороною вчинити певні дії або утриматися від них, а друга сторона наділяється лише правом вимоги, без виникнення зустрічного обов’язку щодо першої сторони.[††] Ця норма є передбаченою в ч. 2 ст. 626 ЦК України. Односторонність договору довічного утримання догляду проявляється у тому, що за цим договором з передачею житла основна функція відчужувача є виконаною, і з цього моменту в нього виникає право вимагати від набувача надання матеріального забезпечення, а набувач несе обов’язок надавати відчужувачеві матеріальне забезпечення, але іноді договір довічного утримання визнають двосторонньою угодою, оскільки набувач має право вимагати розірвання договору довічного утримання.

     Реальним є правочин, в якому, окрім досягнення згоди щодо істотних умов договору, необхідною умовою є фактична передача речі або вчинення інших дій. У реальних право- чинах передача речі є необхідним елементом укладення договору, а в консенсуальних вона встановлює договірний обов’язок боржника, що він має виконати після укладення договору. Крім передачі речі за реальним договором необхідно досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами. Так договір має бути укладено у необхідній формі згідно з законом (письмовій простій, нотаріальній чи з державною реєстрацією).

     Поділ договорів на реальні чи консенсуальні має суто практичний сенс. За реальним правочином річ має бути передана набувачеві не пізніше моменту укладення договору. На рівні Цивільного кодексу України зазначені вимоги викладені у ч. 2 ст. 640: «Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передача майна або вчинення інших дій, договір є укладеним з моменту передачі відповідного майна або вчинення певної дії».

     Залежно від наявності зустрічного надання договори бувають відплатні та безоплатні. Договір довічного утримання є відплатним. Тобто сторони здійснюють на користь одне одногозустрічне майнове надання. Договір є відплатним, якщо інше не встановлено ним, законом або не витікає із його сутності.[‡‡]

     Згідно ч. 3 ст.640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації.

     Договір довічного утримання (догляду) укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню (стаття 425 ЦК УРСР 1963 року та стаття 745 ЦК України). Договір довічного утримання (догляду), за яким передається набувачеві у власність нерухоме майно, підлягає державній реєстрації. Договір довічного утримання належить до договорів, для яких передбачена обов’язкова письмова форма та нотаріальне посвідчення. Недотримання даної вимоги відносно форми договору, тягне за собою визнання договору недійсним. Наслідки визнання договору недійсним спричиняють двосторонню реституцію.