Договор строительного подряда

Под подрядными торгами понимается форма  размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ на основе конкурса. Конкурс проводится в виде тендера, представляющего собой соревнование представленных претендентами оферт (письменных предложений о заключении договора) с точки зрения их соответствия критериям, содержащимся в тендерной  документации.

В самой  тендерной документации, которой  за плату или бесплатно обеспечиваются лица, решившие принять участие в  торгах, содержатся:

1. Общие  сведения об объекте и предмете  торгов, т.е. информация об объекте,  который должен быть построен  с указанием его местонахождения,  срока выполнения работ, наименования  заказчика и т.д.

2. Проектная  документация, включающая чертежи,  схемы, графики, спецификации  и т.д.

3. Требования  по составу документов оферты, которые обычно включают заявку  на участие в подрядных торгах, временное поручительство в форме  гарантии банка, корию платежного документа, подтверждающего внесение задатка и т.д.

4. Инструкция  оферентам, отражающая информацию  и требования по условиям разработки, порядку оформления и представления  оферты.

5. Условия  и порядок проведения торгов, где указываются вид и форма  проведения торгов, порядок выбора  победителя и т.д.

6. Проект  договора строительного подряда.

7. Форма  заявки на участие в торгах.

Дополнительное  представление о подрядных торгах можно получить, познакомившись с  их видами.

Подрядные торги подразделяются:

" в зависимости от проведения  организатором торгов предварительного  отбора претендентов - на торги  с предварительной квалификацией  и торги без предварительной  квалификации;

" в зависимости от того, в который  раз назначаются торги по данному  предмету торгов, - на первичные и вторичные;

" в зависимости от участия иностранного  оферента - на торги с участием  иностранного оферента и торги  без его участия;

" в зависимости от участия оферентов  в процедуре торгов и оглашении  их результатов - на торги гласные  и негласные;

" в зависимости от того, допускаются  ли к участию в торгах неограниченное  число претендентов либо только  претенденты, удовлетворяющие специально  оговоренным условиям, - на торги  открытые и закрытые.

В подрядных  торгах могут участвовать любые  российские и иностранные организации  независимо от формы собственности, имеющие необходимое разрешение на занятие строительной деятельностью (если торги не закрытые). Победителем  торгов, который определяется специальным  тендерным комитетом, становится тот  оферент, предложение которого наиболее полно отвечает всем требованиям, содержащимся в тендерной документации. Решение  тендерного комитета оформляется протоколом, в котором содержатся наименование победителя торгов, состав тендерного комитета, результаты голосования, сводная  таблица оферт и сроки подписания договора с победителем торгов. Протокол о результатах торгов тендерный  комитет представляет на утверждение  заказчику (инвестору). После утверждения  их результатов заказчиком (инвестором) торги считаются завершенными. С  победителем торгов заказчик заключает  договор строительного подряда  на условиях, содержащихся в тендерной  документации и в оферте победителя.

Особенности содержания договора строительного  подряда.

Подготовка, уточнение и изменение технической  документации.

В связи  с тем, что по договору строительного  подряда подрядчик должен выполнить, как правило, большой объем строительных работ, параметры которых заданы технической документацией, закон  придает большое значение тому, как  должны строиться взаимоотношения  сторон в связи с подготовкой, уточнением и изменением технической  документации.

Вопрос  о подготовке технической документации возникает тогда, когда при заключении договора строительного подряда  имелось лишь технико-экономическое  обоснование строительства, на основе которого должна быть разработана проектная  документация, либо когда технический  проект строительства требует уточнения в рабочей документации (двустадийное проектирование). В этих случаях при заключении договора должны быть четко определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

Независимо  от того, кто - заказчик или подрядчик - готовит техническую документацию, а также смету, оба этих документа  подлежат обязательному согласованию сторонами и после этого остаются, как правило, неизменными до завершения строительства. Подрядчик должен осуществлять строительство и связанные с  ним работы в соответствии с технической  документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые  к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. предполагается, что технической документацией охватывается весь комплекс работ по строительству, а в согласованной сторонами смете учтены затраты на все необходимые работы.

Однако  нередки случаи, когда в ходе строительства  выявляются неучтенные в технической  документации работы и в связи  с этим возникает необходимость  проведения дополнительных работ и  увеличения сметной стоимости строительства. Следует подчеркнуть, что закон  не ставит последствия данного обстоятельства в зависимость от того, кем готовилась техническая документация.

Выявив  необходимость проведения дополнительных работ, не учтенных в технической  документации, подрядчик должен немедленно информировать об этом заказчика  и ждать его указаний. Ввиду  того, что такому сообщению придается  важное юридическое значение, в договоре строительного подряда обычно оговаривается, что оно передается в письменной форме уполномоченному должностному лицу заказчика.

Заказчик  должен прямо выразить свое согласие на производство подрядчиком этих работ  и соответствующее увеличение сметной  стоимости строительства. Если заказчик в течение десяти дней или в  иной установленный законом или  договором срок не ответит на сообщение  подрядчика, последний обязан приостановить  соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счет заказчика. Подрядчик, не выполнивший  данную обязанность, равно как и  подрядчик, вообще не сообщивший заказчику  о выявлении неучтенных работ, но выполнивший их, лишается права требовать  от заказчика оплаты выполненных  им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков. Если, однако, он сумеет доказать необходимость немедленных  действий в интересах заказчика, в частности, в связи с тем, что приостановление работ могло  привести к гибели или повреждению  объекта строительства, заказчик не может отказаться от оплаты выполненных  работ. В свою очередь, заказчику  предоставляется возможность освободиться от возмещения убытков, вызванных простоем подрядчика в связи с приостановлением работ, если он докажет отсутствие необходимости  в проведении дополнительных работ (п.3 ст.743 ГК).

Если  заказчик согласен на проведение и  оплату дополнительных работ, подрядчик  не вправе отказаться от их выполнения. Возможны лишь два исключения из этого  правила:

" во-первых, подрядчик может сослаться  на то, что соответствующие работы  не входят в сферу его профессиональной  деятельности, например, когда речь  идет о специальных работах,  которые выполнялись другой организацией  по прямому договору с заказчиком;

" во-вторых, подрядчик может быть  освобожден от их выполнения, если докажет, что он не может  выполнить соответствующие работы  по независящим от него причинам, например, из-за отсутствия у него  специальной техники или оборудования.

Считая  согласованную сторонами проектно-сметную  документацию в принципе неизменяемой до окончания строительства, законодатель, однако, учитывает, что в период действия договора у сторон может возникнуть потребность в ее пересмотре. Необходимость  в этом может быть обусловлена  разными причинами, в частности, усовершенствованием отдельных  проектных решений, изменением конкретных потребностей заказчика, требованиями уполномоченных государственных органов, непредвиденным ростом цен на строительные материалы и конструкции и  т.д.

Заказчик  в этом отношении находится в  более привилегированном положении, так как ему предоставляется  возможность вносить изменения  в техническую документацию без  каких-либо ссылок на не зависящие от него обстоятельства. Он может сделать  это и по своему усмотрению, но при  условии, что вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают 10% указанной в смете обшей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ. Если указанное условие заказчиком соблюдено, подрядчик не вправе отказаться от проведения дополнительных работ, вызванных изменением технической документации. Разумеется, все дополнительные работы должны быть оплачены заказчиком в порядке, установленном договором.

В том  случае, когда предлагаемые заказчиком изменения технической документации вызывают необходимость выполнения больших по объему дополнительных работ  либо меняют сам характер предусмотренных  договором работ, данный вопрос подлежит обязательному согласованию с подрядчиком. Если подрядчик готов взяться  за выполнение новых работ, стороны  согласуют дополнительную смету  и вносят в договор строительного  подряда другое необходимые изменения.

Что касается подрядчика, то он вправе требовать  лишь изменения сметы, но не технической  документации. В техническую документацию подрядчик без согласования с  заказчиком не может вносить никаких, даже незначительных, изменений. Лишь в том случае, когда в технической  документации им обнаружен явный  дефект, подрядчик вправе его устранить  и потребовать от заказчика возмещения связанных с этим разумных расходов (п. 4 ст. 744 ГК). По смыслу закона, такое  право появляется у подрядчика лишь тогда, когда, во-первых, техническая  документация готовилась не самим подрядчиком, а заказчиком, и, во-вторых, он своевременно известил заказчика о наличии  ошибки в технической документации.

Право требовать пересмотра сметы у  подрядчика возникает в случае, если по не зависящим от него причинам стоимость  работ превысила смету не менее  чем на 10% (п. 3 ст. 744 ГК). Как известно, подрядчик выполняет работу за свой риск, понятием которого в широком  смысле охватывается и риск подрядчика не уложиться в согласованную с заказчиком смету. Поэтому если выход подрядчика за пределы сметы не обусловлен какими-либо экстремальными обстоятельствами, он не вправе требовать от заказчика никаких доплат. Например, подрядчик не может сослаться на обычный рост стоимости строительных материалов, обусловленный инфляцией, так как данное обстоятельство можно было предвидеть при заключении договора строительного подряда и учесть в цене договора. Более того, даже если подорожание строительства произошло вследствие экстремальных обстоятельств, например, та же стоимость импортных строительных материалов резко возросла из-за введения правительством новых таможенных пошлин, но общая стоимость работ возросла менее чем на 10%, связанные с этим дополнительные расходы возлагаются на самого подрядчика.

Следует отметить, что указанный количественный порог (10% общей стоимости работ) присутствует лишь в строительном подряде, поскольку в общих правилах о  подряде (п. 6 ст. 709 ГК) каких-либо количественных ограничений на этот счет не содержится. Систематическое толкование закона позволяет также сделать вывод о том, что в условиях, когда подрядчик вправе настаивать на увеличении сметы, заказчик лишен возможности отклонить его предложение. Поэтому если не зависящее от подрядчика повышение сметной стоимости договора приведет к его прекращению, неблагоприятные последствия данного обстоятельства будут возложены на заказчика.

Права и обязанности сторон.

Следующий аспект содержания договора строительного  подряда, который следует выделить особо, - это права и обязанности  сторон, связанные с осуществлением заказчиком контроля и надзора за выполнением работ. Хотя подобный вопрос затрагивается и в общих положениях о подряде (ст. 715 ГК), для строительного  подряда он имеет особое значение ввиду сложности выполняемых  работ, возможности осуществления  эффективного надзора лишь при наличии  специальных познаний в области  строительства, необходимости постоянного  контроля за ходом работ, особенно носящих скрытый характер, и т.д.