Договор строительного подряда

СНиП регламентируют порядок разработки, согласования, утверждения и состав проектной документации на строительство зданий, сооружений на территории РФ и предназначены для применения заказчиками (инвесторами), органами государственного управления и надзора, предприятиями, организациями, объединениями, иными юридическими и физическими лицами - участниками инвестиционного процесса.

Специфика правового регулирования отношений  в рассматриваемой области, нашедшая отражение в указанных выше актах, определяется основными особенностями  капитального строительства как  деятельности, направленной на создание новых и реконструкцию имеющихся  основных фондов производственного  и непроизводственного назначения. Работы, выполняемые на основании  договоров строительного подряда, ведут к созданию или обновлению объектов недвижимости. Вполне естественно, что начало таких работ должно быть увязано с решением целого ряда вопросов, в частности выделением соответствующего земельного участка, утверждением проектно-сметной документации, получением согласований органов, отвечающих за градостроительную политики, пожарную и экологическую безопасность и  т.п.

Договор строительного подряда рассчитан, как правило, на достаточно длительный период времени, в течение которого будут вестись строительные работы, а также осуществляться эксплуатация объекта в период гарантийного срока. За этот период может произойти существенное изменение цен на строительные работы и материалы, может возникнуть потребность  внесения изменений в проектную  документацию и т.д., что также  учитывается законодательством.

Договор строительного подряда предполагает также более активное взаимодействие участвующих в нем сторон, в  частности, совместное преодоление  препятствий к надлежащему исполнению договора; широкое использование  системы генерального подряда; соблюдение обязательных нормативов и правил, касающихся качества работ и их безопасности и т.д.

В дальнейшем внимание будет сосредоточено лишь на особенностях правового регулирования  отношений в сфере строительного  подряда с учетом того, что специфика  выполнения строительных работ для  государственных нужд представляет собой отдельную тему.

Понятие и элементы договора строительного  подряда.

По  договору строительного подряда  подрядчик обязуется в установленный  договором срок построить по заданию  заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать  подрядчику необходимые условия  для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п.1 ст.740 ГК). Сравнивая данное определение с легальным определением договора обычного подряда (п.1 ст.702 ГК), нетрудно заметить, что наряду с предметом договора существенными условиями договора строительного подряда являются цена и срок договора, без согласования которых договор не может считаться заключенным. Кроме того, особо выделяется такая обязанность заказчика, как "создание подрядчику необходимых условий для выполнения работ".

Договор строительного подряда носит  консенсуальный, возмездный и взаимный характер. Основной сферой его применения является предпринимательская деятельность.

В отличие  от иных консенсуальных договоров, подряд не может быть исполнен непосредственно в момент заключения договора, поскольку для достижения требуемого результата следует затратить известное время на выполнение работы.

Возмездность договора строительного подряда проявляется в том, что подрядчик выполняет работу за вознаграждение, право на получение которого у него возникает по выполнению и сдаче, как правило всей работы заказчику, кроме случаев установленных законом или договором.

Субъектами  договора строительного подряда  являются заказчик и подрядчик. В  роли заказчиков могут выступать  в принципе любые физические и  юридические лица. Однако в рассматриваемой  области выполнение функций заказчика, в частности осуществление эффективного контроля за деятельностью подрядчика, требует специальных знаний и навыков, а иногда - и наличия особого разрешения на данный вид деятельности. Поэтому на практике функции заказчика нередко передаются специализированным организациям, которые действуют в качестве представителей тех лиц, для которых предназначен строящийся объект. Таким образом, в строительном подряде заказчик и инвестор часто не совпадают в одном лице.

Инвесторами являются лица, осуществляющие вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающие их целевое использование (п.3 ст.2 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР"). Инвесторами могут быть органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом, физические и юридические лица, в том числе иностранные, международные организации и т.д. Инвесторы могут сами выступать в роли заказчиков, если они располагают для этого необходимыми возможностями, или могут возложить эти функции на других лиц. В этом случае между инвестором и заказчиком заключается особый инвестиционный договор, который по своей юридической природе чаще всего является либо договором поручения, либо договором комиссии.

Опираясь  на данный договор, лицо, действующее  по поручению инвестора, заключает  с исполнителем работ договор  строительного подряда, выступая в  нем в качестве заказчика. Таким  образом, заказчик в договоре строительного  подряда - это лицо, которое от имени  инвестора или от своего собственного имени заключает договор с  подрядчиком и обладает всеми  правами и обязанностями, вытекающими  из этого договора.

В качестве подрядчиков выступают различные  строительные и строительно-монтажные  организации, независимо от форм собственности, а также индивидуальные предприниматели, имеющие лицензию на строительную деятельность. В строительстве широко применяется  система генерального подряда, при  которой функции генеральных  подрядчиков принимают на себя организации  общестроительного профиля, а для  выполнения специальных работ привлекаются специализированные фирмы и организации. В этом случае подрядчик становится генеральным подрядчиком, а привлеченное им лицо - субподрядчиком.

Предметом договора строительного подряда, как  и договора обычного подряда, является результат деятельности подрядчика, имеющий конкретную овеществленную форму. Им может быть объект нового строительства, в том числе построенный "под ключ"; реконструкция и технического перевооружение действующего предприятия; капитальный ремонт здания или сооружения; монтаж технологического, энергетического и другого специального оборудования; выполнение пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Договор может охватывать как весь комплекс работ по объекту, так и лишь часть из них. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик может принимать на себя обязанность не только сдать построенный им объект в эксплуатацию, но и обеспечить его эксплуатацию в течение указанного в договоре срока.

По  общему правилу, нормы о договорах  строительного подряда не распространяются на отношения по непосредственному  удовлетворению потребностей граждан-потребителей. Если по договору строительного подряда  выполняются работы для удовлетворения бытовых или других потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила  о бытовом подряде (п.3 ст.740 ГК). Не исключается, однако, субсидиарное применение к указанным отношениям положений  о строительном подряде.

Цена  в договоре строительного подряда  имеет значение существенного условия, которое подлежит обязательному  согласованию. Ввиду большого объема строительных работ цена договора обычно определяется путем составления  сметы, представляющей собой постатейный  перечень затрат на выполнение работ, приобретение оборудования, закупку  строительных материалов и конструкций  и т.п. Вместе с технической документацией, определяющей объем, содержание работ  и другие предъявляемые к ним требования, смета образует проектно-сметную документацию, являющуюся неотъемлемым элементом договора строительного подряда. Как правило, проектно-сметная документация не может пересматриваться в ходе строительства, за исключением случаев, указанных в ст.743-744 ГК, которые подробно мы рассмотрим ниже.

Оплата  выполненных подрядчиком работ  производится заказчиком в сроки  и в порядке, установленные законодательством  или договором строительного  подряда. При отсутствии соответствующих  указаний в законе или в договоре оплата работ производится в соответствии со ст.711 ГК, т.е. после окончательной  сдачи результатов работы при  условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный  срок, либо с согласия заказчика, досрочно. Однако чаще всего договоры строительного  подряда включают условия об авансировании  работ либо оплате их отдельных этапов.

Срок, как и цена договора, относится  к существенным условиям договора строительного  подряда. Поскольку отношения сторон носят длящийся характер, точное определение  как конечного срока выполнения работы (именно он является существенным условием договора), так и сроков завершения ее отдельных этапов, имеет  для сторон первостепенное значение. Срочный характер имеют и многие обязанности, принимаемые на себя заказчиком. Начало течения и продолжительность  многих сроков зависят друг от друга. С целью согласования сроков выполнения сторонами взаимных обязательств к  договору строительного подряда  обычно прилагаются различные календарные  планы и графики, которые становятся составными частями договора.

Форма договора строительного подряда  в большинстве случаев письменная, причем договор составляется в виде единого документа, подписываемого сторонами. В прежние годы в рассматриваемой  области на практике были широко распространены предельно краткие, состоящие буквально  из нескольких пунктов договоры, к  которым, однако, прилагались особые условия с пространным описанием  взаимных прав и обязанностей сторон . Сейчас все чаще заключаются более основательные, многостраничные договоры, детально регламентирующие взаимоотношения заказчика и подрядчика. В ряде случаев при их составлении используются примерные формы договоров строительного подряда, рекомендованные для отдельных видов строительных работ, а также ведения строительства в различных отраслях.

Содержание  договора строительного подряда.

Порядок заключения договора строительного  подряда.

Договор строительного подряда в настоящее  время утратил плановый характер и заключается, как правило, по свободному усмотрению сторон. Это, однако, не означает, что отпали все административно-правовые предпосылки договорных отношений  в рассматриваемой области. И  сейчас, чтобы реально приступить к строительству того или иного  объекта, необходимо получить разрешения и согласования целого ряда уполномоченных государственных органов. Инвестор (заказчик) обычно принимает решение  о начале строительства на основе подготовленного по его заданию  технико-экономического обоснования  строительства объекта. Однако само технико-зкономическое обоснование (ТЭО) и составленная на его основе проектная документация подлежат, во-первых, обязательной государственной экспертизе и, во-вторых, утверждению в установленном законом порядке.

Экспертиза  градостроительной и проектно-сметной  документации независимо от источников финансирования, форм собственности  и принадлежности строящихся объектов проводится уполномоченными государственными органами в соответствии с их компетенцией:

наиболее  крупные инвестиционные проекты  с привлечением иностранного капитала, имеющие важное государственное  значение и вносимые на рассмотрение Правительства РФ, подлежат государственной  экспертизе в Экспертном совете при  Правительстве РФ;

экспертиза  проектов строительства объектов, осуществляемых за счет государственных капитальных  вложений, финансируемых полностью  или частично из республиканского бюджета  и внебюджетных фондов РФ, экспериментальных  и базовых проектов, разработанных  за счет бюджетных средств и т.д., осуществляется Главным управлением  государственной вневедомственной экспертизы при Госкомитете РФ по жилищной и строительной политике;

организации государственной вневедомственной экспертизы субъектов РФ проводят экспертизу проектов строительства любых объектов независимо от источников финансирования и вида собственности в части  вопросов, относящихся к компетенции  республиканских и местных органов  управления, контроля за соблюдением нормативных требований о надежности и эксплуатационной безопасности объектов и т.д.

Градостроительная документация и проекты строительства, прошедшие экспертизу, подлежат утверждению  в установленном порядке. Градостроительная  документация утверждается государственными органами представительной и исполнительной власти в соответствии с их компетенцией, определенной законодательством РФ. Проекты строительства, осуществляемого за счет государственных капитальных вложений, финансируемых из республиканского бюджета РФ, утверждаются соответствующими органами государственного управления или в устанавливаемом ими порядке.

Наконец, проекты строительства, осуществляемого  за счет собственных финансовых ресурсов, заемных и привлеченных средств  инвесторов (включая иностранных), утверждаются непосредственно заказчиками (инвесторами).

Договоры  строительного подряда могут  заключаться как в обычном  порядке, т.е. вступления будущих контрагентов в прямой контакт, согласования ими  всех необходимых условий будущего договора и его подписания, так  и посредством проведения специальных  подрядных торгов, на что и ориентирует  действующее законодательство. Порядок  организации и проведения торгов определяется Положением о подрядных  торгах в РФ от 13 апреля 1993 №660-р/18-7 , а также развивающими его актами, принимаемыми субъектами РФ. При этом эти акты носят обязательный характер лишь для случаев, которые в них  прямо названы. В частности, в соответствии с Положением о подрядных торгах в РФ проведение торгов является обязательным лишь при размещении заказов на вновь начинаемое строительство для федеральных государственных нужд (п.1.3. Положения). В остальных случаях заказчики могут принимать решения о проведении подрядных торгов в порядке, установленном данным Положением.