Договор пожизненного содержания с иждивением в РБ

В договоре должно быть сказано не только о  том, имеется или отсутствует  у получателя ренты право на удовлетворение потребности в жилище, но и о  том, как именно будет исполняться  эта обязанность плательщиком ренты. 

На сегодняшний  день ситуация, при которой потребность  получателя ренты в жилище удовлетворяется  путем предоставления иного жилого помещения, маловероятна. Значительное число договоров пожизненного содержания с иждивением заключается по поводу жилых помещений, и одним из существенных условий договора является сохранение права проживания гражданина в жилом  помещении, переданном под предоставление содержания. 

Наличие в договоре формулировки "плательщик удовлетворяет потребности получателя ренты в жилище" означает, что  при невозможности предоставить право пользования жилым помещением, указанным в договоре, плательщик обязан предоставить получателю ренты  право пользования другим жилым  помещением. Включение в договор такого условия слишком обременительно для плательщика, так как в силу различных причин и длительного характера правоотношения обстоятельства могут измениться [42, с.20]. Исходя из этого, стороны вправе предусмотреть в договоре основания прекращения обязанности плательщика по удовлетворению потребности получателя ренты в жилье, а при наступлении определенных обстоятельств согласовать объем содержания, предоставляемого в дальнейшем. 

В договоре, заключаемом на неопределенный срок, достаточно сложно предусмотреть конкретный вид содержания, поскольку в один период необходимо удовлетворение потребностей получателя ренты в питании и  одежде, а в другой - например, в  связи с ухудшением состояния  здоровья - в лекарствах и уходе. 

Стороны вправе предусмотреть возможность  замены предоставления содержания с  иждивением в натуре периодическими выплатами в течение жизни  гражданина определенных денежных сумм. Толкование указанной нормы ставит под сомнение возможность замены периодических денежных выплат предоставлением  содержания в натуре. Такой подход законодателя не вполне оправдан, так  как подобная замена не противоречит правовой природе договора пожизненного содержания с иждивением. В Гражданском  кодексе Республики Беларусь следовало  предусмотреть возможность изменения  условий договора пожизненного содержания с иждивением как в ту, так и  в другую сторону и предоставить сторонам право самостоятельно определять характер взаимоотношений в установленных  законом пределах. 

Предусмотренное в § 1 гл. 33 Гражданского кодекса Республики Беларусь регулирование относится  главным образом к способам обеспечения  прав получателя ренты. Первый из таких  способов связан с тем, что рента  обременяет возникшее у плательщика  право собственности на полученное им под выплату ренты имущество. Н. Коняев и В. Круглов справедливо  усматривали в этом - ограниченном праве собственности, возникающем  у плательщика ренты, - одну из основных особенностей соответствующего договора [16, с.32]. 

Подобно другим обременениям и это обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью. При этом установлена  дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему  в собственность получателем  недвижимое имущество (в качестве примера  в Гражданском кодексе Республики Беларусь выделяются земельные участки, предприятия, здания, сооружения): перед  получателем ренты появляются сразу  два должника. Это, во-первых, тот, кто  приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика, и, во-вторых, сам  плательщик - лицо, заключившее договор  с получателем ренты (п. 2 ст. 557 Гражданского кодекса Республики Беларусь). 

В виде общего правила предполагается, что  ответственность первоначального  плательщика перед получателем  ренты по отношению к приобретателю  обремененного рентой имущества  является субсидиарной в том смысле, как это предусмотрено ст. 370 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Имеется  в виду обязательность предварительного заявления требования основному  должнику (в данном случае - приобретателю) о возврате переданного под выплату  ренты недвижимого имущества  с тем, что впоследствии - при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное  требование в разумный срок - получатель ренты приобретает возможность  обращения с таким же требованием  к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор  ренты). 

Первоначальный  плательщик может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь. Такую возможность  предусматривает п. 2 ст. 557 Гражданского кодекса Республики Беларусь со ссылкой  на "договор". Пункт 2 ст. 557 Гражданского кодекса Республики Беларусь не уточняет, правда, о каком договоре идет речь. Но, очевидно, имеется в виду договор  ренты. Это объясняется тем, что  и при солидарной, и при субсидиарной ответственности у получателя ренты  в подобных случаях все равно  будут те же два упомянутых выше должника. При этом в зависимости  от обстоятельств кто-нибудь из них  или оба должника вместе в какой-либо части понесут в полном объеме ответственность перед получателем  ренты. 

В то же время интересы последнего, как и  любого иного кредитора, оказываются  гарантированными в большей степени  при солидарной ответственности  содолжников. Этот свой интерес получатель ренты и обеспечивает, заранее  закрепляя в договоре ренты на случай продажи соответствующего имущества  солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя [7, с.691]. 

Однако  при определенных условиях форма  ответственности может устанавливаться  и без участия должников. Имеется  в виду, что солидарная ответственность  первого и последнего приобретателя  имущества, переданного в виде платы, может возникнуть, в частности, в  ситуации, предусмотренной п. 3 ст. 56 Гражданского кодекса Республики Беларусь для случаев реорганизации юридического лица - плательщика ренты. Мы говорим  о ситуации, при которой разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника в обязательстве  выплачивать ренту. 

Особые  гарантии предусмотрены для защиты интересов получателя ренты, учитывая при этом, помимо прочего, что им было передано для выплаты ренты  определенное имущество. 

Прежде  всего, речь идет о передаче под выплату  ренты недвижимого имущества (земельного участка, здания и т.п.). В силу п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Республики Беларусь у такого получателя ренты  без всякого договора на этот счет, в силу самого закона возникает на указанное имущество залоговое  право. Тем самым складывается ситуация, предусмотренная абз. 2 п. 3 ст. 315 Гражданского кодекса Республики Беларусь. 

Во всех случаях, когда под выплату ренты  переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты  должно быть внесено условие, которое  предусматривает либо использование  определенного способа обеспечения  исполнения обязательства (имеются  в виду неустойка, залог, удержание  имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток или  другой способ, предусмотренный в  законе или договоре), либо страхование  в пользу получателя ренты риска  ответственности за неисполнение или  ненадлежащее исполнение обязательства  выплатить ренту. Придавая особое значение данному договорному условию, Гражданский  кодекс Республики Беларусь (ст. 558) признает его существенным, а это означает, что при отсутствии указанного условия  договор не будет считаться заключенным. 

Отметим здесь также, что если при залоге недвижимости, принадлежащей получателю ренты, именно залоговое (ипотечное) право  возникает непосредственно из закона, то в отношении движимости (например, при передаче какой-либо драгоценности  плательщику ренты) получатель вправе использовать любой способ обеспечения  исполнения и только в этом числе  залог. В отличие от ипотеки в  данном случае речь пойдет об обычном  залоге, который возникает из договора и соответственно подчиняется требованиям  ст. 320 Гражданского кодекса Республики Беларусь к форме договора о залоге и кругу его существенных условий. 

Правила о залоге позволяют и еще в  одном смысле обеспечивать интересы получателя ренты. Имеется в виду предусмотренное ст. 575 Гражданского кодекса Республики Беларусь запрещение плательщику ренты сдавать недвижимое имущество, переданное в обеспечение  пожизненного содержания с иждивением, в залог, не имея на то согласия получателя ренты. 

Возможен, наконец, вариант, при котором существенное условие, о котором шла речь (т.е. условие об определенном способе  обеспечения или о страховании), включается в договор и тем  самым только в этом случае, при  наличии других существенных условий, он должен считаться заключенным. Однако плательщик ренты признается не исполнившим  обязанности, указанные в этом условии (передать задаток, предоставить банковскую гарантию, осуществить страхование  указанных рисков и т.п.), тогда, когда  имущество, переданное в обеспечение плательщику ренты, окажется утраченным или его состояние ухудшится, притом даже в случае, если все это произойдет вследствие обстоятельств, за которые получатель ренты не отвечает. 

Применительно к пожизненному содержанию с иждивением ст. 575 Гражданского кодекса Республики Беларусь предусмотрены специальные  меры защиты прав и законных интересов  получателя ренты в дополнение к  уже установленным общим нормам обеспечения его прав. 

Эти меры заключаются в предъявлении к  плательщику ренты дополнительных требований в части отчуждения и  использования переданного ему  в обеспечение ренты недвижимого  имущества. 

Так, отчуждение плательщиком имущества, переданного  для обеспечения пожизненного содержания, сдача его в залог, обременение  иным способом допускается только при  наличии предварительного согласия получателя ренты. В период предоставления пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты обязан принимать  необходимые меры для того, чтобы  использование указанного имущества  не приводило к снижению его стоимости (ст. 575 Гражданского кодекса Республики Беларусь). Это может выражаться в поддержании надлежащего технического, санитарного состояния имущества, осуществлении текущих и капитальных  ремонтов и т.п. Требования указанной  статьи носят императивный характер и не могут быть изменены договором. Последнее обстоятельство вполне объяснимо, поскольку у получателя ренты  сохраняется право при определенных условиях на возврат переданного  в обеспечение ренты недвижимого  имущества [31, с.33]. 

В силу требований ст. 559 Гражданского кодекса  Республики Беларусь за просрочку выплаты  ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные  ст. 366 Гражданского кодекса Республики Беларусь, если иной размер процентов  не установлен договором ренты. 

2.4 Порядок  заключения, изменения и расторжения  договора пожизненного содержания  с иждивением 
 

Каких-либо ограничений, касающихся передаваемого  под выплату ренты имущества, Гражданский кодекс Республики Беларусь не содержит. Это может быть как  недвижимость, так и движимые вещи. В их числе могут быть денежные суммы, коллекции, посуда, мебель, изделия  из драгоценных металлов, квартира, жилой дом, дача, гараж, предприятие  как имущественный комплекс. Указанные  характеристики рентных отношений  в известной мере предопределили и форму договора ренты, которая  максимальным образом должна гарантировать интересы получателя ренты как правообладателя [31, с.34]. 

Согласно  ст. 555 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а  договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату  ренты, - также и государственной  регистрации. Такое жесткое требование обязательного соблюдения нотариальной формы независимо от вида и стоимости  имущества законодатель, кстати, применил только к договору ренты. 

Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательной государственной  регистрации, в силу чего признается заключенным с момента регистрации, если иное не предусмотрено законом (ст. 166 и п. 3 ст. 403 Гражданского кодекса  Республики Беларусь). Таким образом, в отличие от других видов ренты  обеспечение пожизненного содержания с иждивением может осуществляться только с передачей в собственность  плательщика ренты какой-либо недвижимости. 

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Республики Беларусь несоблюдение нотариальной формы  или требования о государственной  регистрации договора ренты влекут его недействительность. Такой договор  является ничтожным, а стороны приводятся в первоначальное положение, т.е. плательщик ренты возвращает полученное им имущество  обратно получателю ренты, а последний  возвращает сумму платы, если договором  ренты предусматривалась передача имущества за плату. 

Не исключаются  случаи, когда на практике предусмотренная  законом форма договора ренты  может быть не соблюдена. При этом могут быть ситуации, когда плательщик ренты начал выплату рентных  платежей, но получатель ренты считает  сделку ничтожной из-за несоблюдения формы договора и, наоборот, когда  имущество получателем ренты  передано, все условия договора оговорены, но плательщик ренты уклоняется от его нотариального удостоверения. Возможна ситуация, когда сторона  уклоняется от государственной регистрации. В таком случае на указанные отношения  в полной мере распространяются требования ст. 166 ГК. Если одна из сторон полностью  или частично исполнила договор, требующий нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе признать такой договор действительным по требованию стороны, его исполнившей. В этом случае последующее нотариальное удостоверение договора не требуется.