Договор аренды: сущность и виды

     Понятие «здание» заменило понятие «нежилое помещение» с введением в действие ч.2 ГК РФ. К зданиям (а в прошлом  к нежилым помещениям) относятся  объекты недвижимости, используемые для производственных, торговых, административных, учебных, научно-исследовательских  и иных целей. Нежилое помещение  может находиться в жилом доме. Чаще всего они занимают одни из первых этажей (магазины, парикмахерские, клиники и т.д.). Жилое помещение  не может являться объектом этого  вида договора аренды, поскольку помещения  должны быть, прежде всего, непригодны для проживанию в них людей (процесс признания жилого помещения нежилым представляет собой довольно сложную процедуру).

     В соответствии со ст.654 ГК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды здания. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды данного  вида имущества считается незаключенным. К договору аренды здания не применяется  общее правило, согласно которому в  случае, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может  быть определена исходя из условий  договора, исполнение его должно быть, оплачено по цене, установленной при сравнимых обстоятельствах и обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги. Возможно оформление договора аренды посредством почтовой, телеграфной или иной связи.

     Срок  действия договора для договора аренды здания или сооружения не является существенным условием и устанавливается, как правило, по соглашению сторон. Если срок не определен, то договор  считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае, каждая сторона  вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. В договоре может быть предусмотрен иной срок для предупреждения.

     Договор аренды здания, может быть, расторгнут досрочно:

     По  соглашению сторон, в том числе  при предоставлении арендатору другого  здания;

     При ликвидации организации-арендатора;

     В судебном порядке при существенном нарушении условий договора.

     Законодательство  под существенным нарушением условий  договора подразумевает такое нарушение  договора одной из сторон, которое  влечет для другой стороны такой  ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 
 

     §2.4 Аренда предприятий

     Договор аренды предприятий – разновидность  договора аренды недвижимости. Из самого названия договора следует, что его  предметом является предприятие  в целом как имущественный  комплекс, который должен быть использован  в предпринимательской деятельности. Помимо этого, в состав предприятия  могут входить основные и оборотные  средства, а также исключительные права, право требования и даже долговые обязательства.

     В качестве основных средств предприятия  принято классифицировать как раз  здания, сооружения, земельные участки, оборудование. К оборотным средствам  законом отнесены сырье, материалы, продукция. Исключительные права у  каждого предприятия могут быть разные, но к основным исключительным правам относятся право на фирменное  наименование, товарный знак, знак обслуживания.

     По  договору аренды предприятия как  имущественного комплекса одна сторона (арендодатель) обязуется передать арендатору за плату во временное  владение и пользование, земельные участки, здания, сооружения и другие, входящие в состав предприятия основные и оборотные средства, а также исключительные права и долговые обязательства. Не могут передаваться лишь те права, которые были получены на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности.

     Арендодатель  переводит все имеющиеся долги  у предприятия на арендатора, при  этом уведомление кредиторов со стороны  арендодателя обязательно. Кредитор, не давший согласие на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня  получения уведомления потребовать  прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных  этим  убытков. Согласие кредитора  должно быть выражено в письменной форме. Кредитор, который не был уведомлен  об аренде предприятия, вправе предъявить те же требования в течение года с момента, когда он узнал или  должен был узнать об аренде предприятия. Это означает, что с момента  передачи предприятия в пользование  арендатор несет солидарную ответственность с арендодателем по включенным в состав предприятия долгам, которые были переданы арендатору без согласия кредитора 9п.4 ст.657 ГК РФ). Субъектами по данному виду договора аренды являются предприниматели, а существенным условием договора, помимо предмета, является также размер арендной платы.

     Договор аренды предприятия должен составляться в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст.658 ГК РФ). Договор аренды предприятия  подлежит государственной регистрации  и считается заключенным с  момента такой регистрации. Несоблюдение же формы договора аренды предприятия  влечет его недействительность.

     Передача  предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, включая  составление и представление  на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и  осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

     Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное  пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества  арендованного предприятия, сдавать  их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей  другому лицу при условий, что  это не влечет уменьшения стоимости  предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Договором могут быть предусмотрены  иные условия. Этот порядок не применяется  в отношении земли и других природных ресурсов, а также в  случаях, предусмотренных законом.

     Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить  изменения в состав арендованного  имущественного комплекса, проводить  его реконструкцию, расширение, техническое  перевооружение, увеличивающее его  стоимость. И в этом случае сторонам может быть предусмотрено иное. Статья 661 ГК РФ закрепляет обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию. Арендатор  предприятия обязан в течение  всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

     Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неделимых улучшений  арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие  улучшения, если иное не предусмотрено  договором. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности  возместить арендатору стоимость таких  улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества  соразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или  при осуществлении таких улучшений  были нарушены принципы добросовестности и разумности.

     При прекращении договора аренды предприятия  арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных  ст.656, 657 и 659 ГК РФ. Подготовка предприятия  к передаче арендодателю, включая  составление и представление  на подпись передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет. Опять  же договором может быть предусмотрено  иное.

     Договор аренды предприятия во многом схож с договором аренды зданий и сооружений. Здесь также много диспозитивных  норм, которые позволяют сторонам устанавливать пригодные для  них условия. Однако некоторые их них являются обязательными, несоблюдение которых может повлечь за собой  признания договора недействительным.  

     §2.5 Договор финансовой аренды (лизинг)

     Для некоторых предприятий вступление в арендные правоотношения является основным источником прибыли. Вследствие развития предпринимательской деятельности договор аренды претерпевает правовые новшества. Одним из них является договор финансовой аренды, называемый также договором лизинга.

     Отношения между сторонам по договору финансовой аренды регулируются двумя основными документами – ГК РФ и ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)».¹⁵

     За  лизингом признается совокупность экономических  правоотношений, которые возникают  вследствие реализации договора финансовой аренды, в том числе приобретения предмета договора. Непосредственно  же сама лизинговая деятельность представляет собой разновидность инвестиционной деятельности по приобретению имущества  и передаче его на основании договора финансовой аренды физическим и юридическим  лицам за определенную плату.

     По  договору финансовой аренды одна сторона (арендатор) обязуется приобрести в  собственность указанное арендатором  имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное  владение и пользование. Выгодным для  обеих сторон договор будет в  том случае, когда сумма арендной платы будет близкой к стоимости  передаваемого в аренду имущества. Договором может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем  или переход арендованного нежилого помещения в собственность арендатора по истечении срока аренды или  до истечения такового при условии  внесения арендатором всей обусловленной  договором выкупной цены.

     Предмет договора финансовой аренды – любые  непотребляемые вещи, используемые для  предпринимательской деятельности, за исключением земельных участков и других природных объектов (ст.666 ГК РФ). Предметом договора финансовой аренды могут быть предприятия и  другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средств и др. движимое и недвижимое имущество, которое будет использоваться в предпринимательской деятельности. Передаваться это имущество может и физическим, и юридическим лицам.

     Договор финансовой аренды имеет специфический  состав субъектов-участников. Их трое: продавец, арендодатель и арендатор. Все три субъекта связаны правоотношениями, причем арендодатель имеет деловые  отношения, прежде всего с продавцом, а затем с арендатором (лизингополучателем). Продавец и арендатор в договорных отношениях не состоят, однако за арендатором сохраняется право предъявить непосредственно продавцу имущества требования, вытекающие из договора купли-продажи заключенного между продавцом и арендодателем. Требования могут носить разный характер, например, в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, а также в других случаях ненадлежащего исполнения продавцом обязательства договора.

     Арендатор имеет права и исполняет обязанности  покупателя. Это означает, что арендатор  признается субъектом договора купли-продажи. Арендатор не может без согласия арендодателя расторгнуть договора купли-продажи. Оба субъекта договора непосредственно аренды выступают  как солидарные кредиторы. По общему правилу арендодатель не отвечает перед  арендатором за выполнение продавцом  требований, вытекающих из договора купли-продажи, за исключением случаев, когда ответственность  за выбор продавца лежит на арендодателе. Арендатор вправе по своему выбору предъявить требования, вытекающие из договора купли-продажи как непосредственно  продавцу, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

     В начале вступления в правоотношения подобного характера арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено  для передачи его в аренду определенному  лицу. Это требование императивно: продавец должен знать о возлагающейся  на него ответственности. Что же касается риска случайной гибели имущества  или его случайной порчи, то он переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества. Однако договором финансовой аренды может быть предусмотрено иное.

     Договор финансовой аренды может быть долгосрочным (срок – более 3 лет), среднесрочным (от 1,5 до 3 лет) и краткосрочным (до 1,5 лет).

     Законодательством предусмотрены следующие виды лизинга:

     Финансовый  – предмет договора выбирает лизингополучатель, а покупает его лизингодатель; по истечении срока договора предмет  лизинга переходит в собственность  лизингополучателя.