Договор аренды: сущность и виды

     Закон предписывает арендатору использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а  если такие условия в договоре не определены - в соответствии с  назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). При использовании арендованного  имущества арендатор должен проявлять  ту же степень заботливости, которую  он проявляет к собственному имуществу. Согласно п. 2 ст. 616 ГК⁷ арендатор обязан нести расходы на содержание имущества (коммунальные платежи, расходы по поддержанию чистоты, по охране и пр.), поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды.

     Под текущим ремонтом следует понимать исправление повреждений или  естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостности, не повлекших  разрушения или порчи его существенных частей, которые могут быть устранены  за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым  имуществом.

     В отличие от текущего капитальный  ремонт означает восстановление целостности  имущества, его существенных частей, требующее значительных затрат, несоразмерных  с доходами, получаемыми арендатором  за счет этого нанятого имущества.

     По  общему правилу арендодатель обязан производить за свой счет капитальный  ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором  аренды (п. 1 ст. 616 ГК). Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный  договором, а если он не определен  договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Перечень работ, которые относятся к текущему или капитальному ремонту, определяется нормативно-технической документацией, регламентирующей условия использования  и эксплуатации конкретных видов  имущества, соглашением сторон. Спор о характере ремонта может  быть разрешен с учетом заключения экспертов. Чтобы избежать подобных споров, сторонам договора аренды необходимо в его тексте согласовать перечень работ, относимых к текущему либо капитальному ремонту.

     Если  арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, допускает его ухудшение, то арендодатель имеет право потребовать расторжения  договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615, ст. 619 ГК). При нарушении арендодателем  обязанности по производству капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:

     а) произвести капитальный ремонт, предусмотренный  договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть  ее в счет арендной платы;

     б) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

     в) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

     В силу возмездного характера договора аренды на арендаторе лежит обязанность  вносить арендодателю арендные платежи. Эта обязанность есть важнейший  элемент арендного обязательства. Вместе с тем условие об арендных платежах, оформляющее эту обязанность, не является существенным - и при  его отсутствии договор аренды считается  заключенным. Как гласит абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК, порядок, условия и сроки  внесения арендной платы определяются договором аренды. Если они не определены договором, считается, что установлены  порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

     Для договора аренды не имеет существенного  значения характер вознаграждения, предоставляемого арендодателю, - оно может быть выражено как в деньгах, так и в иной материальной форме.

     В соответствии с п. 2 ст. 614 ГК арендная плата устанавливается за все  арендуемое имущество в целом  или отдельно по каждой из его составных  частей в виде:

     а) денежных платежей, установленных в  твердой сумме и вносимых периодически или единовременно;

     б) определенной доли продукции, плодов или  доходов, полученных в результате использования  арендованного имущества;

     в) предоставления арендатором определенных услуг;

     г) передачи арендатором арендодателю в собственность или в аренду конкретной вещи, обусловленной договором;

     д) возложения на арендатора согласованных  сторонами затрат на улучшение арендованного  имущества.

     Данный  перечень форм расчетов арендатора с  арендодателем не является исчерпывающим.

     Арендные  платежи должны вноситься в порядке  и в сроки, предусмотренные договором. Если иное не предусмотрено договором, то в случае существенного нарушения  сроков внесения арендной платы арендодатель помимо взыскания убытков и уплаты процентов, предусмотренных ст. 395 ГК, вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в срок, установленный арендодателем. При  этом арендодатель не может требовать  досрочного внесения арендной платы  более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК).

     Размер  и сроки платежей должны иметь  стабильный характер. Поэтому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные  договором, но не чаще одного раза в  год (п. 3 ст. 614 ГК). При сдаче в аренду объектов публичной собственности, включая природные объекты, законом  могут быть предусмотрены иные минимальные  сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов  аренды, а также минимальные ставки арендных платежей для аренды некоторых  видов имущества.

     Законом допускается возможность для  арендатора потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные  договором аренды, или состояние  имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК). 

     §1.4. Содержание и осуществление прав арендатора по пользованию нанятым имуществом

     Во  многих случаях для достижения целей  договора аренды достаточно предоставления имущества лишь в пользование  арендатора без передачи в его  владение. Так, согласно ст. 50 УЖТ на основании договора об оказании услуг  по использованию инфраструктуры для  осуществления перевозок владелец инфраструктуры может предоставлять  перевозчику права на использование  железнодорожных путей или иных объектов, принадлежащих владельцу  инфраструктуры. Аналогичную природу  имеет так называемая аренда спутников  связи, каналов телевизионного вещания, линий радиосвязи и пр. Такой же характер присущ и бытовым отношениям по предоставлению в пользование арендатору в строго определенное время дорогого музыкального инструмента, находящегося в квартире арендодателя.

     Между тем в большинстве случаев  предоставление имущества в пользование  невозможно без его передачи во владение арендатору. В результате такой передачи арендатор становится титульным  владельцем арендованного имущества  и может защищать свои права, в  том числе с помощью вещно-правовых исков. Арендатор вправе:

     - истребовать арендованное имущество  из чужого незаконного владения;

     - требовать устранения препятствий  в пользовании арендованным имуществом;

     - требовать возмещения ущерба, причиненного  арендованному имуществу, от любого  лица, включая самого арендодателя.

     Содержание  права аренды, принадлежащего арендатору как титульному владельцу, весьма многогранно. Во многих случаях пределы этого  права определяются особенностями  предмета аренды. Арендаторы земельных  участков могут в установленном  порядке использовать для своих  хозяйственных нужд общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные  воды, имеющиеся на земельном участке; возводить на нем жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения. Арендаторы участков лесного фонда имеют право на осуществление добычи лесных ресурсов. Очевидно, что указанные правомочия арендаторов предопределены самим назначением земельных участков и участков лесного фонда.

     Многие  полномочия, входящие в содержание права аренды, могут определяться сторонами договора, а ряд полномочий арендатора вытекает непосредственно  из дозволений закона. Осуществляя  пользование арендованным имуществом, арендатор имеет право вносить  в него улучшения. Под ними следует  понимать изменения в состоянии  имущества, повышающие эффективность  его использования, расширяющие  возможности его применения или  иным образом повышающие стоимость  имущества, сданного внаем. Таковы, например, установка на арендуемый станок нового программного обеспечения, увеличивающего производительность станка; надстройка над арендуемым производственным корпусом, повлекшая расширение производственных площадей, и пр.

     Улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые. Новое программное обеспечение  для станка будет отделимым улучшением, ибо его можно снять (отделить) без вреда для арендованного  станка. Надстройка над производственным корпусом - это неотделимое улучшение, так как ее невозможно отделить от корпуса без причинения ему вреда. Согласно ст. 623 ГК произведенные арендатором  отделимые улучшения арендованного  имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором  аренды. В случае, когда арендатор  произвел за счет собственных средств  и с согласия арендодателя улучшения  арендованного имущества, не отделимые  без вреда для имущества, арендатор  имеет право на возмещение стоимости  этих улучшений после прекращения  договора аренды, если иное не предусмотрено  самим договором. Стоимость неотделимых  улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без  согласия арендодателя, не подлежит возмещению, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

     Улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от реконструкции (перепланировки), переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место  только с согласия арендодателя, а  в отношении недвижимого имущества - также по разрешению соответствующих  органов публичной власти. Реконструкция (перепланировка) помещения художественной мастерской под банковский офис, замена оборудования (переоборудование) в  арендованном цехе и т.п. не являются улучшениями арендованного имущества, ибо по своей сути они влекут замену предмета аренды.

     Арендатору  принадлежит право собственности  на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного  имущества в соответствии с договором (ч. 2 ст. 606 ГК). В этой норме наиболее ярко проявляется предпринимательская  направленность договора аренды, его  способность быть инструментом регулирования  рыночных отношений.

     В период владения и пользования арендованным имуществом арендатору предоставляется  возможность ограниченного распоряжения предметом аренды и правом аренды. Согласно п. 2 ст. 615 ГК, если иное не установлено  специальными нормами ГК либо других правовых актов, арендатор вправе с  согласия арендодателя:

     а) сдавать арендованное имущество  в субаренду (поднаем);

     б) передавать свои права и обязанности  по договору аренды другому лицу (перенаем);

     в) предоставлять арендованное имущество  в безвозмездное пользование;

     г) отдавать арендные права в залог  и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных  товариществ и обществ или  паевого взноса в производственный кооператив.

     Во  всех указанных случаях, за исключением  перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

     Будучи  формой распоряжения арендованным имуществом, перенаем фактически означает замену арендатора в обязательстве, возникшем  из договора аренды. Поэтому перенаем подчиняется общим правилам о  цессии и переводе долга (гл. 24 ГК).

     В отличие от перенайма при субаренде (поднаем - sublocatio) арендатор остается стороной в договоре аренды. Он лишь с согласия арендодателя передает осуществление  права пользования субарендатору  и потому остается ответственным  перед арендодателем. Пользование  субарендатора является формой осуществления  права аренды, принадлежащего арендатору. Поэтому арендодатель не имеет никаких  прав по отношению к субарендаторам. Он даже не может требовать от субарендаторов внесения арендных платежей при их непоступлении от арендатора по причине  недобросовестности субарендаторов. В  свою очередь, субарендаторы лишены возможности предъявлять какие-либо требования к арендодателю со ссылками на арендный договор. Поэтому, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (абз. 3 п. 2 ст. 615 ГК)⁸. В частности, форма договора поднайма должна соответствовать общим требованиям, предъявляемым к форме договора найма (ст. 609 ГК), а сам договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. По той же причине ничтожность договора аренды влечет недействительность заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 2 ст. 618 ГК).