Договор аренды: сущность и виды

     Вопрос  о необходимости государственной  регистрации права субаренды  на недвижимую вещь остается спорным. Если исходить из того, что установление субарендных отношений есть реализация арендатором своих прав в рамках зарегистрированной аренды, не обременяющая дополнительно право собственности  арендодателя, то регистрация права  субаренды не требуется. Однако если рассматривать субаренду как  ограничение (обременение) в соответствии со ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»⁹ и констатировать факт отсутствия в законодательстве норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации, то можно сделать вывод о необходимости такой регистрации.

     Право аренды следует за арендуемым имуществом. Согласно п. 1 ст. 617 ГК переход права  собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное  в аренду имущество к другому  лицу не является основанием для изменения  или расторжения договора аренды. Право аренды следует как за движимым, так и за недвижимым имуществом. Как установлено п. 2 ст. 617 ГК, в  случае смерти гражданина, арендующего  недвижимое имущество, его права  и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если иное не предусмотрено законом или  договором. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в  договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

     Арендатору  предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Если иное не предусмотрено  законом или договором аренды, при прочих равных условиях арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои обязанности, по истечении срока  договора имеет преимущественное перед  другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Он обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить этот договор  в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания  действия договора (п. 1 ст. 621 ГК).

     Преимущественное  право арендатора может быть реализовано  им в случае, когда он соглашается  с условиями, предложенными арендодателем  другому лицу, включая условие о размере и порядке внесения арендных платежей. Именно об этом говорит закон, указывая, что арендатору, надлежаще исполнявшему свои обязательства, принадлежит преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок при прочих равных условиях. С той же целью в п. 1 ст. 621 ГК закреплено, что при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Заключение договора аренды на новый срок в результате реализации арендатором своего преимущественного права является по существу заключением нового договора. Поэтому стороны считаются не связанными условиями ранее действовавшего договора.

     Преимущественное  право арендатора на заключение нового договора может быть нейтрализовано законом или договором, т.е. в законе могут содержаться нормы, а в  договоре условия, лишающие арендатора права на преимущественное заключение договора. Следовательно, данное право арендатора имеет несколько ограниченный характер по сравнению с правом преимущественной покупки, принадлежащим участнику долевой собственности (ст. 250 ГК), которое не может быть устранено договором, в силу императивного характера нормы п. 1 ст. 250 ГК¹⁰. Тем не менее, преимущественное право арендатора на заключение договора обладает признаками права на чужую вещь. Они проявляются в том, что если арендодатель откажет арендатору в возобновлении договора на новый срок, но при этом в течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК).

     Законом или договором арендатору может  быть предоставлено право выкупа арендованного имущества. Согласно п. 1 ст. 624 ГК в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что  арендованное имущество переходит  в собственность арендатора по истечении  срока аренды или до его истечения  при условии внесения арендатором  всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного  имущества не предусмотрено в  договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением  сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной  арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК). Законом могут быть установлены  случаи запрещения выкупа арендованного  имущества.

     Таким образом, право арендатора на пользование  нанятым имуществом (право аренды) имеет некоторые признаки абсолютности: оно во всех случаях обладает свойством  следования за нанятым имуществом; его субъекту может быть предоставлено  преимущественное право на заключение договора аренды по поводу нанятой (чужой) вещи, а также полномочие на ее выкуп. Несмотря на это, право, которое принадлежит  арендатору в отношении арендованного  имущества, имеет обязательственную  природу, ибо, во-первых, оно всегда является правом, предоставленным на определенное время, а во-вторых, его  содержание определяется и изменяется соглашением сторон. Поэтому передача имущества в аренду не служит основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на арендованное имущество (ч. 1 ст. 613 ГК). 

     §1.5. Прекращение договора аренды

     Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение  его срока. Однако если арендатор  продолжает пользоваться имуществом после  окончания срока договора, то при  отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).

     От  договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив  об этом другую сторону при аренде движимого имущества за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК). Для  отдельных видов договоров аренды законодатель может установить иные сроки. Например, арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем  намерении арендодателя не менее  чем за 10 дней (п. 3 ст. 627 ГК).

     Предупреждение  об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно  лишь тогда, когда оно им получено. Оно действительно и в том  случае, если не дошло до контрагента  не по вине предупреждающего лица. В законе (п. 2 ст. 610 ГК) ничего не говорится о форме, в которой должны совершать предупреждение об отказе от договора его стороны. Поэтому она должна подчиняться общим нормам о форме сделки и последствиях ее нарушения (ст. ст. 158 - 163 ГК), а также п. 1 ст. 609 ГК о форме договора аренды.

     Если  арендатор, не предупредив в надлежащем порядке арендодателя, фактическими действиями (например, выездом из арендованного  помещения, прекращением эксплуатации оборудования и пр.) прекращает договор, то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение арендатор  остается связанным всеми арендными  обязательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение  вышеуказанных сроков - месячного  либо трехмесячного.¹¹

     Если  арендодатель, не предупредив в надлежащем порядке арендатора, фактическими действиями (например, изъятием арендованного  оборудования, сдачей помещения другому  лицу и пр.) прекращает договор аренды, то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные  этим убытки и выплатить неустойку, предусмотренную договором. При  этом арендатор вправе требовать от арендодателя предоставления ему возможности использовать предмет аренды в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков.

     Договор аренды, заключенный на определенный срок, как срочная сделка, может быть, расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в договоре в соответствии с законом.

     Согласно  ст. 619 ГК суд может досрочно расторгнуть  договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

     1) пользуется имуществом, допуская  существенные либо неоднократные  нарушения условий договора или  назначения имущества;

     2) существенно ухудшает имущество;

     3) не вносит арендную плату более  двух раз подряд по истечении  установленного договором срока  платежа;

     4) не производит капитального ремонта  имущества в сроки, установленные  договором аренды, а при их  отсутствии в договоре - в разумные  сроки, в случаях, когда в  соответствии с законом, иными  правовыми актами или договором  производство капитального ремонта  является обязанностью арендатора.

     Арендодатель  вправе требовать досрочного расторжения  договора только после направления  арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства  в разумный срок.

     Согласно  ст. 620 ГК суд может досрочно расторгнуть  договор аренды по требованию арендатора в случаях, когда:

     1) арендодатель не предоставляет  имущество в пользование арендатору  либо создает препятствия пользованию  имуществом в соответствии с  условиями договора или назначением  имущества;

     2) переданное арендатору имущество  имеет препятствующие пользованию  им недостатки, которые не были  оговорены арендодателем при  заключении договора, не были  заранее известны арендатору  и не должны были быть обнаружены  арендатором во время осмотра  имущества или проверки его  исправности при заключении договора;

     3) арендодатель не производит являющийся  его обязанностью капитальный  ремонт имущества в установленные  договором аренды сроки, а при  отсутствии их в договоре - в  разумные сроки;

     4) в силу обстоятельств, за которые  арендатор не отвечает, имущество  окажется в состоянии, непригодном  для использования.

     Приведенный перечень оснований досрочного расторжения  договора аренды по требованию одной  из сторон не является исчерпывающим. Закон (ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК) допускает, что договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. По общему правилу, основания  досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон, установленные  в нем в соответствии с ч. 2 ст. 619 и ч. 2 ст. 620 ГК, могут быть, и не связаны с какими-либо нарушениями, допущенными другой стороной. Вместе с тем если договор аренды заключается на определенный срок в целях осуществления его сторонами предпринимательской деятельности, то условия его досрочного расторжения по требованию одной из сторон, установленные в нем в соответствии с ч. 2 ст. 619 и ч. 2 ст. 620 ГК¹², не должны противоречить существу этого договора как срочной сделки (ст. 310 ГК). Поэтому если в таком договоре будет присутствовать условие, что арендатор или арендодатель вправе в одностороннем порядке, заблаговременно, в определенные сроки, предупредив контрагента, отказаться от договора, то такое условие нужно признать ничтожным как противоречащее сущности срочного обязательства, преследующего предпринимательские цели.

     По  общему правилу, если иное не предусмотрено  договором, при досрочном прекращении  договора аренды прекращается и заключенный  в соответствии с ним договор  субаренды. В этом случае субарендатор имеет право требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его  пользовании в соответствии с  договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК).

     При прекращении арендных обязательств также прекращаются залог права  аренды и обязательственные отношения, возникшие в связи с внесением  права аренды в уставный капитал  юридического лица (в силу исчезновения предмета этих сделок).

     Когда договор аренды прекращается, то в  соответствии с нормами ст. 622 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в  котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор  не возвратил арендованное имущество  либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества стороны установили неустойку, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. То есть неустойка за несвоевременный возврат арендованного имущества, по общему правилу, носит штрафной характер.