Договор аренды: сущность и виды

     Договоры  проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга) необходимо отнести к отдельным  видам договоров аренды, так как  регулирующие их нормы устанавливают  особый порядок осуществления прав арендатора, значительно отличающийся от общего, предусмотренного для всех других случаев аренды имущества. Договор  аренды зданий и сооружений - это  договор аренды отдельного вида имущества, а именно недвижимого имущества, юридическая судьба которого находится  в неразрывной связи с судьбой  земельного участка, на котором оно  расположено.

     К самостоятельным видам аренды следует  отнести аренду земельных участков и аренду участков лесного фонда. Земельное и лесное законодательство закрепили с учетом особенностей предмета аренды особый круг прав и  обязанностей сторон, своеобразный порядок  их осуществления и исполнения. Общие  положения об аренде, предусмотренные  нормами § 1 гл. 34 ГК, применяются  к договорам аренды земельных  участков и аренды участков лесного  фонда лишь в тех случаях, когда  иное не установлено земельным и  лесным законодательством. 

     §1.2. Существенные условия договора аренды

     Единственным  существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является условие  о предмете аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор аренды признается незаключенным.

     К договору следует прилагать документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Если в аренду сдается  оборудование, к договору должен быть приложен технический паспорт на оборудование и пр. Если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды прилагается кадастровый план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Когда в аренду сдается здание, сооружение или помещение, то к договору аренды недвижимого имущества надлежит прилагать поэтажный план здания, сооружения, на котором обозначается сдаваемое в аренду помещение с указанием размера арендуемой площади. Иначе говоря, при аренде земельных участков и других видов недвижимого имущества предмет аренды идентифицируется по информации, содержащейся в документах кадастрового, технического учета недвижимого имущества, а также в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Согласно  ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия  и прочие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, иные вещи, которые в процессе их использования не теряют своих  натуральных свойств (непотребляемые вещи). Иначе говоря, предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

     Вещи, обладающие родовыми признаками, не могут  быть предметом имущественного найма, так как после передачи этих вещей  они обезличиваются, смешиваясь с  имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и в том  же количестве.

     Не  могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования и пр. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

     Предметом договора аренды может быть как движимое, так и недвижимое имущество. В  качестве предмета аренды недвижимое имущество имеет некоторую специфику, обусловленную как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Недвижимое имущество, предназначенное для  проживания людей, не может сдаваться  в аренду по правилам гл. 34 ГК, поскольку  наем жилой недвижимости регулируется специальными нормами гл. 35 ГК⁶ и Жилищным кодексом. Нормами, составляющими общие положения об аренде, регулируется аренда нежилых помещений, не являющихся самостоятельными зданиями и сооружениями.

     Отношения по аренде земельных участков и других обособленных природных объектов регламентируются земельным и природоохранным  законодательством. Возможность передачи в аренду водных объектов и горных отводов водным законодательством  и законодательством о недрах в настоящее время не предусмотрена. Исключение сделано для обособленных водных объектов, которые могут переходить от одного лица к другому в порядке, предусмотренном гражданским и  земельным законодательством РФ (ст. 22 Водного кодекса РФ). Данное исключение справедливо. С теоретической  точки зрения обособленный водный объект (замкнутый водоем) - небольшой по площади и непроточный искусственный  водоем, не имеющий гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, представляет собой  принадлежность земельного участка, на котором он расположен. Однако несомненно, что с дальнейшим развитием рыночных отношений иные водные объекты и  горные отводы будут с разрешения законодателя передаваться в аренду.

     Законом могут быть установлены и иные виды имущества, сдача которого в  аренду не допускается или ограничивается. К такому имуществу относятся, например, атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования  и пр.

     Срок  в договоре аренды не относится к  его существенным условиям. Если срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается заключенным  на неопределенный срок (п. п. 1, 2 ст. 610 ГК). Однако даже в этом случае договор  аренды сохраняет черты договора, заключенного на время. Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время  отказаться от договора, предупредив  об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Возможность прекращения  договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию  одной стороны свидетельствует  о временной ограниченности таких  договоров. Поэтому закон (ст. 606 ГК) говорит о том, что имущество  передается арендатору во временное  владение и пользование или во временное пользование.

     Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для  отдельных видов аренды, а также  для аренды конкретных видов имущества. Например, максимальный срок договора проката в силу указания ст. 627 ГК не может превышать одного года. Согласно ст. 31 Лесного кодекса срок аренды участков лесного фонда составляет от одного года до девяноста девяти лет. Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения  предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного  срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий  установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК). Установление предельных сроков договора аренды имеет  целью, во-первых, предотвращение отчуждения имущества под видом его аренды; во-вторых, предоставление возможности  каждой из сторон после определенного  промежутка времени потребовать  изменения условий пользования  имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке. 
 
 

     §1.3. Содержание и исполнение договора аренды

     Будучи  консенсуальной сделкой, договор аренды порождает обязанность арендодателя предоставить арендатору определенное в договоре имущество. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество  в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК). Это будет иметь  место в тех случаях, когда  имущество пригодно для пользования, указанного в договоре или обычного для данного рода имущества. Например, если напрокат берется автомобиль с  большим пробегом, он должен быть технически исправен и обеспечивать необходимую  безопасность. Однако к подержанной  машине с учетом износа, снижающего комфорт от ее использования, нельзя предъявлять такие же требования, что и к новому автомобилю.

     Имущество должно сдаваться в аренду вместе со всеми его принадлежностями (запасным колесом для автомобиля, линиями  связи в здании и пр.) и относящимися к нему документами (техническим  паспортом, сертификатом качества и  др.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы  не будут переданы, а без них  арендатор не сможет пользоваться имуществом в соответствии с его назначением  либо в значительной степени лишится  того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, то он может  потребовать предоставления ему  арендодателем таких принадлежностей  и документов или расторжения  договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК).

     Имущество, передаваемое арендатору, считается  не соответствующим условиям договора аренды и своему назначению тогда, когда  в нем отсутствуют обычные  или обусловленные договором  качества либо присутствуют такие свойства, которые препятствуют его нормальному  использованию. К их числу относятся  не только материальные (фактические) дефекты, но и юридические изъяны арендуемой вещи. Примером материального  дефекта может служить недостаточная  мощность тягача для буксировки объекта, что делает невозможным его использование  по назначению. К юридическим изъянам, препятствующим использованию арендатором вещи по назначению, можно отнести наличие прав третьих лиц на арендуемое имущество (сервитут, право залога и др.). Поэтому закон требует, чтобы при заключении договора аренды арендодатель предупреждал арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК).

     При передаче в аренду имущества с  недостатками арендатор может применить  к арендодателю меры ответственности  и защиты, предусмотренные ст. 612 ГК:

     а) потребовать от арендодателя по своему выбору:

     - либо безвозмездного устранения  недостатков имущества,

     - либо соразмерного уменьшения  арендной платы,

     - либо возмещения своих расходов  на устранение недостатков имущества;

     б) непосредственно удержать сумму  понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

     в) потребовать досрочного расторжения  договора;

     г) потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда  удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков.

     Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или  частично препятствующие пользованию  им, наступает независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках  во время заключения договора аренды (п. 1 ст. 612 ГК). Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им, оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК). Исходя из принципов разумности и добросовестности, закон предоставляет арендодателю, извещенному о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, право без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (абз. 5 п. 1 ст. 612 ГК).

     Имущество должно предоставляться арендатору своевременно, в срок, указанный  в договоре, а в случае, когда  в договоре такой срок не указан, - в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК). Разумность срока означает необходимость предоставления имущества до утраты арендатором  хозяйственного интереса в нем. Так, предоставление арендатору свеклоуборочного комбайна после окончания уборки урожая свеклы равнозначно непредоставлению комбайна и должно влечь последствия, предусмотренные нормой п. 3 ст. 611 ГК на случай неисполнения арендодателем  обязанности по передаче в пользование  предмета аренды.

     Обязанность арендодателя передать предмет аренды корреспондирует с правом арендатора требовать такой передачи. Если арендодатель не предоставил арендатору сданную  внаем вещь в срок, указанный в  договоре аренды, арендатор вправе потребовать отобрания этой вещи у арендодателя и передачи ему  этой вещи на условиях договора аренды (ст. 398 ГК), а также возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных  его неисполнением.

     В ряде разновидностей договоров аренды на арендатора возлагается обязанность  принять арендуемое имущество. Согласно абз. 3 п. 1 ст. 655 ГК арендатор здания (сооружения) обязан принять арендованное здание (сооружение). Аналогичная обязанность  лежит на арендаторе предприятия. Нарушение  этой обязанности арендатором означает незаконный, односторонний отказ  от исполнения обязательства со всеми  вытекающими из этого юридическими последствиями (ст. 310 ГК).