Аренда недвижимости

1) уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении убытков в пределах трехмесячного срока;

2) не уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор заявляет о том же иск в пределах годичного срока исковой давности⁷⁵.

Обязанность возместить арендатору стоимость неотделимых  улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Данная обязанность  арендодателя порождается правом арендатора предприятия, предоставленным ему  ст. 662 ГК РФ. Эта статья является логическим следствием нормы, содержащейся в ст. 660 ГК РФ. Но ее заголовок представляется неудачным, так как он не соответствует содержанию статьи. Право на внесение арендатором улучшений в арендованное имущество вытекает не из нее, а из ст. 660 ГК РФ, где, в частности, указывается на то, что арендатор вправе без согласия арендодателя проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение предприятия. Результаты таких действий - неотделимые улучшения предприятия. В той же статье говорится, что арендатор вправе изменять имущественный состав предприятия, следствием чего также могут явиться неотделимые улучшения (например, при замене отдельных видов станков или оборудования на более совершенные).

Статья же 662 ГК РФ регулирует только производные от вышеуказанных отношений, наделяя арендатора правом на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Это правило действует, если стороны в договоре аренды не предусмотрели иного распределения расходов между ними на неотделимые улучшения предприятия или не установили для них ограничений по технико-экономическим и финансовым параметрам.

В то же время, защищая  интересы арендодателя, статья 662 ГК РФ дает суду право освободить его от возмещения стоимости таких улучшений, если арендатор при этом нарушил принцип экономичности, который заключается в соответствии произведенных затрат полученной пользе. Иными словами, если в результате таких затрат стоимость арендованного имущества повысилась значительно больше, чем его качество и (или) эксплуатационные свойства, бремя доказывания нарушения арендатором принципа экономичности возлагается на арендодателя.

Арендодатель также  может обратиться в суд с требованием  освободить его от возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений, если при их осуществлении арендатором были нарушены принципы добросовестности и разумности. Поскольку суд в этом случае выносит решение, опираясь на установленную п. 3 ст. 10 ГК РФ презумпцию добросовестности и разумности арендатора, истец должен ее опровергнуть путем доказательства недобросовестности и неразумности арендатора⁷⁶.

Основное право арендодателя - это возможность получения арендных платежей. Определение размера арендных платежей обязательно, так как в силу п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК РФ условие об арендных платежах является здесь существенным. Поэтому при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды предприятия считается незаключенным, а правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Определение размера арендной платы - это экономическая операция, лежащая в плоскости оценочной деятельности, основанной на общей теории оценки недвижимости и, в частности, на теории оценки бизнеса. В договоре аренды предприятия могут использоваться любые формы платежа наряду с предусмотренными в ст. 614 ГК РФ⁷⁷.

Договор аренды возмездный, и поэтому основная обязанность  арендатора - своевременно вносить  плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре⁷⁸. Однако, в отличие от п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, ГК не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным.

Изъятие установлено  лишь для договоров аренды зданий и сооружений, предприятий, аренды природных объектов, для которых согласование арендной платы является обязательным; при невыполнении этого условия договор признается незаключенным.

Наиболее распространенной формой оплаты является денежная. В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 614 она применяется в виде установленных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В некоторых случаях  в договоре аренды предусматривается  денежная форма оплаты за пользование имуществом с применением индексации с учетом инфляции либо путем определения ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. На рассмотрение арбитражных судов поступают иски арендаторов о признании соответствующих условий договоров недействительными со ссылкой на то, что применение их приводит к изменению (при инфляции - к увеличению) размера арендной платы в течение года, а это противоречит п. 3 ст. 614.

Президиум ВАС РФ признал  подобные иски не подлежащими удовлетворению. В первом случае стороны не фиксировали в договоре твердую сумму, которая подлежала уплате арендатором в каждый срок платежа, а согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета. Во втором случае — при определении размера арендной Платы путем указания в договоре суммы в иностранной валюте с последующим пересчетом ее в рубли, в которых должен осуществляться платеж, - Президиум ВАС РФ указал, что такой способ определения размера денежного обязательства допустим на основании п. 2 ст. 317 ГК и его также следует рассматривать как механизм исчисления арендной платы с целью устранения неблагоприятных последствий инфляции. Он, кстати, не противоречит ст. 140 ГК РФ, согласно которой законным средством платежа в России является рубль, поскольку фактические расчеты при таком методе осуществляются в рублях⁷⁹.

В качестве альтернативного  способа оплаты предусматривается  иногда передача арендодателю установленной  доли продукции, плодов или доходов, полученных в результате использования нанятого имущества. Определенная доля доходов также является денежной формой оплаты, но установленной не в твердой сумме, а в процентном отношении от полученных арендатором доходов. Оплата путем передачи арендодателю части выпускаемой продукции применяется чаще всего при сдаче в аренду производственных комплексов, оборудования (нередко в сочетании с другими формами оплаты).

Возможны и такие  способы оплаты, как предоставление арендодателю определенных услуг: передача ему арендатором в собственность или в пользование обусловленной договором вещи (например, за пользование нанятым помещением арендатор расплачивается путем передачи арендодателю в собственность автомобиля); возложение на арендатора определенных затрат, например связанных с капитальным ремонтом арендованного здания или иного объекта.

Обязанность арендатора по внесению арендных платежей возникает  лишь с момента передачи ему арендованного  имущества. Если арендодатель не передаст объект аренды нанимателю в момент заключения договора или иной установленный договором срок, то он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период .

Пункт 4 ст. 614 ГК РФ закрепляет право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности, существенно ухудшаются условия пользования имуществом либо его качество. Аналогичная возможность предусмотрена ст. 612 ГК РФ, определяющей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества. Уменьшение платежей в указанных случаях должно быть соразмерным уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды, обусловленных договором.

Пункт 5 ст. 614 ГК РФ наделяет арендодателя определенными возможностями воздействия на арендатора, нарушающего свою основную обязанность по договору. В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы, т.е. при неоднократной либо длительной задержке, он вправе потребовать досрочного внесения соответствующих платежей, но не более чем за два срока подряд. При ежемесячных расчетах досрочная оплата может быть потребована не более чем за два месяца вперед, при квартальных - соответственно за два квартала. Указанная норма является диспозитивной и применяется, если иные условия не согласованы сторонами в договоре.

В случае неэффективности  попыток получения арендной платы  с использованием мер, предусмотренных п. 5 ст. 614 ГК РФ, арендодатель может использовать крайнюю меру - досрочно расторгнуть договор⁸⁰.

Арендатор, не испрашивая согласия арендодателя, вправе продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы те материальные ценности, которые входят в состав имущества арендованного предприятия. Кроме того, арендатор вправе сдавать их в субаренду и передавать принадлежащие ему права и обязанности из договора аренды в отношении этих ценностей другому лицу. Однако при этом должно соблюдаться условие о том, что такая передача не повлечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушит иных положений, сформулированных в договоре аренды предприятия. Этот порядок пользования арендованным имуществом не распространяется на такие объекты, как земля и иные природные ресурсы, входящие в состав имущественного комплекса арендуемого предприятия.

К правам арендатора, которые  тот может реализовывать без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено договором аренды предприятия), относятся права внесения изменений в состав арендованного имущественного комплекса, проведение его реконструкции, расширения, технического перевооружения, то есть тех действий, которые увеличивают стоимость арендуемого имущественного комплекса⁸¹.

Условный характер передачи любого объекта недвижимости, в том числе и предприятия, предполагает особую технику, которой оформляется такая передача. Эта техника в значительной мере символична.

Итак, передача арендодателем предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. В этом акте должны быть указаны те объекты, которые включены в состав предприятия.

Обязанности по подготовке предприятия к передаче, включая составление и представление для подписания передаточного акта, как и все расходы, связанные с подготовкой предприятия к передаче арендатору, возложены на арендодателя. Впрочем, стороны могут предусмотреть и иное, а именно, что расходы, связанные с подготовкой предприятия к передаче, возлагаются на арендатора, либо на третье лицо, например, на аудитора.

Как правило, исполнение обязанности по передаче арендованного  предприятия возможно, если проведена  инвентаризация имущества предприятия  и определены все объекты, включаемые в состав предприятия как имущественного комплекса. Инвентаризация проводится в соответствии с Методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утв. приказом Минфина России от 13.06.95 № 49⁸². Передаточный акт составляется на основе данных, полученных по итогам инвентаризации предприятия и отраженных в его балансе, при этом в акте должны быть перечислены все объекты, входящие в состав предприятия и передаваемые в аренду, указаны их балансовая стоимость, процент износа и остаточная стоимость.

4 Аренда земельных  участков

4.1 Земельный  участок как объект недвижимого  имущества

Земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка⁸³. Понятие земельного участка, содержащееся в ЗК РФ, более лаконично. Под таковым понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке⁸⁴.

В Инструкции по организации  и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994г. № 160⁸⁵, дано более развернутое определение. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

Понятие «земельного  участка» в значительной степени субъективно. Еще Ф. Савиньи писал, что «участки земли как составные элементы сплошной земной поверхности могут быть разграничены как единицы только волей человека, и это разграничение определяется то юридическими отношениями, то обычаем и способом пользования. Поэтому, называя ту или другую часть земной поверхности полем, лугом, усадьбой, мы руководствуемся исключительно произвольным разграничением. Произвол наш по существу своему непостоянен и изменчив; а потому сама собою является возможность создавать в пределах уже установившихся разграничений новые, более узкие границы; отсюда бесконечная делимость земной поверхности»⁸⁶.

Таким образом, определение критериев земельного участка и порядка признания его объектом гражданского оборота существенно зависит от усмотрения законодателя. Такое положение характерно и для современного нормотворчества, регулирующего оборот недвижимого имущества.

В юридической литературе обоснованно подвергается критике низкий уровень законодательной техники ЗК РФ, что проявляется и в терминологических неясностях, и неточностях. Так, Н.А. Сыродоев отмечает, что ст. 1 ЗК РФ, посвященная принципам земельного законодательства, содержит массу «не только ненормативных, но и весьма спорных положений, привносящих лишь путаницу и засоряющих закон»⁸⁷. В частности, отмечается, что представления о земле, изложенные в ст. 1 ЗК РФ, не согласовываются с определением земельного участка, как части поверхности.

По мнению А.П. Анисимова  и А.Е. Черноморца, объектом земельных отношений всегда будет конкретный земельный участок, как бы мал или велик по размерам он ни был. Понятие «земля», отмечают авторы, является понятием «весьма абстрактным и характеризует лишь ее связь с природой»; понятие земли «есть не что иное, как земельные участки, объединяемые в одну группу по выполняемым функциям или, что одно и то же, в одну категорию по целевому назначению их использования»; понятие «земельный участок» просто заменяется словом «земля», которое является «сокращенным и всем понятным обозначением земельного участка... все понятно и не требует никаких объяснений»⁸⁸.