Аренда недвижимости

В соответствии с договором аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие, входящие в состав предприятия, основные средства.

Также арендатору передаются в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Специфика объекта  договора аренды предприятия влияет и на его субъектный состав. По общему правилу, этот договор может быть заключен коммерческими предприятиями и индивидуальными предпринимателями. В то же время не исключена возможность заключения такого договора некоммерческими организациями, но при условии, что таковые занимаются разрешенной им предпринимательской деятельностью.

В экономической  действительности только происходит становление  практики использования такого инструмента, как аренда предприятий. Соответственно и юридическая практика небогата примерами коллизий, возникающих в результате отношений по аренде предприятий как имущественных комплексов. Вместе с тем имеются основания для выявления определенных проблем правоприменения в связи с арендой предприятий.

Аренда предприятий имеет определенную историю законодательного регулирования. Так, Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. допускал возможность заключения договоров о найме государственных и коммунальных предприятий. Законодатель того времени предусматривал более строгие по сравнению с арендой иного имущества условия найма государственных и коммунальных предприятий. Такие договоры должны были заключаться в нотариальной форме. Несоблюдение этого правила влекло недействительность соответствующих сделок. Кроме того, под страхом недействительности договора его стороны обязаны были присоединить к договору подробную опись сдаваемого имущества.

Имелись и иные особенности правового регулирования найма государственных и коммунальных предприятий по сравнению с наймом иного имущества. Например, при расторжении договора найма предприятий и помещений под торгово-промышленные предприятия, заключенного на неопределенный срок, сторона, расторгающая договор, обязана была предупредить своего контрагента за три месяца до расторжения, в то время как при найме иного имущества такое предупреждение должно было состояться за один месяц (ст. 155 ГК РСФСР). При найме национализированных или муниципальных предприятий обязанность капитального ремонта лежала на нанимателе (ст. 159 ГК РСФСР), в то время как при найме иного имущества - на наймодателе. Таким образом, законодатель при формулировании норм первого советского гражданского кодекса исходил из того, что предприятие является объектом прав.

В дальнейшем, с эволюцией  экономической системы, представление о предприятии как объекте гражданских прав было изжито. Соответственно исчезли из практики и сделки с предприятиями вообще и аренда предприятий в частности. Гражданский кодекс РСФСР (1964 г.) уже не содержал (да и не мог содержать) положений о сделках с предприятиями.

Реанимация этого института  произошла в перестроечное время (вторая половина 80-х гг. XX в.). При  этом аренда предприятий стала одним  из инструментов приватизации, активно  использовавшихся в практике разгосударствления имущества. В частности, появилась особая организационно-правовая форма - арендное предприятие, которое стало весьма приметным явлением той эпохи. Аренда предприятий регулировалась в Основах законодательства СССР об аренде⁶⁵. Фактически же в Основах под механизмом аренды предприятий понималась приватизация имущества, принадлежащего государственным предприятиям.

Однако, будучи далеко не совершенной формой юридических  лиц, арендные предприятия исчезли  из гражданского оборота с принятием  Указа Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 (утратил силу) «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду»⁶⁶. Этот правовой акт предписывал, чтобы все арендные предприятия были преобразованы в хозяйственные общества или товарищества.

Полноценное и качественно  новое восстановление в правах института аренды предприятий произошло с принятием Гражданского кодекса Российской Федерации.

В действующем законодательстве аренда предприятий выделена в специальный  раздел правового регулирования. Этому посвящен § 5 гл. 34 ГК РФ. К отношениям, связанным с арендой предприятий, если они прямо не урегулированы в § 5, в субсидиарном порядке подлежат применению нормы, регламентирующие общие положения об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ), а затем - общие положения об обязательствах.

Процесс функционирования предприятия предполагает постоянное и непрерывное изменение его  элементного состава. Это весьма существенное обстоятельство требует специальных правил, которые бы регламентировали взаимоотношения арендодателя и арендатора при заключении ими договора аренды предприятия. Таким образом, специфика объекта договора аренды предприятия повлекла выделение в отдельную группу норм, регулирующих соответствующие отношения.

Предметом договора аренды предприятия являются объекты двоякого рода: предприятие как имущественный комплекс, а также действия обязанных сторон по исполнению договорных обязательств. В литературе встречается точка зрения, согласно которой предметом договора аренды предприятия является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотные средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги⁶⁷.

Таким образом, последователи такого взгляда стоят на монистических позициях относительно предмета договора и не включают в него действия обязанной стороны. Как справедливо отмечал В.В. Витрянский, представление о том, что предметом этого договора является только предприятие, не соответствует понятию предмета обязательства⁶⁸.

Состав имущества, подлежащего передаче по договору аренды предприятия, включает в себя элементы как материального, так и нематериального характера.

В то же время не все  права и обязанности арендодателя, которыми тот обладает с целью обслуживания предприятия как имущественного комплекса, могут быть переданы арендатору. Так, в состав предприятия, передаваемого на основании договора аренды, не могут быть включены разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. Это объяснимо тем обстоятельством, что подобного рода разрешения выдаются субъектам, юридическим лицам, которые обладают предприятием. Таким образом, лицензии (разрешения) персонифицированы и в силу их индивидуальной направленности не подлежат отчуждению в гражданском обороте. В противном случае будут нарушены принципы административного права, которые основываются на усмотрении государственных органов при выдаче разрешений⁶⁹.

В то же время, если в состав предприятия, передаваемого по договору аренды, включены обязательства, исполнение которых возможно только на основании лицензии (разрешения), а арендатор не обладает такой лицензией, то это не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами (п. 2 ст. 656 ГК РФ). Неисполнение таких обязательств влечет гражданско-правовую ответственность арендодателя.

Поскольку предприятие  передается в аренду работающим, это вызывает непрерывную замену элементов, включенных в состав предприятия. Таким образом, перед законодателем при урегулировании договора аренды предприятия стоит задача определить условия временного владения, использования и даже распоряжения арендатором всем тем имуществом, которое входит в состав арендованного предприятия.

Возможность распоряжаться отдельными элементами, входящими в состав арендуемого предприятия, существенным образом отличает договор аренды предприятия от иных видов аренды, которые не предполагают у арендатора правомочия распоряжения арендуемым имуществом. Вместе с тем возможность распоряжения арендатором имуществом, входящим в состав предприятия, ограничена. Арендатор вправе совершать действия только в случае, если это не повлечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушит других положений договора аренды предприятия.

Договор аренды предприятия должен быть заключен в письменной форме. При этом стороны обязаны составить единый документ и подписать его. Таким образом, недопустимо заключение этого договора путем обмена письмами, факсимильными сообщения, электронными сообщениями и пр. В том случае, если стороны не соблюли форму договора аренды предприятия, такой договор является недействительным.

Требования к форме договора аренды предприятия несколько отличаются от тех требований, которые сформулированы в отношении формы договора продажи предприятия. В частности, формально договор аренды предприятия не должен содержать в качестве обязательных приложений акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований. Вместе с тем, передача предприятия как сложного имущественного комплекса, включающего множество разнородных элементов, вряд ли возможна без полной инвентаризации имущества, входящего в его состав. Поскольку передача предприятия от арендодателя арендатору осуществляется по передаточному акту, то в этом акте должны быть отражены все объекты (элементы), включаемые в состав предприятия как имущественного комплекса.

В отличие от аренды зданий и сооружений, договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока, на который он заключается. Момент заключения договора аренды предприятия определяется моментом его государственной регистрации. Таким образом, договор аренды предприятия относится к немногочисленной группе сделок, подлежащей государственной регистрации в обязательном порядке.

Государственная регистрация  прав на земельные участки и объекты  недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения данных объектов⁷⁰.

Государственная регистрация  прав на предприятие как имущественный  комплекс в целом проводится в учреждении юстиции по регистрации прав в месте регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное право на предприятие как имущественный комплекс является основанием для внесения записей о праве на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта⁷¹.

Поскольку предприятие  рассматривается в качестве объекта недвижимости, государственной регистрации договора аренды предприятия должны предшествовать оформление предприятия в соответствии с правилами технического и кадастрового учета. Включению в состав предприятия объектов недвижимости (земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений и пр.) должна предшествовать государственная регистрация прав на эти объекты. Эта регистрация осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте нахождения соответствующих объектов недвижимости⁷².

3.3 Права и  обязанности сторон. Передача арендованного  предприятия

На  арендодателя и арендатора возложена солидарная ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. Такую ответственность арендодатель и арендатор несут после передачи предприятия в аренду⁷³.

К числу обязанностей арендодателя относятся следующие:

Обязанность предоставить арендатору во временное владение и пользование предприятие как имущественный комплекс. При этом земельные участки, здания, сооружения, оборудование, а также иные основные средства, входящие в состав предприятия передаются без каких-либо особых условий. В то же время запасы сырья, топлива, материалов и другие оборотные средства, права пользования землей, водой и иными природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, а также исключительные права, входящие в состав предприятия, должны быть переданы в порядке, на условиях и с ограничениями, определенными соглашением сторон⁷⁴.

Обязанность уступить арендатору те права требования и перевести на него те долги, которые относятся к предприятию.

Специальный порядок  передачи в аренду в составе предприятия  долгов перед кредиторами установлен ст. 657 ГК. Нормы ст. 657 ГК, посвященные  правам кредиторов при аренде предприятия, представляют собой конкретизацию правила п. 1 ст. 391 ГК о том, что перевод долга возможен только с согласия кредитора.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до передачи его арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Срок такого уведомления в п. 1 ст. 657 ГК не установлен, и потому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГК.

Кредитор, который письменно  не сообщил арендодателю о своем  согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК). Указанный трехмесячный срок относится к пресекательным. Его пропуск влечет прекращение права требовать досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков. По существу пропуск срока означает молчаливое согласие на перевод долга арендатору.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия  в аренду, может предъявить иск о прекращении или досрочном исполнении обязательства и о возмещении причиненных этим убытков в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657). Этот срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК).

После передачи предприятия  в аренду арендодатель и арендатор  несут солидарную ответственность  по включенным в состав переданного  предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК). Наступление солидарной ответственности возможно и в случаях, когда: