Аренда недвижимости

  Аннотация

 

 

Данная дипломная работа состоит из введения, четырех глав, заключения, списка использованных источников и приложений. Настоящая работа представляет собой творческое исследование темы «Особенности договоров аренды отдельных  видов недвижимого имущества». Анализ имеющейся на сегодняшний день литературы и нормативных актов позволил наиболее глубоко раскрыть эту тему и отобразить специфику этого правового института.

Выбор настоящей темы обусловлен тем, что институт аренды недвижимого  имущества является актуальным на данный момент, поэтому проделанная работа имеет целью изучить и обобщить все нормы данного института и подчеркнуть его жизненность и социальную значимость.

 

 

Annotation

 

The given degree work consists of the introduction, four chapters, the conclusion, the list of the used sources and appendices. The present work represents creative research of a theme « Features of contracts of rent of separate kinds of real estate ». The analysis of the literature available on today and statutory acts most deeply has allowed to open this theme and to display specificity of this legal institute.

The choice of the present theme is caused by that the institute of rent of real estate is actual at present, therefore the done work has for an object to study and generalize all norms of the given institute and to emphasize his vitality and the social importance.

 

 

 

Содержание

 

Введение……...………………………………………………………………...….5

1 Недвижимость – особый  объект гражданских прав……………………….....8

1.1 Легальное определение  понятия недвижимости. Сущностные и формально-юридические признаки недвижимого имущества…………………8

1.2 Юридическая классификация  и перечень объектов недвижимости……………………………………………………………………17

2 Аренда зданий и  сооружений………….……………………………………..21

2.1 Общая характеристика аренды зданий и сооружений……………….…...21

2.2 Форма, государственная  регистрация и срок договора  аренды зданий и сооружений………………………………………………………………………25

2.3 Арендная плата и  стороны по договору аренды  зданий и сооружений……………………………………....………………………………34

3 Аренда предприятий…………………………………………………..………40

3.1 Понятие предприятия  как объекта гражданских прав………….………...40

3.2 Характеристика договора  аренды предприятия. Форма и  государственная регистрация договора  аренды предприятия……………………………….…..47

3.3 Права и обязанности сторон. Передача арендованного предприятия...........................................................................................................54

4 Аренда земельных  участков…………………………………….....................62

4.1 Земельный участок  как объект недвижимого имущества………….…….62

4.2 Особенности аренды  земельного участка. Соотношение  норм гражданского и земельного  законодательства………………………………...66

Заключение…………………………………………………..…………………..71

Список использованных источников……………………………..……………74

 

 

 

Введение

 

В последние годы наблюдается  заметный интерес к вопросам правового  регулирования оборота недвижимого  имущества. Это обстоятельство объективного характера. Рынок недвижимости в  России пережил период становления, и в настоящее время существует необходимость осмыслить все, к чему пришла экономическая и правовая мысль в области оборота недвижимого имущества.

Не случайно поэтому, что Исследовательский центр  частного права при Президенте Российской Федерации проявил инициативу в  разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимости. Эта инициатива была поддержана, и советом при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства была создана рабочая группа, разработавшая Концепцию развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе¹. Этот документ был принят на заседании Совета 15 декабря 2003 г.

В конце 2004 г. идеи, выраженные в Концепции, стали воплощаться  в конкретных законодательных актах, направленных на совершенствование  регулирования оборота недвижимого имущества. Эта работа продолжается и сегодня.

Особенностью правового  регулирования аренды недвижимого  имущества является то обстоятельство, что законодатель посчитал необходимым  выделить в качестве особых объектов аренды здания и сооружения. Кроме того, особым образом урегулирована аренда предприятий. Аренда земельных участков вынесена нами в качестве самостоятельной главы исследования в силу того, что законодательное регулирование отношений по аренде земельных участков имеет сложный, комплексный характер.

Система норм об обороте  недвижимого имущества в общем  и об аренде недвижимости в частности  всегда была в центре внимания ученых. В рамках общих теоретических  и практических суждений об аренде недвижимого имущества касались: Ахметшина Л.М., Витрянский В.В., Окунев А., Садиков О.Н., Скворцов О.Ю., Сыродоев Н.А. и многие другие.

В целом можно с  уверенностью сказать о том, что  данная тема достаточно широко исследована  наукой гражданского права, хотя еще  существуют моменты, которые требуют к себе более пристального внимания. Исследованию именно этих моментов и посвящена данная работа.

Цель исследования состоит  в том, чтобы на основе анализа  норм действующего законодательства, изучив ранее имеющиеся теоретические  разработки, а также с учетом опыта, накопленного практикой, научно обосновать актуальность и практическую значимость института аренды недвижимого имущества в современных условиях рыночной экономики и трансформирующегося гражданского общества.

В соответствии с этой целью сформулированы следующие задачи:

       - проанализировать     основные     теоретические    термины   и  правовые  понятия,  имеющие отношение к аренде  недвижимого имущества;

-  провести    историко-правовой    анализ     развития  системы норм об аренде  недвижимости на основе ранее действовавших законодательных актов России;

- проанализировать   современное    состояние   правового  регулирования деятельности  по аренде недвижимого имущества;

- проанализировать и  выработать предложения   по   совершенствованию действующего законодательства в исследуемой области.

Методологической основой  работы является диалектический метод  познания. Кроме того, при подготовке дипломной работы были использованы: исторический, логико-юридический и  сравнительно-правовой методы, системный подход.

Общетеоретической основой  работы выступают труды ученых в  области общей теории права. Теоретической  основой работы выступают труды  ученых в области Гражданского и  Земельного права, а также нормы  ранее действовавшего гражданского законодательства России и СССР.

Нормативной основой  выступают Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральные  законы, Указы Президента РФ, Постановления  Правительства РФ, а также иные нормативные правовые акты.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1 Недвижимость – особый  объект гражданских прав

1.1 Легальное определение  понятия недвижимости. Сущностные  и формально-юридические признаки  недвижимого имущества

 

Все те проблемы, которые порождаются  предпринимательской практикой в сфере коммерческой недвижимости, оборотом жилой недвижимости, а также судебно-арбитражной практикой, в конечном итоге восходят к понятию недвижимости. Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом.

Если говорить о сущностных признаках  недвижимого имущества, которые должны найти отражение в его легальном определении, то к таковым должны быть отнесены следующие.

Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права. С юридической точки зрения недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи, то, как следствие, это ведет и к юридическому «разделению» этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его «юридическое разделение» возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь.

Во-вторых, недвижимость по общему правилу  является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования. В литературе встречается трактовка отдельных положений закона о доле в праве на недвижимое имущество как объектов недвижимости², однако, это не дает оснований для причисления подобного рода объектов к недвижимым вещам.

В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать как такую прикрепленность объекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой вещи³.

Современное понятие недвижимости, сформулированное в Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ), также не свободно от недостатков.

В одной из последних трактовок  российского законодательства недвижимость получила следующую дефиницию. Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому  имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства⁴. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс.

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» расширяет примерный перечень объектов недвижимости и указывает в качестве примеров недвижимых вещей на жилые и нежилые помещения⁵.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «0б ипотеке (залоге недвижимости)» также указывает  новые примеры недвижимых вещей: дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения⁶.

В соответствии с Федеральным законом от 7 июля 2003 г. № 126-ФЗ «О связи» к недвижимому имуществу относятся сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи⁷.

Также к недвижимой вещи в соответствии с Федеральным  законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» относился кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости. С 1 марта 2005 года, со вступлением в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации⁸ (далее – ЖК РФ), указанный закон утратил свою юридическую силу.  Соответственно кондоминиум как имущественный комплекс не рассматривается более в качестве недвижимости.

Вышеуказанные законодательные  определения недвижимости не исчерпывают перечень объектов, которые понимаются в качестве недвижимых вещей. Так, например, в качестве недвижимого имущества рассматривается самовольная постройка. Однако законодатель не вводит этот термин в базовое понятие   недвижимости. Толкование    указанной    нормы

 

позволяет сделать вывод  о том, что термин «постройка»  является родовым понятием для искусственно созданных (но с нарушением установленного порядка) на земельном участке недвижимых объектов.

Однако вернемся к  формулировке понятия недвижимости, данной в ст. 130 ГК РФ. Указанная дефиниция  базируется на трех приемах, использованных законодателем для выведения общего понятия:

- отнесение к недвижимости земельных участков;

- отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

- отнесение к недвижимости движимых по природе вещей - подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

Как видно, все указанные  группы объектов недвижимости не имеют  общих признаков. Даже первая и вторая группы объектов при ближайшем рассмотрении не обладают общими признаками, поскольку если в первой группе объектов находятся такие объекты, которые являются принципиально неперемещаемыми (земельные участки), то во второй группе — объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению (леса, насаждения, здания, сооружения).

Следует отметить и то обстоятельство, что, начиная с дореволюционных  времен, цивилисты, анализируя такой  признак недвижимости, как ее неразрывную  связь с землей, отмечают, что  современные технологии в некоторых случаях позволяют перемещать леса, насаждения, здания, сооружения без причинения существенного ущерба их назначению⁹. Более того, при определенных условиях эта группа объектов может быть трансформирована в движимое имущество (например, при вырубке леса на продажу, либо при продаже здания на строительные материалы). Таким образом, как справедливо отмечается в литературе, в данном случае указанную норму необходимо трактовать не буквально, а в соответствии с ее смыслом, согласно которому закон признает недвижимым то имущество, которое может быть использовано по своему назначению только в неразрывной связи с землей¹⁰.

Третью группу в легальной  дефиниции, закрепленной в ст. 130 ГК РФ, составляют объекты, которые, напротив, являются движимостями, причем движимостями в буквальном смысле этого слова: функциональное предназначение этих предметов состоит именно в перемещении в пространстве. Указанную группу недвижимости не соединяет с первыми двумя группами даже такой признак, как связь с земельными участками, т. е. тот признак, который позволяет говорить о недвижимости по природе либо о недвижимости в силу неразрывности с земельным участком.