Оценка стоимости бизнеса ОАО «Бетон»

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»).

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (Ст. 130, ПС РФ).

Анализ наиболее эффективного использования Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Вещи, не относящиеся  к недвижимости, включая деньги и  ценные бумаги, признаются движимым имуществом. (Ст. 130 ГК РФ от 21.10.94. Часть 1).

Ставка дисконта - ставка дохода, используемая для пересчета денежных сумм, подлежащих уплате или получению в будущем, к текущей стоимости.(АМЕРИКАНСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ: Стандарт по оценке бизнеса. BVS-I.Терминология).

Коэффициент капитализации (ставка капитализации) - это норма дохода, которая отражает взаимосвязь между чистым операционным доходом и общей стоимостью или ценой собственности.

Безрисковая ставка доходности — ставка доходности инвестиций при вложении денежных средств в наиболее надежные активы.

Итоговая величина стоимости  объекта оценки — величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки, при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

 

10. КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Открытое акционерное  общество «Бетон» учреждено на неограниченный срок деятельности 26.04.1993 г. Общество было образовано в 1958 году и являлось:

• С 1958 г. по 1993 г. – Красноярский  завод  ЖБИ объединения «Красноярскводстрой».
• С 1993г. по 1996 г. – АООТ «Бетон».
• С 1996 г. по настоящее время ОАО «Бетон».

Общество является коммерческой организацией и преследует в качестве основной цели деятельности извлечение прибыли.

Уставный капитал Общества составляет 1 242 315,36 (один миллион двести сорок две тысячи триста пятнадцать рублей тридцать шесть копеек). Он составляется из номинальной стоимости акций, приобретенных акционерами (размещенных акций), в том числе из обыкновенных именных акций номинальной стоимостью 17,16 (семнадцать рублей шестнадцать копеек) каждая в количестве – 72 396 штук. Выпуск акций произведен в  бездокументарной форме.

У Общества четыре учредителя: доля в уставном капитале у двух учредителей – по 29,26%, ещё два  учредителя имеют долю в уставном капитале в размере 12,60% и 28,88%.

Основным видом деятельности Общества является изготовление бетонных, железобетонных и металлических конструкций, изделий.

ОКВЭД	Расшифровка
26.61	Производство  изделий из бетона для использования  в строительстве
26.63	Производство   товарного  бетона.
40.30.14.	Производство  тепловой  энергии котельными.

 

В 2011 году  объем  реализованной  продукции  составил  142 620 тыс. руб., т.е. увеличение  составило  21,05% (к 2011 г.). При этом основными видами продукции ОАО «Бетон», обеспечившими производственно-финансовую деятельность, стало производство труб железобетонных, безнапорных, сборных элементов каналов и тоннелей, плиты многопустотного настила. Производство ОАО «Бетон» отвечает качествам ГОСТа.

Основными потребителями продукции, выпускаемой ОАО «Бетон», являются строительные компании Красноярского края, а также иные российские компании.

Среднесписочная численность  работников Общества в 2011 году составила 138 человек. Среднемесячная  заработная  плата  1 работника   в 2012 году  составила  23 935,56 руб. (в 2011 г. – 18 632 руб.), темп роста 128%.

Прогноз развития отрасли  на ближайшую и среднесрочную перспективу в целом имеет отрицательную характеристику и позволяет сделать вывод о неблагоприятных условиях для дальнейшего расширения производства ОАО «Бетон».

 К числу возможных  факторов риска, способных оказать  влияние на развитие строительной промышленности (и, как следствие, деятельности ОАО «Бетон») следует отнести следующие: строительная отрасль полностью зависит от развития, финансирования и состояния иных отраслей, а  также  от  кредитной  политики государства.

ОАО «Бетон»  не  достаточно  уделяет внимание вопросам модернизации оборудования и основных производственных фондов предприятия, т.к. это требует привлечения значительных финансовых средств.

 В основном указанная  задача решается путем эффективного  использования собственных оборотных средств.

 

11. ИСХОДНЫЕ МАТЕРИАЛЫ ДЛЯ ОЦЕНКИ

Исходные материалы  для оценки приведены в приложении к отчету:

1. Договор № 001 на выполнение оценочных работ от 18.11.2012г.
2. Выписка из ЕГРЮЛ от 28.11.2012 г.
3. Свидетельство о государственной регистрации права собственности: 24 ВП001947, 001948, 001938, 001944, 001945, 001941, 001940, 001946, 001939, 001943 от 02.06.2003 г. и 24 ЕЗ 559136 от 16.02.2007 г.
4. Справка об общей численности работающих от 01.01.2012г.
5. Расшифровка стр. 230 баланса «Дебиторская задолженность» на 01.01.2012 г.
6. Расшифровка стр. 120 баланса «Основные средства» на 01.01.2012 г.
7. Баланс за 2010-2012 гг.
8. Договоры аренды земельных участков с дополнениями и кадастровыми паспортами.

 

12. АНАЛИЗ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО МАКРООКРУЖЕНИЯ

 

1.  Обзор социально-экономической ситуации в п. Берёзовка Красноярского края

 

Березовский муниципальный район (далее – район) расположен в центральной части края на правобережье р. Енисея и непосредственно примыкает с юга и востока к г. Красноярску. Граничит на севере с Сухобузимским и Емельяновским районами, на востоке – Манским и Уярским, на юге – с Манским и Балахтинским районами, на западе – с Емельяновским районом.

Общая площадь района на 01.01.2009 г. – 4 244 км². Население на 01.01.2009 г. – 37,6 тыс. человек. Плотность населения 8,9 чел./км². В районе – 1 городское поселение, 5 сельских поселений и 24 сельских населенных пункта. Наиболее крупные из них (свыше 500 жителей): р.п. Березовка, с. Зыково, с. Бархатово, п. Березовский, с. Вознесенка, с. Маганск, п. Ермолаевский затон, д. Киндяково.

Район имеет благоприятные природно-климатические и транспортно-географические условия для развития сельскохозяйственного и промышленного производства. Недра района детально не изучены. Широко распространены месторождения нерудных полезных ископаемых: гравия, песка, глины, камня, известняков. Многие из них эксплуатируются – Шумковское и Березовское месторождение песчано-гравийной смеси, Торгашинское месторождение глины, известняков и др. Значительны лесные ресурсы района. Однако перспективы развития лесозаготовительных предприятий ограничены, так как основная часть лесонасаждений входит в пригородную зону г. Красноярска.

Развивается район преимущественно  как сельскохозяйственный и как  пригородный районы, специализируется на производстве овощей, картофеля, молока, яиц, мяса птицы.

Объем промышленного производства района по крупным и средним предприятиям составляет  168,4 млн. руб. (30 место по краю). Промышленно-производственные фонды – 45,0 млн. руб. (11 место в крае).

Объем работ, выполненных по договорам  строительного подряда – 61,2 млн. руб., введено за счет всех источников финансирования 9 210 м²  общей площади жилых домов.

Транспортная сеть местных дорог  района развита сравнительно хорошо.

В широтном направлении район пересекает Транссибирская ж/д магистраль и Московский тракт (М-53), в меридиональном направлении – р. Енисей и параллельно – дорога республиканского значения Абакан – Красноярск – Енисейск. Автобусным сообщением и частично электричками почти все поселения связаны с Красноярском и райцентром.

В целом необходимо отметить, что Березовский район по основным экономическим и социальным показателям находится в первой четверти списка городов и районов края.

Современное состояние и предполагаемые перспективы развития отдельных  отраслей экономики поселка приводятся ниже.

Промышленный потенциал поселка за годы реформ в значительной мере растерян. Ряд предприятий обанкротился (Авторемзавод), другие снизили производственные показатели и находятся на грани выживания. В целом численность трудящихся в промышленности по сравнению с предыдущими годами сократилась до 843 человек или в 2 раза. Сохранились и развиваются предприятия деревообрабатывающей промышленности, по производству стройматериалов. Появилось более десятка предприятий малого и среднего бизнеса различного профиля. Общая численность трудящихся, занятых в них и проживающих в поселке, 578 человек.

 

2.  Характеристика наиболее крупных предприятий поселка приводится ниже.

ООО «Березовская мебельная фабрика» – расположено в центральной  части поселка по ул. Пархоменко, д.2 на участке 1,7 га. Действует с 1965 года. Специализируется на выпуске в широком ассортименте шкафов, столов, кухонной мебели. Объем реализованной продукции на 01.01.2009 г. составил 8 438 тыс. руб., т. е. за последние пять лет произошло снижение уровня производства на 23,0%. Среднесписочная численность трудящихся 118 человек.

ООО Деревообрабатывающая компания «Енисей» – расположено в промышленной зоне по ул. Трактовая, д.87, организована в 2002 году. Специализируется на лесопереработке, проектная мощность 120 тыс. м³ пиломатериалов в год, современная мощность – 2,3 тыс. м³ пиломатериалов в год. Продукция реализуется в южные районы РФ, а также в Японию и Корею. Среднесписочная численность трудящихся 45 человек.

ОАО «Бетон» – расположено в  юго-западной части поселка (бывший завод ЖБИ «Красноярскводстрой»). Образовано на базе завода ЖБИ в 1993 году. Является специализированным предприятием по выпуску ЖБИ для водохозяйственного строительства в крае. Фактическая производительность по итогам 2011 г. – 18,5 т. м³ в год. Среднесписочная численность трудящихся 138 человек.

ООО «Березовский хлебозавод» –  расположено в центральной части  поселка по ул. Дзержинского, д.22 на участке 0,7 га. Проектная мощность 20 т/сутки. Хлебобулочные изделия реализуются в Красноярске, Сосновоборске, Железногорске. Среднесписочная численность трудящихся 135 человек.

ОАО «Литос» – правопреемник  Березовского карьероуправления, ведущего свою историю с 1959 года. Специализируется на добыче и производстве, песка, гравия, ПГС для стройиндустрии г. Красноярска и края. Имеет в своем составе Березовский и Шумковский цеха. Среднесписочная численность трудящихся 98 человек.

ООО «Транслес» – глубокая деревообработка. Развитие сферы лесозаготовления и лесопереработки планируется в рамках широкомасштабного проекта «ЛЕС». Производственная площадь предприятия – 6 500 м². Сырье будет поставляться с Кодинского ЛЗК. Проектные объемы глубокой переработки древесины – до 27,3 тыс. м³ готовой продукции в год. Будут производиться мебельный щит, клееный оконный брус, погонажная продукция. Запуск производства состоялся в феврале 2009 года.

В последние годы сельскохозяйственное производство в пригородном Березовском районе развивалось вполне успешно и обеспечивало значительную часть потребностей г. Красноярска в овощах, в том числе тепличных, мясо-молочной продукции, продукции птицеводства. Значительная часть предприятий была непосредственно, тем или иным образом, завязана на поселок. Среди них следует отметить теплично-парниковый комбинат, Березовский овощемолочный совхоз, Березовскую бройлерную птицефабрику. К настоящему времени первый из них банкрот, производство остановлено. На базе овощемолсовхоза организовано ООО «Крестьянский двор» и СПК «Березовский», центральная усадьба которого с техническими мастерскими, гаражами расположена на восточной окраине поселка. СПК крупнейший производитель сельскохозяйственной продукции в районе. Численность трудящихся 500 человек.