Способы образования земельного участка

        При перераспределении частных  и публичных земельных участков  условия приобретения права частной  или государственной либо муниципальной  собственности на образуемые  земельные участки определяется  в соглашении между их собственниками.

        В случае, если перераспределение  осуществляется в отношении земельных  участков (земель), государственная  собственность на которые не  разграничена, то стороной в вышеуказанном  соглашении является орган местного  самоуправления, который в силу  п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в  действие Земельного кодекса  РФ» уполномочен на распоряжение  такими земельными участками  (землями)⁸¹.

       3. Перераспределение земельных участков (земель) публичной собственности. 

        Исходя из толкования статьи 11.7 ЗК РФ не допускается перераспределение  земельных участков разного уровня  публичной собственности. 

        Данная позиция также подтверждается  наличием в действующем законодательстве  РФ специальных правовых норм, закрепляющих случаи, основания  и процедуру передачи земельных  участков от одного публичного  собственника другому (например, Федеральный закон от 03.12.2008 №  244-ФЗ «О передаче земельных  участков, находящихся в границах  курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской  Федерации или муниципальную  собственность, об отнесении указанных  земельных участков к федеральной  собственности, собственности субъектов  Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и другие). Таким образом, перераспределение земельных участков различного уровня публичной собственности предполагает обход установленной процедуры передачи земельных участков⁸².

     Кроме того, ст.3.1 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ» установлены основания  разграничения земельных участков, государственная собственность  на которые не разграничена. Такое  основание возникновения права  муниципальной собственности, собственности  субъекта РФ или федеральной собственности, как изменение границ земельного участка в связи с его перераспределением с землями, государственная собственность  на которые не разграничена, равно  как и возможность перехода земельного участка, собственник которого определён, в категорию земельных участков, право государственной собственности  на которые не разграничена, названной  нормой не предусмотрено. Следовательно, перераспределение земельных участков публичной собственности с земельными участками (землями), право государственной  собственности на которые не разграничено, в порядке ст. 11.7 ЗК РФ не допускается⁸³.

        Также важно учитывать, что  Градостроительным кодексом РФ  и Федеральным законом от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие  Градостроительного кодекса РФ»  закрепляется особая процедура  установления и изменения границ  населенных пунктов и муниципальных  образований. Так, до 01.01.2012 земельный  участок может быть включен  в границы населенного пункта  или исключен из границ населенного  пункта на основании решения  органа исполнительной власти  субъекта РФ либо путем внесения  изменений в генеральные планы  поселений, городских округов  или в схемы территориального  планирования муниципальных районов.  Граница муниципального образования может быть установлена только законом субъекта РФ.

      Таким образом, не допустимо перераспределение  земельных участков, находящихся  в разных населенных пунктах либо в разных муниципальных образованиях.

        Учитывая изложенное, можно сделать  вывод, что перераспределение  земельных участков допускается  в случае нахождения таких  земельных участков в собственности  одного публичного собственника  и в границах одного населенного  пункта, при отсутствии таких  границ – в границах одного  муниципального образования⁸⁴.

     4. Условия образования земельных  участков путем перераспределения.

     Образование земельных участков путем перераспределения  возможно при обязательном соблюдении общих правил:

       - перераспределяемые земельные  участки относятся к одной  категории и имеют один вид  разрешенного использования;

       - наличие соглашения между собственниками, в случае перераспределения земельных  участков частной собственности  либо в случаях, установленных  п. 3 ст. 11.7 ЗК РФ;

       - наличие согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей  исходных земельных участков, из  которых при перераспределении  образуются земельные участки.

       - соблюдение требований к предельным  минимальным и максимальным размерам  предоставления земельных участков

     Необходимо  так же  обратить внимание, что  несоблюдение условий перераспределения  земельных будет являться препятствием для осуществления их государственного кадастрового учета и государственной  регистрации прав⁸⁵. 

2.5. Образование земельных участков из земель, находящихся в муниципальной  и государственной собственности

     Так же существуют земельные участки, находящиеся  в государственной или муниципальной  собственности и такие земельные  участки могут быть приобретены  гражданами в собственность, в аренду и на основании иных предусмотренных  Земельным кодексом Российской Федерации  прав, а также предоставляются  юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях  установленных Земельным кодексом⁸⁶.

      Для более конкретного рассмотрения данного способа образования  земельного участка необходимо сформулировать понятие государственной и  муниципальной  собственности.

     В соответствии со статьей 8 Конституции  Российской Федерации⁸⁷ в нашей стране признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Также в статье 9 данного основополагающего документа говорится, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

     Земли, которые не находятся в частной  собственности граждан и юридических  лиц, либо в муниципальной собственности, являются государственной собственностью. Земли государственной собственности  подразделяются на федеральную собственность (федеральные земли) и собственность  области (субъекта Федерации)⁸⁸.

     Еще одним элементом государственной  собственности является то, что в  соответствии с Конституцией РФ и Земельным кодексом земли являются основой жизни и деятельности человека и общенациональным достоянием. Это выражение публично-правового интереса в земельном праве.

     Таким образом, государственная собственность  на землю является одной из форм собственности на данный природный  объект наряду с частной и муниципальной. Но всё же большинство земель в  Российской Федерации находится  в основном в государственной  собственности.

     Нередко в последнее время граждане и  юридические лица сталкиваются со случаями, когда при оформлении прав на земельные  участки выясняется, что полномочия органов государственной власти или местного самоуправления недостаточны для того, чтобы произвести это  оформление. При этом указанные органы ссылаются на отсутствие разграничения  государственной собственности  на собственность Российской Федерации, собственность субъектов РФ и  собственность муниципальных образований. В силу данного обстоятельства отсутствие разграничения государственной собственности на землю РФ, субъектов РФ и муниципальных образований не может являться препятствием для реализации прав на землю гражданами и юридическими лицами, если реализация их прав зависит от органа местного самоуправления.

     Право муниципальной собственности на землю — правомочия владения, пользования, распоряжения земельными участками, принадлежащие  муниципальному образованию. На территории РФ примерно 14,5 тыс. муниципальных образований. От имени муниципального образования  полномочия собственника реализуют  органы местного самоуправления (ст. 125, 215 ГК РФ). В этом качестве органы местного самоуправления могут предоставлять  земельные участки во временное  и постоянное владение и пользование (бессрочное) физическим и юридическим  лицам, аренду, собственность физических и юридических лиц и совершать  иные сделки.

     Объектами права муниципальной собственности  являются земельные участки, переданные РФ или субъектами РФ в муниципальную  собственность, либо на основании законов  РФ и субъектов РФ, при разграничении  государственной собственности  на землю. Кроме этого, муниципальная  собственность возникает в порядке  изъятия (выкупа) земельных участков для муниципальных нужд, изъятия в муниципальную собственность, конфискации земельного участка у граждан и организаций, либо в порядке признания недвижимой вещи бесхозяйной (ст. 53 Земельного кодекса, ст. 225 Гражданского кодекса).В муниципальной собственности могут находиться земельные участки, расположенные как на территории, т.е. в границах, муниципальных образований, так и за их пределами⁸⁹.

     Теперь  вернемся к порядку образования  земельных участков из земель, находящихся  в такой собственности. Образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса.

     Решение органа государственной власти или  органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка является первым и основным юридически значимым действием  при переходе права на земельный  участок, находящийся в государственной  или муниципальной собственности. Оно является выражением воли собственника по отчуждению участка. При безвозмездной  передаче земельного участка решение  является основанием для отвода и  государственной регистрации прав на участок. При возмездном отчуждении  - основанием для заключения договора.

      Предоставление земельных участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  в собственность граждан и  юридических лиц осуществляется  за плату. Предоставление земельных  участков в собственность граждан  и юридических лиц может осуществляться  бесплатно в случаях, предусмотренных  настоящим Кодексом, федеральными  законами и законами субъектов  Российской Федерации.

     Граждане, имеющие трех и более детей, имеют  право приобрести бесплатно, в том  числе для индивидуального жилищного  строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной  или муниципальной собственности  земельные участки в случаях  и в порядке, которые установлены  законами субъектов Российской Федерации.

     Граждане, заинтересованные в предоставлении или передаче земельных участков в собственность или в аренду из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, подают заявления, в котором должны быть определены: ·цель использования  земельного участка, 

·его  предполагаемые размеры, ·местоположение,  ·испрашиваемое право на землю. 

     Также необходимо предоставить документы, удостоверяющие личность гражданина. Не допускается  отказ в предоставлении в собственность  граждан и юридических лиц  земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, кроме земель изъятых  или ограниченных в обороте.

     Решение о предоставлении земельного участка  в собственность должно быть принято  в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме  в исполнительный орган государственной  власти или орган местного самоуправления.

     Образование земельных участков из земельных  участков, находящихся в границах застроенной территории, в отношении  которой в соответствии с Градостроительным  кодексом Российской Федерации принято  решение о ее развитии и заключен договор о развитии застроенной  территории, осуществляется лицом, с  которым заключен такой договор, в соответствии с документацией  по планировке территории, утвержденной в порядке, установленном законодательством  о градостроительной деятельности⁹⁰.

    В зависимости от цели использования  земельных участков действующее  законодательство выделяет три способа  их приобретения:

    1) предоставление земельных участков, на которых расположены здания, строения и сооружения;

    2) предоставление земельных участков  для строительства;

    3) предоставление земельных участков  для целей, не связанных со  строительством.