Способы образования земельного участка

    Размер  и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной  доли или земельных долей, согласовываются  кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 настоящего Федерального закона⁷⁴.

    Указанная статья определяет главные условия  при выделе земельного участка и  такими являются:

    - размеры и местоположение границ  земельного участка или земельных  участков, которые могут быть  выделены в счет земельной  доли или земельных долей, определяются  проектом межевания земельного  участка или земельных участков. Проект межевания земельных участков, который подлежит утверждению  общим собранием участников долевой  собственности, также должен содержать  сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельных  долей, находящихся в муниципальной  собственности (при их наличии), и о земельном участке или  земельных участках, право общей  собственности на которые сохраняется  или возникает.

- проект  межевания земельного участка  или земельных участков подготавливается  кадастровым инженером и заказчиком  такого проекта может быть  любое лицо;

- существуют  также определенные требования  к проекту межевания земельных  участков, которые устанавливаются  федеральным органом исполнительной  власти, уполномоченным на осуществление  функций по нормативно-правовому  регулированию в сфере ведения  государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета  и кадастровой деятельности;

- проект  межевания земельного участка  или земельных участков утверждается  решением общего собрания участников  долевой собственности либо решением  собственника земельной доли  или земельных долей.

     И вместе с  решением общего собрания участников долевой собственности  об утверждении проекта межевания  земельных участков должно быть принято  решение об утверждении перечня  собственников образуемых земельных  участков и размеров их долей в  праве общей собственности на образуемые земельные участки.

- при  подготовке проекта межевания,  подлежащего утверждению общим  собранием участников долевой  собственности, кадастровый инженер  обеспечивает возможность ознакомиться  с этим проектом до его утверждения  и представить предложения о его доработке. Срок ознакомления с проектом межевания земельных участков не может быть менее чем тридцать дней до дня его утверждения.

- извещение  о месте и порядке ознакомления  с проектом межевания земельных  участков направляется участникам  долевой собственности или опубликовывается  в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской  Федерации.

    Такое извещение должно содержать:

1) сведения  о заказчике работ по подготовке  проекта межевания земельных  участков, в том числе почтовый  адрес и номер контактного  телефона;

2) сведения  о кадастровом инженере, подготовившем  проект межевания земельных участков, в том числе почтовый адрес,  адрес электронной почты и  номер контактного телефона;

3) кадастровый  номер и адрес каждого исходного  земельного участка;

4) порядок  ознакомления с проектом межевания  земельных участков, место или  адрес, где с этим проектом  можно ознакомиться со дня  получения или опубликования  извещения;

5) сроки  и почтовый адрес для вручения  или направления заинтересованными  лицами предложений о доработке  проекта межевания земельных  участков после ознакомления  с ним.

- проект  межевания земельного участка,  подлежит обязательному согласованию  с участниками долевой собственности.  Предметом согласования являются  размер и местоположение границ  выделяемого в счет земельной  доли или земельных долей земельного  участка.

- извещение  о необходимости согласования  проекта межевания земельного  участка направляется участникам  долевой собственности или опубликовывается  в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской  Федерации;

- извещение,  должно содержать сведения, предусмотренные  вышеуказанными пунктами 1-4, а также  сроки и почтовый адрес для  вручения или направления заинтересованными лицами обоснованных возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка. В случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка - от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер в таком случае обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка;

- в возражениях,  относительно размера и местоположения  границ выделяемого в счет  земельной доли или земельных  долей земельного участка должны  содержаться фамилия, имя и  отчество лица, выдвинувшего эти  возражения, реквизиты документа,  удостоверяющего его личность, обоснование  причин его несогласия с предложенными  размером и местоположением границ  выделяемого в счет земельной  доли или земельных долей земельного  участка, кадастровый номер исходного  земельного участка;

- возражения  относительно размера и местоположения  границ выделяемого в счет  земельной доли или земельных  долей земельного участка направляются  кадастровому инженеру, подготовившему  соответствующий проект межевания  земельного участка, а также  в орган кадастрового учета  по месту расположения такого  земельного участка.

- споры,  которые возникают при определении  размера и местоположения границ  выделяемого в счет земельной  доли или земельных долей земельного  участка рассматриваются в суде.

- кадастровые  работы в отношении выделяемого  в счет земельной доли или  земельных долей земельного участка  выполняются в соответствии с  утвержденным проектом межевания  земельного участка или земельных  участков, содержащим сведения о  его размере и местоположении  его границ. Площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, сформированная при проведении кадастровых работ, может отличаться от площади этого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания, но не более чем на пять процентов⁷⁵.

      Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения" предусматриваются основания, по которым выдел не допускается, а именно: в соответствии со ст.4 выдел  земельного участка в счет доли (долей) в праве общей собственности  на земельный участок из состава  искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий, если размер выделяемого в  натуре (на местности) земельного участка  меньше устанавливаемого субъектами Российской Федерации в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации  о землеустройстве предельного  минимального размера земельного участка  для мелиорированных земель⁷⁶. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.3. Объединение земельных участков

    Объединение земельных участков - этот способ противоположен предыдущему и представляет собой  формирование одного земельного участка  из двух и более участков имеющих  смежные границы, а существование  таких смежных земельных участков прекращается. Что связано с возникновением права собственности на вновь  образованный земельный участок, то в соответствии с п.3 и п.4 ст. 11.6 Земельного кодекса- при объединении  земельных участков, принадлежащих  на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право  общей собственности на образуемые земельные участки, а при объединении  земельных участков, принадлежащих  на праве общей собственности  разным лицам, у них возникает  право общей собственности на образуемый земельный участок в  соответствии с гражданским законодательством⁷⁷.

          При формировании земельного участка таким способом, земельным  законодательством и  другими  нормативными актами установлены свои особенности, в частности в соответствии с п.5 ст.11.6 Земельного кодекса - не допускается  объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве  безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все  указанные земельные участки  предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве  безвозмездного срочного пользования  одному лицу, а если один из преобразуемых  земельных участков обременен залогом, а другой земельный участок не обременен залогом, то в соответствии с п.6 вышеуказанной статьи объединение  таких земельных участков допускается, но при этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением  сторон.

    Если  рассматривать указанные выше условия  образования, то так же как и при разделе возникает вопрос о соглашении на объединение данных земельных участков, на практике установлено, что в случае если объединяют земельные участки, которые находятся в общей долевой собственности, то при оформлении такого участка в ФБУ «КП» оснований для отказа не возникнет, так как  необходимо только согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков на образование из них земельных участков, но по поводу участка, находящегося в собственности   данный документ никаких особенностей не выделяет. Однако даже если решение Органа кадастрового учета  о постановке на государственный кадастровый учет будет положительным, то в соответствии со ст.22.2 ФЗ-122 от 21.07.1997 «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для государственной регистрации прав собственности и иных вещных прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, является:…2) соглашение о разделе, об объединении, о перераспределении земельных участков или о выделе из земельных участков и таким образом, на этапе регистрации права  на земельный участок, без согласие на образование таких земельных участков не обойтись⁷⁸.

    При объединении земельных участков их общая площадь должна соответствовать  требованиям к предельным минимальным  и максимальным размерам.

    Категория и вид разрешенного использования  объединяемых земельных участков должны совпадать, а так же не противоречить  данным характеристикам образуемого  земельного участка.

2.4. Перераспределение земельных участков

    Статьей 11.2 ЗК РФ предусмотрен такой способ образования земельных участков как перераспределение. Статьей 11.7 ЗК РФ установлены особенности указанного способа образования земельных  участков:

    1. Перераспределение земельных участков  частной собственности. Данная  статья не устанавливает ограничений  для перераспределения земельных  участков, находящихся в частной  собственности. 

        При таком перераспределении  важно соблюдать лишь установленные  Земельным кодексом РФ условия,  а именно – перераспределение  осуществляется на основании  соглашения собственников смежных  земельных участков, в котором  указываются все характеристики  образуемых земельных участков  и иные условия, связанные с  таким перераспределением, а также  условия возникновения права  на образованные земельные участки  у каждого из участников соглашения⁷⁹.

     2. Перераспределение земельных участков  частной и земельных участков (земель) публичной собственности. 

        По общему правилу ст.11.7 ЗК  РФ предусмотрен запрет на  перераспределение земельных участков, которые находятся в частной  собственности, и земельных участков (земель), которые находятся в  государственной или муниципальной  собственности.

        Тем не менее, из данного  правила есть исключение –  два случая, при которых допускается  перераспределение земельных участков  частной и публичной собственности,  закрепленных п.3 ст.11.7 ЗК РФ. Во-первых, такое перераспределение земельных  участков возможно в границах  застроенной территории, в отношении  которой в соответствии с Градостроительным  кодексом Российской Федерации  принято решение о ее развитии  и заключен договор о развитии  застроенной территории. И, во-вторых, перераспределение земельных участков, находящихся в публичной собственности  и частной собственности, допускается в целях образования земельных участков для размещения объектов капитального строительства, предусмотренных пунктом 1 статьи 49 ЗК РФ⁸⁰.