Способы образования земельного участка

     Особые  правила установлены законодателем  для отчуждения и использования  имущества (земельного участка), переданного  для обеспечения пожизненного содержания с иждивением. Плательщик ренты имеет  право отчуждать, сдавать в залог  или иным способом обременять недвижимое имущество – земельный участок,полученный им в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ). Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для предотвращения снижения стоимости имущества в период предоставления пожизненного содержания с иждивением³².

     Одним из самых распространенных договоров, объектом которых являются земельные  участки, безусловно, выступает договор аренды. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование, а арендатор при прекращении аренды – вернуть арендодателю арендованный участок (ст.606 ГК РФ). Договор аренды - один из видов договора по передаче имущества в пользование. Его целью является обеспечение передачи имущества во временное пользование. При этом при передаче земельного участка в аренду у собственника остается право распоряжения имуществом. Арендатор приобретает право владения и пользования земельным участком, при соблюдении требований, установленных законодательством и договором аренды.

     Договор аренды земельного участка может  быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается  заключенным на неопределенный срок.

     Срок  договора аренды влияет, во-первых, на объем правомочий арендатора по распоряжению земельным участком и правом аренды, а во-вторых, на возможность досрочного расторжения договора.

     Размер  арендной платы определяется договором  аренды и входит в число существенных условий договора (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Это  означает, что если сторонами не определено условие о размере  арендной платы, то договор аренды не считается заключенным. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно договором.

     Обязанностью  арендодателя по договору аренды является предоставление арендатору земельного участка, предусмотренного договором, в состоянии, пригодном для использования  его по назначению. Встречная обязанность  арендатора - внесение арендной платы  и возврат арендованного земельного участка по истечении срока договора аренды.Обязанности каждой стороны корреспондирует право другой стороны: право арендатора требовать предоставления ему соответствующего земельного участка (в том числе в принудительном порядке, если обязанность по его передаче не будет выполнена добровольно) и право арендодателя на получение арендной платы, и т.д³³.

     Доверительное управление имуществом - сравнительно новый институт в гражданском  законодательстве России. До введения в действие части второй ГК РФ использовались лишь некоторые фрагменты правового  регулирования, имеющие сходство с  доверительным управлением.

     Под доверительным управлением понимается самостоятельная деятельность управляющего по наиболее эффективному осуществлению  от своего имени правомочий собственника и (или) иных прав другого лица (учредителя управления) в интересах последнего или указанного им третьего лица (выгодоприобретателя)³⁴. Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему и не меняет содержания прав собственника на это имущество (п. 4 ст. 209, п. 1 ст.1012 ГК РФ).

     Предметом договора доверительного управления является совершение управляющим «любых юридических  и фактических действий в интересах  выгодоприобретателя» (п. 2 ст. 1012 ГК РФ). Однако, законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению.

     В доверительное управление может  быть передан заложенный земельный  участок. Право собственности на такой участок сохраняется за залогодателем.

     Не  менее важно и то, что при  заключении договора доверительного управления не нарушается одно из важнейших ограничений - земельный участок не переходит  в частную собственность (п. 2 ст.27 ЗК РФ), с помощью этого договора вообще нельзя сменить собственника.

     Доверительное управление может учредить собственник  имущества, а в случаях, предусмотренных  ст. 1026 ГК РФ, -другое лицо: орган опеки  и попечительства (ст. 38 ГК) и иные лица.

     Существуют  и другие ограничения. Земельный  участок не подлежит передаче в доверительное  управление государственному органу или  органу местного самоуправления. Кроме  того, доверительный управляющий  не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом³⁵.

     В ст. 1016 ГК РФ предусмотрены существенные условия договора доверительного управления имуществом. Если эти условия отсутствуют  в договоре, такой договор считается  незаключенным в соответствии со ст. 432 ГК РФ.

     В договоре должны быть указаны признаки, индивидуализирующие соответствующий  земельный участок, поскольку по окончании срока действия договора земельный участок, как правило, подлежит возврату учредителю, а также  наименование выгодоприобретателя(юридического лица или гражданина), в пользу которого учреждается доверительное управление.

     В договоре нужно определить и форму  вознаграждения управляющему, если выплата  вознаграждения предусмотрена договором, а также срок действия договора.

     Договор доверительного управления является срочным (заключается на срок, не превышающий  пяти лет) и,как правило, возмездным. Возмездный характер договор приобретает тогда, когда в нем определены размер и форма вознаграждения. Согласно ст. 1016 ГК РФ эти условия - существенные условия договора[111].

     Законодательным основанием для заключения договора дарения земельного участка является нормы главы 32 ГК РФ, согласно которым  одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне(одаряемому) вещь в собственность  либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности  перед собой или перед третьим  лицом (ст. 572 ГК РФ).

     Договор дарения земельного участка может  быть построен как по модели реального  договора(непосредственно дарение), так и консенсуального (дарственное обещание). В качестве классификационного критерия выступает прежде всего момент заключения договора: дарением признаются случаи, когда даритель безвозмездно передает, а также когда он только обязуется передать имущество. Поэтому договор дарения одновременно имеет характер и реального и консенсуального договора³⁶.

     Правовая  природа договора дарения заключается  в безвозмездной передаче имущества.

     Согласно  ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое  время до передачи ему дара от него отказаться, а даритель вправе требовать  от одаряемого возмещения реального  ущерба, причиненного отказом принять  дар. В этом случае договор дарения  считается расторгнутым. Отказ от дара так же, как и сам договор  дарения земельного участка, должен быть совершен в письменной форме, а  если договор дарения уже зарегистрирован, отказ от дара также подлежит государственной  регистрации.

     Согласно  п. 1 ст. 573 ГК РФ одаряемый вправе в  любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор  дарения считается расторгнутым. Договор дарения земельного участка  заключается в письменной форме (ст. 574 РФ). Отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. В этом случае, когда договор дарения  зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной  регистрации. Если договор дарения  был в письменной форме,даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба,причиненного отказом принять дар.

     Разновидностью  сделки с земельными участки, которая  не оформляется договором, а совершается  в порядке универсального правопреемства, является наследование земельных участков.

     Действующее право предоставляет собственнику земельного участка широкие права  распоряжаться своим участком, закрепляет принципа свободы завещания, исходя из признания устойчивости, незыблемости и защищенности отношений земельной  собственности.

     Под наследованием в гражданском  праве понимается переход имущественных  и некоторых неимущественных  прав и обязанностей умершего гражданина (наследодателя) к другим лицам в  установленном законном порядке.

     Согласно  ст. 1110 ГК при наследовании имущество  умершего (наследство) переходит к  другим лицам весь комплекс прав и  обязанностей наследодателя, т.е. в неизменном виде как единое целое и в один и тот момент.

     В силу статьи 1111 и 1181 ГК наследование земельных  участков, принадлежащих наследодателю  на праве собственности или на праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется по закону и по завещанию.

     Наследование  по закону наступает только тогда, когда  умерший не оставил завещания  и имеет место лишь в случаях, когда оно не изменено завещанием, а также в иных случаях,установленных ГК.

     Наследниками  как по закону, так и по завещанию  могут быть государство, граждане, а  юридические лица и муниципальные  образования только по завещанию. Иностранные  граждане, лица без гражданства по общему правилу они не могут приобрести право собственности на земельный  участок в порядке наследования. Согласно действующему законодательству данные лица не вправе иметь в собственности  земельные участки, за некоторыми исключениями.

     Статья1118 ГК предусматривает возможность  наследования земельных участков, находящихся  как в собственности граждан, так и принадлежащих им на праве  пожизненного наследуемого владения. Таким образом,принимая во внимание запрет на предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследование остается единственным основанием возникновения права пожизненного наследуемого владения земельными участками.

     Для совершения такой односторонней  распорядительной сделки достаточно действий лишь одной стороны. Это касается как составления завещания, которое  готовится без участия и согласия наследника. Так и принятия наследства, которое осуществляется по воле и  в интересах лиц, назначенных  наследниками по завещанию.

     Применительно к наследованию земельных участков важное значение имеет статья 1122 ГК. Имущество, завещанное двум или нескольким наследникам без указания их долей  в наследстве и без указания того, какие входящие в состав наследства вещи или права кому из наследников  предназначаются, считается завещанным наследникам в равных долях³⁷.

     В случае, когда никто из наследников  не имеет преимущественного права  на получение земельного участка  или не воспользовался этим правом, владение,пользование и распоряжение земельным участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности (п. 2 ст. 1182 ГК РФ).

     Объектом  наследования являются как вещные права  на земельный участок (право собственности  пожизненного наследования владения, право сервитута), так и обязательственные  имущественные права, например право  аренды. Остановимся более подробно на рассмотрении тех из них, которые  не были освещены выше³⁸.

     В случае смерти лица, являющегося собственником  участка, обремененного сервитутом, к его наследникам переходит  такой земельный участок вместе с обременением в виде сервитута.

     В ст. 617 ГК РФ закреплено сохранение договора аренды в силе при изменении сторон. В случае смерти гражданина, арендующего  земельный участок, право аренды переходит к наследнику, если законом  или договором не установлено  иное. Права и обязанности по договору аренды земельного участка не могут  быть переданы лицу,лишенному права на получение наследства в установленном законом порядке. В случае если наследников несколько, вопрос о праве аренды разрешается соглашением между ними, а при отсутствии согласия - судом. Арендодатель не вправе отказать наследнику арендатора во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора (например, выполнением определенных работ в счет арендной платы)³⁹.

     Подводя итог изложенному, можно сделать  вывод о том, что к сделкам, осуществляемыми с земельными участками, относятся добровольные волевые  действия правомочных субъектов  земельных правоотношений, складывающихся по поводу земли, правомерные и направленные на возникновение, изменение и прекращение  прав и обязанностей.

1.3. Правовой режим земель в Российской Федерации

     Начало  в использовании правового режима в земельном праве было положено И.И. Евтихиевым, который в 1929 г. подчеркивал, что для отдельных разрядов земель существуют разные и не совпадающие по объему земельные режимы⁴⁰. В первом учебнике по земельному праву, изданном в 1940 г., впервые употреблялся термин «правовой режим» как правовая характеристика земель специального назначения, городских земель и земель государственного лесного фонда. В отношении земель сельскохозяйственного назначения данный термин не использовался⁴¹. Постепенно категория правового режима получила в земельном праве универсальное значение и стала применяться при характеристике всех категорий земель. Как можно заметить, исторически появление термина правового режима земель связано с характеристикой категорий земель.  При исследовании понятия правового режима следует учитывать, что оно применяется в отношении земель (земельного фонда) и отдельных категорий земель. Такое положение является достаточно традиционным для земельного права. В поле зрения ученых чаще всего попадает правовой режим отдельных категорий.       Прежде хотелось бы заметить, что дать понятие «правовой режим» можно только в отношении земель, расположенных в пределах отдельного государства – Российской Федерации, поскольку Россия может установить единое правовое пространство только в своих государственных границах. Установленный ратифицированными международными договорами РФ, нормативными правовыми актами и обеспеченный публичной властью правовой режим земельного фонда направлен на решение задач и достижение целей в земельно-правовой сфере⁴². Сущность правового режима земельного фонда РФ определяется стремлением законодателя к обеспечению рационального использования и охраны земель РФ, исходя из положений о земле как о природном объекте, важнейшей составной части природы, природном ресурсе, и созданию условий для приобретения, осуществления и охраны прав физических, юридических лиц и публичных образований на земельные участки как объекты недвижимости.