Правовое положение государственных и негосударственных землепользователей

      Здесь  без  каких-либо изъятий реализуется  принцип полного возмещения

_____________________

¹  Абраимов Б.Ж. Земельный процесс в РК / Б.Ж.Абдраимов.- Алматы: Юрист, 2001.- С.43

убытков землепользователей, связанных с  изъятием земельных участков. Землепользователь  имеет право на возмещение убытков  в полном объеме, включая рыночную стоимость изымаемого участка и упущенную выгоду.

     Если  же земельный участок предоставлялся бесплатно в землепользование, то право землепользование у правообладателя  не выкупается. Однако такому землепользователю  также в соответствии с нормами  гражданского и земельного законодательства в полном объеме возмещаются убытки, вызванные изъятием земельных участков. В частности, предусматривается возможность возмещения: рыночной стоимости находящегося на земельном участке недвижимого имущества; стоимости затрат,     связанных   с   освоением   земельного   участка,   его   эксплуатацией,

проведением защитных мероприятий, повышением плодородия     почвы   и других   затрат    с    учетом   их  инфляции;  убытков,   понесенных   в   связи   с 

досрочным прекращением обязательств землепользователя перед третьими лицами, а также упущенной выгоды. Кроме того, по желанию землепользователя ему может быть предоставлен другой земельный участок.

      Изъятие земельного участка у государственного землепользователя для государственных  надобностей производиться на основании одностороннего решения компетентного исполнительного органа, без выкупа права землепользования, но с возмещением убытков в полном объеме. Государственные землепользователи лишь наделены правом обжалования такого решения в вышестоящий орган либо в судебном порядке. Подача жалобы приостанавливает исполнения решения об изъятии.

      В отличие от этого изъятие земельных  участков у негосударственных землепользователей производиться на основе достаточно усложненной процедуры.

      При возникновении необходимости и наличия оснований изъятий (выкупа) права землепользования у негосударственного землепользователя по поручению местного исполнительного органа местный орган по управлению земельными ресурсами совместно с органами архитектуры и градостроительства, руководствуясь документами, послужившими основанием для изъятия, готовят предложение о возможности изъятия права землепользования. Затем проводиться обследование земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества в присутствии землепользователя и оформляется соответствующим актом.

      На  основании подготовленных предложений  местный исполнительный орган принимает  решение об изъятии права землепользования.

      Плата за право землепользования, сроки  и другие условия выкупа определяются соглашением с землепользователем. По достижению соглашения о выкупной цене право землепользования и недвижимого имущества орган по управлению земельными ресурсами оформляет договор купли-продажи в установленном порядке. Договор подписывается акимом соответствующей административно-территориальной единицы, негосударственным землепользователем  и  регистрируется  в органе,   регистрирующем   право   на

недвижимое  имущество.  

      При не соглашении землепользователя с  условиями выкупа, он может обратиться с иском в суд по истечении года, но не позднее двух лет с момента направления землепользователю уведомления о выкупе земельного участка.

      При решении вопроса о возможности  изъятия земельного участка немаловажное значение имеют ограничения к  изъятию земель. Так, согласно ст. 72  Закона «О земле» изъятие сельскохозяйственных угодий с кадастровой оценкой выше среднерайонного уровня, а также земель пригородных зон, опытных полей научно-исследовательских и учебных заведений, лесного фонда для государственных нужд допускается только в исключительных случаях, связанных с созданием и расширением особо охраняемых природных территорий, выполняемых международных обязательств и др.¹

      Изъятие как мера воздействия применяется  в отношении землепользователей по основаниям, предусмотренным ст. 74 Закона «О земле» (недоиспользование земельного участка по назначению) и в случаях, предусмотренных    ст.  75   акона  «О земле»   (использование    с   нарушением

_____________________

¹ О земле: Закон РК, от 24 янв. 2001 г. № 152-II ст. 72.-Алматы: Юрист, 2003.-С.45

законодательства).

      В случаях изъятия земельных участков по вышеуказанным основаниям право  землепользования продается на публичных  торгах в порядке, установленном       гражданским   процессуальным и исполнительным законодательством, а вырученная сумма, за вычетом расходов по изъятию участка, выплачивается бывшему землепользователю. Лишь при невозможности реализации права землепользования на него после проведения не менее трех торгов в течение одного года земельный участок зачисляется по решению суда в специальный земельный фонд.¹

      Этой  особенностью, изъятие как способ регулирования на не использование    или     использование    земельного    участка    с    нарушением

законодательства  отличается от других мер воздействия на земельные правонарушения.

      Конфискацию земельного участка следует рассматривать  в качестве исключительного основания  прекращения права землепользования. Конфискация допустима лишь в  том случае, если совершено преступление или иное правонарушение, напрямую связанное со сферой земельных отношений. Она должна выражать собой крайнюю меру  в системе земельно-правовых санкций.

      Утрата  права землепользования в соответствии с законодательными актами возможна в результате прекращения деятельности  предприятия, учреждения, организации, крестьянского хозяйства, сельскохозяйственного кооператива, а также при обстоятельствах чрезвычайного характера.

      Право землепользования прекращается в результате таких юридически значимых фактов, как смерть землепользователя, реорганизация или ликвидация юридического лица, обладающего правом землепользования.

      Законодательство  предусматривает особую группу оснований  прекращения вещных прав на землю, связанную  исключительно с правом временного землепользования.

_____________________

¹ Хаджиев А.Х Земельное право РК / А.Х Хаджиев.- Алматы: Данекер, 2002.-С.150

      К ней отнесены:

1) истечение  срока, на который был предоставлен  участок;

2) досрочное  прекращение договора аренды  земельного участка или договора  временного безвозмездного землепользования;

3) прекращение  трудовых отношений, в связи  с которыми землепользователю  был предоставлен служебный земельный  надел.

      Законодательство  определило конкретные сроки краткосрочного (до 5 лет) и долгосрочного (от 5 до 49 лет) землепользования.

      Истечение срока землепользования является безусловным основанием прекращения права землепользования.

      Досрочное прекращение аренды земельного участка  или временного безвозмездного землепользования, основанного на договоре, возможно в результате расторжения договора по взаимному согласию сторон или по инициативе одной из сторон, отказа арендатора от аренды земельного участка или    землепользователя    от   временного   безвозмездного  землепользования. 

Прекращение права на служебный земельный  надел производиться вследствие прекращения трудовых отношений, в связи с которыми работнику был предоставлен служебный земельный надел.

      Таким образом, спектр оснований прекращения  права землепользования шире, нежели основания возникновения этих прав. Рынок земли обусловил появление новых оснований прекращения вещных прав на землю. Основаниями прекращения могут выступать: юридически значимые события (истечение срока временного землепользования, смерть землепользователя); правомерные действия землепользователей по распоряжению своими правами на земельный участок  (продажа, залог, завещание, дарение, мена); неправомерное, противоправное поведение носителей вещных прав на землю (нарушение целевого назначения земельного участка, не использование земельного участка); реализация государственных и общественных интересов (изъятие земель для государственных надобностей). При регулировании вопросов, связанных с прекращением вещных прав на землю, государство исходит из необходимости обеспечения устойчивости земельных прав граждан и юридических лиц, недопустимости необоснованного изъятия земель из  сельскохозяйственного оборота или изменение целевого назначения земель. Закон предусматривает достаточно четкие гарантии защиты имущественных и хозяйственных интересов субъектов земельных правоотношений в случае прекращения вещных прав на землю. 

     1.4  Права и обязанности землепользователей 
 

      При всех различиях между государственными и негосударственными землепользователями  следует отметить, что права и  обязанности по использованию земель распространяются на них почти  одинаковые.

      Так, землепользователи если иное предусмотрено  Законом и иными законодательными актами, имеют право:

1) самостоятельно  хозяйствовать на земле, используя  ее в целях, вытекающих из  назначения земельного участка;

2) собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления на посевы и посадки сельскохозяйственных и иных культур и насаждений, на произведенную сельскохозяйственную и иную продукцию, полученную в результате от ее реализации;

3) на  использование в установленном порядке без намерения последующих сделок для нужд своего хозяйства, имеющиеся на земельном участке песок, глину, гравий и другие общераспространенные полезные ископаемые, торф, насаждения, поверхностные и подземные воды, а также эксплуатировать иные полезные свойства земли;

4) на  возмещение убытков в полном  объеме при изъятии (выкупе) земельных  участков для государственных  надобностей;

5) возводить  на праве собственности, хозяйственного  ведения оперативного управления  жилые, производственные, бытовые и иные здания (строения, сооружения), не противоречащие целевому назначению земельного участка;

6) проводить  оросительные, осушительные и иные  мелиоративные мероприятия; строить  пруды и иные водоемы в соответствии  с установленными строительными,  экологическими, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

  Полномочия, предусмотренные пунктами  2, 3, 5, 6 для временных землепользователей могут быть ограничены актом предоставления земельного участка или договором аренды (договором о временном безвозмездном землепользовании).

      Землепользователи обязаны:

1) использовать  землю в соответствии с ее  целевым назначением, а при  временном землепользовании –  в соответствии с актом предоставления  земельного участка или договором  аренды (договором временного безвозмездного землепользования);

2) применять  технологии производства, соответствующие  санитарным и экологическим требованиям,  не допускать причинения вреда  здоровью населения и окружающей  среде, ухудшения санитарно-эпидемиологической, радиационной,  экологической  обстановки  в  результате   осуществляемой ими

 хозяйственной  и иной деятельности;

3) не  ухудшать плодородие почв, осуществлять  предусмотренные законом мероприятия  по охране земель;

4) своевременно  вносить земельный налог (арендную  плату) и другие предусмотренные законодательством и договором платежи;

5) соблюдать  порядок использования лесными,  водными и другими природными  ресурсами, обеспечивать охрану  памятников истории, архитектуры,  археологического наследия и  других, расположенных на земельном участке объектов, охраняемых государством, согласно законодательству;

6) при  осуществлении хозяйственной и  иной деятельности на земельном  участке соблюдать строительные, экологические, санитарно-гигиенические  и иные специальные требования (нормы, правила, нормативы);

7) своевременно  предоставлять в государственные  органы установленные земельным  законодательством сведения о  состоянии и использовании земель;