Инвестиции в недвижимость

   Метод сравнения продаж применяется при  наличии достаточного количества достоверной  рыночной информации о сделках купли-продажи  объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

   Метод САП также может называться подходом прямого сравнительного анализа  продаж, методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации.

   Последовательность  применения метода САП следующая.

   1.Выделяются  недавние продажи сопоставимых  объектов на соответствующем  рынке . Источниками информации  являются : собственное досье оценщика, интернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.

   2.Проверка  информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.

   3.Корректировка  стоимости сопоставимых объектов.

   Корректировка может производится в трёх основных формах : в денежном выражении, процентах, общей группировке.

   Важным  моментом при использовании метода САП является согласование результатов  сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.

   В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

   При проведении сравнительного анализа  для участков земли в качестве единицы сравнения применяются:

   •цена за единицу площади;

   •цена за единицу длины вдоль магистрали;

   Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка  и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых  при его воссоздании на конкретную дату (дату оценки). При этом необходимо учитывать износ (обесценивание) оцениваемых улучшений со времени эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа «наилучшего и наиболее эффективного использования». В основу затратного подхода положен принцип «замещения», согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в применяемый период времени. Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:

   1. Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.

   2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).

   3. Расчет выявленных видов износа.

   4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

   5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

   Необходимо  помнить также и о том, что  во многих случаях затратный подход в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют различия в терминах «затраты» и  «стоимость». Понесенные инвесторами затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив – затратам. Прежде всего, это касается объектов недвижимости, целью владения которой является получение дохода.

   Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценят оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае. Исходя из вышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применения затратного подхода имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:

   1. Оценка новых или недавно построенных объектов.

   2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

   3. Технико-экономическое обоснование нового строительства.

   4. Оценка объектов незавершенного строительства.

   5. Оценка в целях владения объектов налогообложения (здание, земельный участок).

   6. Оценка в целях страхования.

   7. Переоценка основных фондов предприятий.

   8. Недостаток информации для применения других подходов к оценке.

   Метод капитализации доходов.  Данный метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации:

   V = I / R

   где V— стоимость;

   I—  периодический доход; 

   R—  коэффициент капитализации. 

   Данная  формула применяется ниже по данному  разделу.

   Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда:

   имеется достаточное количество данных для  оценки дохода,

   доход с недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что  текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы  их роста умеренны. Это касается, например, объектов с четко определенной арендной платой на многие годы вперед.

   В силу того, что текущая стоимость  будущих доходов очень чувствительна  к изменениям коэффициента капитализации, для его использования необходимы четкие рыночные указания о его величине.

   Основное  преимущество этого метода— простота расчетов. Другое преимущество состоит  в том, что метод прямой капитализации, в конечном счете, непосредственно  отражает рыночную конъюнктуру. Это  связано с тем, что при его  применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости.

   Однако  метод не следует применять, когда:

   отсутствует информация о рыночных сделках;

   если  объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов;

   когда объект подвергся серьезным разрушениям  в результате стихийного бедствия, т. е. требует серьезной реконструкции.

   Практическое  применение метода капитализации предусматривает  следующие основные этапы:

   1. Проведение анализа финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).

   2. Осуществление выборы величины  прибыли, которая будет капитализирована.

   3. Проведение расчета адекватной  ставки капитализации. 

   4. Определение предварительной величины стоимости.

   5. Проведение поправок на контрольный  или неконтрольный характер оцениваемой  доли, а также на недостаток  ликвидности (если они необходимы). 

 

   ЗАКЛЮЧЕНИЕ

   По  результатам исследования можно  сделать следующие выводы:

   В современной России сложился спрос на объективный и достоверный анализ инвестиций в ту или иную недвижимость.

   Исследование  рынка недвижимости состоит из двух основных направлений: исследование рынка  в целом и исследование конкретной ситуации инвестирования.

   Организацию содержательного и системного мониторинга рынка недвижимости в России могут реализовать либо аналитические подразделения профессиональных сообществ национального уровня (при условии целевого финансирования), либо специализированные коммерческие службы, бизнес которых заключается в продаже качественной аналитической информации.

   При анализе конкретного инвестиционного  проекта необходимо учитывать нестабильность экономической ситуации, законодательства и налоговой системы и предусматривать дополнительный запас рентабельности проекта.

   На  стоимость недвижимости влияют различные  факторы, которые постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определённый период времени.

   Применение  того или иного метода оценки инвестиционного  проекта недвижимости тесно связано с конъюнктурой существующей для данного проекта.

 

   БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1. Гражданский Кодекс РФ. М.: Проспект, 2004. 450 с.

2. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: ФЗ №135 от 29.07.1998

3. Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений: Федеральный Закон РФ №39-ФЗ от 25.02.1999

4. О лицензировании оценочной деятельности: Постановление правительства РФ №395 от 07.06.2002.

5. Сергеев И.В. Веретенникова И.И. Организация и финансирование инвестиций: Учебное пособие. М.: Финансы и статистика, 2005. 272 с.

6. Е.И. Тарасович. Оценка недвижимости. С.-П., Санкт-Петербургский технический университет, 2007 г.

7. Д. Фридман, Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2003 г.

8. Г.С. Харрисон. Оценка недвижимости. Учебное пособие. М.: РОО, 2006 г.

9. Е.И. Нейман и др. Оценка рыночной стоимости недвижимости. М.: Дело, 2005 г.

10. Н.Левадная “Рынок недвижимости в Российской Федерации” // Инвест. курьер; Москва; август 2004 г

11. “Рынок земли и недвижимости в России: состояние, перспективы развития” // Земля и недвижимость; декабрь 2003г

12. "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" Номер 1 (22) Март 2005г

13. Варламов А. А. Управление земельными ресурсами: Учебное пособие / А. А. Варламов, С. А. Гальченко. - М.: ГУЗ, 2003. - 240 с.

14. Личко К.П. Прогнозирование и планирование аграрно-промышленного комплекса: Учебник / К. П. Липко- М.: Гардарика, 2006. - 264 с.

15. Стерник Г. М. Методические рекомендации по анализу рынка недвижимости / Г. М. Стерник - М.: Российская гильдия риэлтеров, 2007 г. - 62 с.: ил.

16. Ханк Д. Э. Бизнес-прогнозирование, 7-е издание.: Пер. с англ. / Д. Э. Ханк, Д. У. Уичерн, А. Дж. Райтс - М.: Издательский дом 'Вильямс', 2005. - 656 с.: ил.

17. http://www.rbcdaily.ru/

18. http://www.forecast.ru/mainframe.asp

19. http://www.investzem.ru/economy/investment/

20. http://7220000.ru/business/catalog/