Инвестиции в недвижимость

   б) заказчик изначально благосклонно относится  к результатам.

   С другой стороны, построение убедительной и очевидной логической схемы  является демонстрацией высшего  профессионального мастерства аналитика.

   Продолжая рассуждения о необходимости  построения логической схемы исследования, рассмотрим еще один принцип, который  конкретизирует содержание рыночного  анализа.

   Принцип 4.Содержание рыночного анализа должно сводится к обсуждению факторов, составляющих основные соотношения для определения производительности объекта коммерческой недвижимости.

   В соответствии с данным принципом, аналитик в ходе исследования должен сформулировать основные соотношения, определяющие производительность коммерческого объекта, после чего выявить иерархию параметров-аргументов, функциями которых являются входящие в основное выражение для производительности факторы.

   Проиллюстрируем практический подход к реализации данного  принципа на следующем упрощенном примере.

   Пусть критерием производительности рассматриваемого проекта является чистый операционный доход (NOI) в конкретный период будущего. Тогда, по определению, основное выражение для определения производительности будет иметь следующий вид :

   NOI=PGI-V&L+M-FE-VE, где

   PGI - потенциальный валовой доход,

   V&L - потери от недозагрузки и  неплатежей.

   M I - прочие доходы.

   FE - постоянные операционные расходы,

   VE - переменные операционные расходы.

   Рассмотрим  процедуру выявления иерархии параметров, определяющих ожидаемые величины основных факторов.

   Потенциальный валовой доход определяется величиной  арендной ставки, которая в свою очередь, является функцией текущей  арендной ставки, а также тенденций  изменения соотношения рыночного  предложения и спроса во времени.

   Прогнозируемая  загрузка объекта недвижимости является функцией кумулятивной ёмкости рынка , параметров спроса, коэффициента поглощения рынками роста ареала поглощения недвижимости . Для проектов развития прогнозируемая загрузка определяет два показателя - уровень загрузки и временной график поглощения рынком до этого уровня.

   Рост  ареала поглощения недвижимости определяется либо ростом количества рабочих мест (уровня занятости), либо ростом населения. В свою очередь, увеличение ареала поглощения приводит к потребности в новой  недвижимости.

   Следует заметить, что рост занятости и  рост населения в одном случае могут быть связаны прямой зависимостью, например, при открытии новых рабочих  мест и притока новых трудоспособных людей. В другом случае, рост населения  может расти и без увеличения занятости, например, за счёт увеличении прибывающих пенсионеров или увеличения рождаемости. Качественный анализ предполагает использование нескольких источников информации, дающих исторические тенденции и прогноз роста ареала, с последующим сопоставлением данных. Обязательной является также сегментация роста ареала, например по возрастным группам, полу, размерам семьи и т.д. Отсутствие в исследовании перечисленных позиций следует отнести к несостоятельному выбору данных для использования в анализе.

   Параметры спроса определяются такими удельными показателями, как площадь (офисная или производственная) на одно рабочее место, расходы на покупки на душу населения, количество квартир или домов на душу населения и т.д. С помощью параметров спроса рассчитывается количество необходимой недвижимости, которая соответствует росту ареала потребления недвижимости. Например, применяя показатель средних расходов на покупку к росту населения, прогнозируется увеличение розничных продаж, и, соответственно, необходимость в дополнительных торговых площадях. При анализе рынка жилья рост населения, сегментированный по возрасту, доходу, размерам или составу семьи, конвертируется в сегментированный спрос. Состоятельный анализ параметров спроса предполагает исследование исторических тенденций, текущего состояния и прогнозирование их вероятного значения в будущем. Более того, состоятельный анализ измеряет изменение спроса не только за счёт нового прироста ареала, но также за счёт изменения существующей структуры населения и занятости. Например, при экономических подъёмах растущим компаниям требуются большие площади, а изменения демографической ситуации в сторону увеличения людей пенсионного возраста потребует соответствующего типа жилья.

   К признакам несостоятельности анализа  параметров спроса следует отнести, в первую очередь, принятие в расчёт постоянных значений, как правило, являющихся характерными для момента проведения анализа, а также игнорирование изменения существующих структур населения и занятости.

   Коэффициент поглощения, называемый также коэффициентом проникновения на рынок, определяется долей общего рыночного спроса, которую, по прогнозам, поглотит рассматриваемый проект в условиях конкуренции с другими проектами. После того, как аналитик оценил общий объём увеличения потенциального спроса, необходимо определить критический для проекта параметр - долю общего спроса, на которую, вероятно, может претендовать рассматриваемый проект.

   Теоретически, коэффициент поглощения является сложной  функцией многих факторов. В первом приближении он может определяться как отношение площади оцениваемого объекта к общей площади (включая площадь объекта) конкурентного предложения на момент его вывода на рынок. Такой подход, как минимум, должен присутствовать в каждом исследовании рынка, претендующем на состоятельность.

   Следует заметить, что при определении  коэффициента поглощения важнейшими условиями  являются детальное сегментирование  спроса и конкурентного предложения. При этом не следует упускать из виду длительность начатых в реализации конкурирующих проектов, объём и длительность проектов, подготавливаемых к реализации. Первым признаком несостоятельного исследования здесь является использование каких-либо «средних» данных.

   Потери  за счет общепринятых на рынке скидок и льгот арендаторам также являются фактором, который не должен быть упущены из виду при прогнозировании потенциального валового дохода.

   Прочие  доходы, хотя и представляют из себя, как правило, небольшую составляющую доходной части, все же должны быть спрогнозированы с учётом вероятных предпочтений потенциальных потребителей в свете их представлений о стиле жизни, уровне сервиса и расходов на душу населения для получения этого уровня, и т.д.

   Постоянные  и переменные расходы традиционно  считаются более определенными  при прогнозировании. Однако такая постановка вопроса для условий России справедлива лишь частично. Например, налоги на недвижимость (сегодня это налоги на имущество, налоги на землю) и арендная плата за землю ввиду законодательной неурегулированности могут преподнести потенциальному инвестору неожиданные «сюрпризы» в будущем. Поэтому состоятельное исследование рынка должно включать вариантное прогнозирование указанных позиций. [15, c.20]

   Аналогичная ситуация наблюдается и с большей  частью переменных расходов. Анализ рынка  коммунальных услуг, большинство из которых предоставляются естественными монополиями, нестабильная тарифная политика требуют количественного обоснования принимаемых в расчёт показателей. При этом важным является использование рыночной информации о расходах ресурсов, полученной на основе показаний контрольно-измерительной аппаратуры. При отсутствии рыночных аналогов по потреблению ресурсов, более предпочтительным является их расчёт по нормативам, а не использование счетов, выставляемых поставщиками коммунальных ресурсов. 

   . 

 

   ГЛАВА 2 ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

   2.1 Необходимость оценки недвижимости

   Рыночные  методы оценки помогают максимально  выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который  предприятия и граждане получают в свое распоряжение. Эта оценка становится необходимой уже тогда, когда собственники земли и недвижимости захотят заложить их для получения кредита. Без должной оценки рассчитывать и на привлечение дополнительных инвестиций, в том числе иностранных.

   На  первом этапе приватизации, при создании совместных предприятий такие оценки или вообще не делали, или делались просто на глазок. Сам инвестор определял цену. Когда же это касалось серьезных объектов, то привлекались западные оценочные фирмы, которые в большинстве случаев проводили оценку в пользу иностранных инвесторов, занижая реальную рыночную стоимость наших активов.

   Оценка  необходима и при вторичной эмиссии  акций приватизированных предприятий, стремящихся увеличить свой уставной капитал на величину, подкрепленную  реальными материальными средствами. Именно реальный проспект эмиссии позволит инвесторам избежать ошибок при установлении котировок акций. Оценка также необходима и при разделе имущества, определении способов лучшего коммерческого использования земли и недвижимости и во всех других операциях, связанных с недвижимостью.

   Анализ  перспектив увеличения стоимости недвижимости и её коммерческого использования  должен опираться на строгий экономический  расчёт, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости  имущества. Оценка - это обоснованное знаниями, опытом, использованием строго определенных подходов, принципов и методов, а также процедурных и этических норм, мнение специалиста или группы экспертов, как правило, профессиональных оценщиков о стоимости объекта недвижимости.

   Рыночная  стоимость означает наиболее вероятную  цену, которая сложится при продаже  объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии  всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

   Такими  условиями являются:

   1. Покупатель и продавец действуют  на основе типичных, стандартных  мотивов. Ни для одной из  сторон сделка не является  вынужденной.  

   2. Обе стороны обладают всей  полнотой информации для принятия  решений и действуют, стремясь  к наилучшему удовлетворению  своих интересов.

   3. Объект выставлен на открытом  рынке достаточное время, и  для совершения сделки выбран  оптимальный момент.

   4. Оплата производится в денежной  форме или согласованы финансовые  условия, сравнимые с оплатой  наличными. 

   5. Цена сделки отражает обычные условия и не содержит скидок, уступок или специального кредитования ни одной из сторон, связанных со сделкой.

   6. Объект пользуется обычным спросом  и обладает признаваемой на  рынке полезностью. 

   7. Объект достаточно дефицитен,  иначе говоря, имеется ограниченное предложение, создающее конкурентный рынок.

   8. Объект наделен свойствами отчуждаемости  и способен передаваться из  рук в руки.

   На  стоимость недвижимости влияют различные  факторы, которые постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определённый период времени. [20]

   Рыночная  стоимость недвижимости обычно рассматривается  как отражение будущих экономических  условий, и это основано на изменчивом состоянии рынка недвижимости во времени. Внезапные изменения в  бизнесе и рынке недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.

 

   2.2. Методы оценки рыночной стоимости недвижимости.

   Выделяют  три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости:

   1.метод  сравнения 

   2.затратный  метод 

   3.метод  капитализации доходов.

   Метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.