Автор: Пользователь скрыл имя, 16 Мая 2012 в 19:57, курсовая работа
Отчет об оценке представляет собой профессиональное мнение Оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации объекта оценки и без гарантий того, что оно будет продано на свободном рынке по цене, равной стоимости, указанной в данном отчете. Данная оценка является независимым оценочным суждением, а результаты оценки являются рекомендуемыми.
Микроволновая печь обеспечивает основную задачу: быстрый разогрев продуктов и приготовление пищи.
Таким
образом, наиболее эффективным использованием
будет являться использование Объекта
оценки по своему прямому назначению.
| № | наименование | год выпуска | стоимость | падение стоимости | падение стоимости,% | источник информации |
| 1 | аналог новый | 2010 | 3200 | 1 | 0 | |
| 2 | аналог б/у | 2010 | 2350 | 0,73 | 27 | www.deshevletut.ru/3/ |
| 3 | аналог б/у | 2010 | 2700 | 0,84 | 16 | prodam.vgg.slando.ru/ |
| 4 | аналог б/у | 2010 | 2680 | 0,84 | 16 | www.chance.ru› |
| 5 | аналог б/у | 2010 | 3000 | 0,94 | 6 | www.olx.ru/q/печей/c-366 |
| 6 | аналог б/у | 2010 | 2740 | 0,86 | 14 | www.doska.ru/archive/ |
| 7 | аналог б/у | 2010 | 2100 | 0,66 | 34 | www.MillionMenu.ru |
| 8 | аналог б/у | 2010 | 2560 | 0,80 | 20 | www.n-zori.ru/remont_ |
| 9 | аналог б/у | 2010 | 2380 | 0,84 | 16 | www.texus.ru/index.php? |
| 10 | аналог б/у | 2010 | 2950 | 0,92 | 8 | www.hozayushka.ru/article/7.0. |
| 11 | аналог б/у | 2010 | 2300 | 0,72 | 28 | www.yarmarka.biz/members/bo. |
| сумма | 28960 | 9,15 | 185 | |||
| Средняя | 2633 | 0,83 | 17 |
Результаты
расчёта по затратному
подходу.
Согласно
проведённым расчётам по затратному
подходу рыночная стоимость Оцениваемого
объекта – по состоянию на 24 декабря
2010 года составляет (без в том числе НДС): 2 633
рублей
Метод прямого сравнительного анализа продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов, которые схожи с оцениваемым объектом по техническим характеристикам, которыми они обладают, и использованию. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить прямой подход сопоставимых продаж, оценщик использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость, которую имеют объекты-заместители на рынке, устанавливается исходя из затрат на приобретение “равно желаемого объекта-заместителя”.
Метод сравнения продаж наиболее действенен для тех объектов, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Для регулярно продаваемых объектов этот метод дает наиболее достоверную величину рыночной стоимости.
При использовании метода анализа продаж эксперт-оценщик анализирует сопоставимые объекты-аналоги, которые были проданы за последнее время в соответствующем секторе рынка и делает поправки к цене на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта таким образом, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемый объект.
Для данного отчета подход сравнительных продаж имеет следующий алгоритм:
1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту.
2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях.
3. Сравнение
сопоставимых объектов (объектов-аналогов)
с Объектом оценки, с внесением
поправок в цену каждого
4. Установление
стоимости оцениваемого
Элементы сравнения
Существует пять основных элементов сравнения, которые следует учитывать в методе рыночных сравнений:
После
определения элементов
Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.
Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.
Объектами корректировки является цена продажи сопоставимого объекта. Если элемент сопоставимой продажи превосходит по качеству тот же элемент в оцениваемом объекте, то делается минусовая поправка, если же уступает, то вносится плюсовая поправка.
В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на:
• процентные;
• денежные:
- относительные;
- абсолютные.
Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки выглядит следующим образом:
V = (Сед * Кед) * Ппр = (Сед * Ппр) * Кед,
где V - стоимость оцениваемого объекта;
(Сед х Кед) - цена продажи аналога до учета поправки;
Ппр - величина процентной поправки;
Сед - цена продажи единицы сравнения;
Кед - количество единиц сравнения.
Из формулы видно, что процентная поправка может быть отнесена как к цене продажи аналога в целом, так и к цене продажи его единицы сравнения. Это свидетельствует о том, что величины процентных поправок не зависят от количества единиц сравнения.
Денежные поправки.
Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относительной денежной поправки рассчитывается следующим образом:
V = (Сед * Кед)+(Под * Кед) = (Сед+Под) * Кед,
где Под - величина относительной денежной поправки.
Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее величина не зависит от количества единиц сравнения. К абсолютным денежным поправкам относятся поправки на дополнительные улучшения. Поэтому стоимость оцениваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит следующим образом:
V = (Сед * Кед)+Пад
где Пад
- величина абсолютной денежной поправки
Обоснование выбора объектов- аналогов
При выборе аналогов учитывалось, что зачастую при оформлении сделок купли-продажи, сторонами часто применяются различные “схемы оптимизации налогообложения“ при которых суммы, обозначенные в договоре, не соответствуют реально выплачиваемым. С другой стороны, конкурентность рынка не позволяет в случае публичной оферты в значительной степени искажать уровень предполагаемых цен, как в большую, так и в меньшую сторону. Отсюда следует, что данные по публичным предложениям о продаже, являются достаточно достоверными (часто более достоверными, чем данные из зарегистрированных договоров). В результате проведенного исследования рынка был выделен для сравнительного анализа ряд объектов. Информация о характеристиках данных объектов получена из газет «Из рук в руки», с сайтов в Интернете.
| Корректировки | Объект оценки | Объект-аналог №1 | Объект-аналог №2 | Объект-аналог №3 | Объект-аналог №3 | Объект-аналог №3 |
| Наименование (марка, модель) | Samsung MW73ER-X | Samsung MW73ER-X | Samsung MW73ER-X | Samsung MW73ER-X | Samsung MW73ER-X | Samsung MW73ER-X |
| Корректировка на модельное различие | - | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| Дата сделки | декабрь 2010 г. | декабрь 2010 г. | декабрь 2010 г. | декабрь 2010 г. | ноябрь 2010 г. | ноябрь 2010 г. |
| Корректировка на дату сделки | - | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 |
| Год выпуска | 2009 | 2009 | 2009 | 2009 | 2009 | 2009 |
| Техническое состояние | Физический износ 34,38 % | Физический износ 25,00% | Физический износ 61,25% | Физический износ 52,50% | Физический износ 42,50% | Физический износ 20% |
| Корректировка на техническое состояние | - | 0,87 | 1,69 | 1,38 | 1,25 | 0,82 |
| Условия финансового расчета | Рыноч. | Рыноч. | Рыноч. | Рыноч. | Рыноч. | Рыноч. |
| Корректировка на условия финансового расчета | - | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 | 0,95 |
| Суммарная корректировка | - | 0,91 | 1,32 | 1,17 | 1,1 | 0,89 |
| Цена продажи | - | 2 900 | 2 500 | 2 750 | 2 620 | 3 000 |
| Скорректированная цена продажи | - | 2 639 | 3 300 | 3 204 | 2 882 | 2 655 |
| Итоговое значение рыночной стоимости | 2 936 | |||||