Общее имущество и в многоквартирном  доме, и коммунальной квартире находится  в общей долевой собственности  соответственно собственников квартир в многоквартирном доме и собственников жилых комнат в коммунальной квартире. Соотношение квартиры (жилой комнаты) как конкретного объекта права собственности и доли в общей собственности на общее имущество многоквартирного дома (коммунальной квартиры) - это соотношение главной вещи и ее принадлежности. Таким образом, отчуждая квартиру (жилую комнату) в многоквартирном доме (коммунальной квартире), собственник одновременно отчуждает и свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (коммунальной квартиры).

     Не  подлежат налогообложению строения, помещения и сооружения: строящиеся; самовольно возведенные; признанные по различным причинам непригодными для  дальнейшей эксплуатации; бесхозяйные; назначение которых не определено. При этом следует иметь в виду, что бесхозяйным является имущество, которое не имеет собственника или собственник которого неизвестен. Порядок признания имущества бесхозяйным установлен ст. 225 ГК РФ. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без поручения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (СНиП). Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Самовольно возведенная постройка не считается недвижимостью и не подлежит государственной регистрации. Лицо, осуществившее такую постройку, является собственником лишь стройматериалов.

     Таким образом, плательщиками налога на имущество физических лиц являются граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, имеющие на территории РФ в собственности имущество: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения. Главным критерием при определении плательщиков налога является наличие права собственности на имущество. Недееспособные или ограниченно дееспособные  физические лица привлекаются к налогообложению через своих законных представителей, опекунов, попечителей, органов опеки и попечительства.

2. Порядок исчисления  и уплаты налога  на имущество физических  лиц

     2.1. Порядок исчисления  налога (ставки налога, льготы)

     Налоговой базой  для исчисления налога на строения, помещения и сооружения является суммарная инвентаризационная стоимость объекта, определяемая органами технической инвентаризации. Инвентаризационная стоимость - это восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги. Суммарная инвентаризационная стоимость - это сумма инвентаризационных стоимостей принадлежащих одному физическому лицу на праве собственности строений, помещений и сооружений, признаваемых объектами налогообложения, расположенных на территория представительного органа местного самоуправления, устанавливающего ставки по данному налогу.

     Информацию  об инвентаризационной стоимости имущества, признаваемого объектом налогообложения, по состоянию на 1 января каждого  года в налоговые органы представляют органы технической инвентаризации  (ОТИ / БТИ). Оценка инвентаризационной стоимости объектов налога на имущество физических лиц регулируется следующими документами:  Постановлением Правительства РФ от 04.12.2000 N 921 "Об организации в Российской Федерации технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства"¹; Инструкцией МНС РФ от 02.11.99 N 54 "По применению Закона РФ "О налоге на имущество физических лиц";  Приказом МНС РФ и Государственного комитета по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 28.02.2001 N 36/БГ-3-08/67 "Об утверждении Порядка представления уполномоченными организациями технической инвентаризации в налоговые органы сведений об объектах недвижимого имущества"¹, приказом Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 04.04.1992 № 87 "О порядке оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности"² и приказом Министерства строительства РФ от 30.10.1995 № 17-115 "Об утверждении временной методики оценки жилых помещений" для целей налогообложения. Данным порядком местные органы технической инвентаризации определены исполнителями работ по оценке объектов налогообложения в соответствии с действующими нормами технической инвентаризации и регистрации.

     В соответствии с Законом РФ от 09.12.1991 № 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" налог на строения, помещения и сооружения уплачивается ежегодно по ставкам, устанавливаемым нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Ставки устанавливаются в следующих пределах (таблица 1).

     Таблица 1

     Ставки  налога на имущество физических лиц

     Представительные  органы местного самоуправления могут  определять дифференциацию ставок в  установленных пределах в зависимости  от суммарной инвентаризационной стоимости, типа использования и по иным критериям, т.е. ставки могут устанавливаться в зависимости от того, жилое это помещение или нежилое, используется для хозяйственных или коммерческих нужд, кирпичные, блочные или из дерева строения, помещения и сооружения.

     В 2008г. сумма налога на имущество физических лиц в отношении имущества, находящегося в общей долевой (или общей совместной собственности), рассчитывалась исходя из инвентаризационной стоимости объекта (например, квартиры) и соответствующей налоговой ставки. Сумма, приходящаяся на одного налогоплательщика, определялась пропорционально его доле в имуществе. С 2009г. в качестве объекта налогообложения планируется установить непосредственно долю в праве собственности на жилой дом, квартиру, и т.д. – что позволит исчислять налог уже исходя непосредственно из инвентаризационной стоимости самой доли¹.

     Сумму налога на имущество физических лиц  налоговый орган исчислит, исходя из инвентаризационной стоимости объекта  и налоговой ставки, соответствующей  суммарной инвентаризационной стоимости  объектов. Если в свидетельстве о государственной регистрации права собственности в качестве объекта недвижимости указан дом, то налогообложение будет производиться, исходя из инвентаризационной стоимости дома. А если указана квартира, то расчет налога будет основываться на инвентаризационной стоимости квартиры. Соответствующими в обоих случаях будут и ставки налога².

     В соответствии со ст. 4 Закона РФ от 09.12.1991 г. № 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц" и разделом Ш Инструкции МНС России от 02.11.1999 г. № 54 "По применению Закона РФ "О налогах на имущество физических лиц" от уплаты налогов на имущество физических лиц освобождаются следующие категории граждан:

• Герои Советского Союза и Герои РФ, а также лица, награжденные орденом Славы трех степеней;
• инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;
• участники гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан;
• лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается этим лицам в выслугу лет для назначения пенсии на льготных условиях, установленных для военнослужащих частей действующей армии;
• лица, имеющие право на получение социальной поддержки в соответствии с Законом РФ от 15 мая 1991 года N 1244-1 "О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС" ¹, в соответствии с Федеральным законом от 26 ноября 1998 года N 175-ФЗ "О социальной защите граждан Российской Федерации, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении "Маяк" и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча";
• военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеющие общую продолжительность военной службы 20 лет и более;
• лица, принимавшие непосредственное участие в составе подразделений особого риска в испытаниях ядерного и термоядерного оружия, ликвидации аварий ядерных установок на средствах вооружения и военных объектах;
• члены семей военнослужащих, потерявших кормильца. Льгота членам семей военнослужащих, потерявших кормильца, предоставляется на основании пенсионного удостоверения, в котором проставлен штамп "вдова (вдовец, мать, отец) погибшего воина" или имеется соответствующая запись, заверенная подписью руководителя учреждения, выдавшего пенсионное удостоверение, и печатью этого учреждения. В случае, если указанные члены семей не являются пенсионерами, льгота предоставляется им на основании справки о гибели военнослужащего.

     Налог на строения, помещения  и сооружения не уплачивается:

     - пенсионерами, получающими  пенсии, назначаемые в порядке,  установленном пенсионным законодательством Российской Федерации;

     -   гражданами, уволенными с военной службы  или призывавшимися на военные  сборы, выполнявшими интернациональный  долг в Афганистане и других  странах, в которых велись боевые  действия. Льгота предоставляется на основании свидетельства о праве на льготы и справки, выданной районным военным комиссариатом, воинской частью, военным учебным заведением, предприятием, учреждением или организацией Министерства внутренних дел СССР или соответствующими органами Российской Федерации;

     - родителями и  супругами военнослужащих и государственных  служащих, погибших при исполнении  служебных обязанностей. Льгота  предоставляется им на основании  справки о гибели военнослужащего  либо государственного служащего,  выданной соответствующими государственными органами. Супругам государственных служащих, погибших при исполнении служебных обязанностей, льгота предоставляется только в том случае, если они не вступили в повторный брак;

     - со специально  оборудованных сооружений, строений, помещений (включая жилье), принадлежащих деятелям культуры, искусства и народным мастерам на праве собственности и используемых исключительно в качестве творческих мастерских, ателье, студий, а также с жилой площади, используемой для организации открытых для посещения негосударственных музеев, галерей, библиотек и других организаций культуры, - на период такого их использования;

     - с расположенных  на участках в садоводческих  и дачных некоммерческих объединениях  граждан жилого строения жилой  площадью до 50 квадратных метров и хозяйственных строений и сооружений общей площадью до 50 квадратных метров.

     Таким образом, налог на имущество физических лиц исчисляется на основании данных об их инвентаризационной стоимости по состоянию на 1 января каждого года. Ставки налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости. Представительные органы местного самоуправления могут определять дифференциацию ставок в установленных пределах в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости, типа использования и по иным критериям. Ставки налога устанавливаются в следующих пределах: до 300 тыс. рублей - до 0,1%; от 300 тыс. рублей до 500 тыс. рублей - от 0,1 до 0,3%; свыше 500 рублей - от 0,3 до 2,0%. Исчисление налога на имущество физических лиц производится налоговыми органами. Лица, имеющие право на льготы, самостоятельно представляют необходимые документы в налоговые органы. Налоговые льготы устанавливаются как федеральным законодательством, так и органами местного самоуправления.