Если  арендная плата уплачивается арендатором  на условиях отсрочки платежа, то суммы  налога на добавленную стоимость  по арендной плате принимается к  вычету только после фактической  уплаты арендатором причитающихся в соответствии с договором сумм.

     Иногда  в самом договоре аренды может  быть установлено, что в счет арендной платы за определенный период времени  арендатор выполняет капитальный ремонт арендованного имущества.

     Датой оплаты будет считаться дата фактического выполнения арендатором ремонтных работ (дата подписания сторонами акта сдачи – приемки выполненных работ). Соответственно, именно в этот момент арендатор получил право на вычет сумм «входного» налога на добавленную стоимость по арендной плате (при условии выполнения всех остальных требований, необходимых для зачета налога на добавленную стоимость).

     Если  капитальные вложения в арендованное имущество принимаются арендатором  к учету в составе собственных  основных средств, то в момент принятия их к учету на счете 01 «Основные  средства» арендатор получает право  на вычет сумм «входного» налога на добавленную стоимость.

     Если  арендатор является плательщиком налога на добавленную стоимость, уплаченные им по расходам, связанным с осуществлением капитальных вложений в арендованное имущество, учитываются обособленно на счете 19 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям» до момента списания произведенных капитальных вложений со счета 08 «Вложения во внеоборотные активы».

     У арендатора, не являющегося плательщиком налога на добавленную стоимость  в соответствии со статьей 145 НК РФ, сумма «входного» налога на добавленную  стоимость, уплачиваемая им по затратам, связанным с осуществлением капитальных вложений в арендованное имущество, к вычету не принимается, а учитывается в стоимости произведенных затрат.

     При отражении затрат арендатора в составе  расходов, учитываемых при налогообложении  прибыли, следует руководствоваться, в первую очередь, нормами статьи 252 НК РФ. Для правомерного включения расходов арендатора, связанных с арендой имущества, в состав расходов, принимаемых для целей налогообложения, первоочередное знание имеет направление использования арендованного имущества.

     Если  имущество используется арендатором  для осуществления любой деятельности, имеющей целью получение дохода, то арендная плата за это имущество включается в состав расходов, принимаемых для целей налогообложения прибыли.

     Порядок признания расходов может быть различным. У предприятий, принимающих для  определения дохода кассовый метод, расходы списываются на себестоимость продукции (работ, услуг) только после их фактической оплаты. У предприятий, применяющих метод начисления, расходы списывают на себестоимость продукции на момент их начисления.

     В бухгалтерском учете расходы  организации по приобретению права  на заключение договора аренды земельного участка, который будет использоваться для произведенных нужд, отражаются как расходы по обычным видам деятельности. Об этом сказано в пункте 5 ПБУ 10 / 99. И поскольку правом на заключение договора аренды организация будет пользоваться в течение всего срока аренды, их следует учитывать в составе расходов будущих периодов, а затем равномерно списывать на счета учета затрат в течение срока аренды.

     Таким образом, плата за предоставление права  аренды земли отражается в учете арендатора следующими записями:

     Дебет 76 Кредит 51 - перечислена плата за право аренды;

     Дебет 97 Кредит 76 - отнесена на расходы будущих  периодов плата за право аренды;

     Дебет 20, 26, 44 Кредит 97 - учтена в составе  текущих расходов часть расходов будущих периодов.

     Ежемесячно  в учете отражается начисление и  уплата арендной платы за землю:

     Дебет 20, 26, 44 Кредит 76 - начислена арендная плата за месяц;

     Дебет 19 Кредит 76 - учтен налог на добавленную  стоимость по арендной плате;

     Дебет 76 Кредит 51 - перечислена арендная плата  за месяц;

     Дебет 68, субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19 - предъявлен к вычету НДС по уплаченной арендной плате за текущий месяц.

     Если  участок земли организация взяла  в аренду для строительства здания, то до окончания строительства и приема на учет объекта в качестве основного средства, суммы арендных платежей отражаются по дебету счета 08 и формируют первоначальную стоимость здания.

1.3 Особенности налогового учета при аренде имущества

у физических лиц

 

     Организации, арендующие имущество у физических лиц, могут включать расходы по аренде в состав затрат, принимаемых для целей налогообложения.

     Арендная  плата, выплачиваемая организацией арендодателю – физическому лицу, признается его налогооблагаемым доходом в соответствии с подпунктом 4 пунктом 1 ст. 208 НК РФ. Согласно ст. 224 НК РФ в отношении этого вида дохода применяется налоговая ставка в размере 13 %.

     В соответствии с пунктом 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

     Таким образом, выплачиваемая физическому  лицу арендная плата подлежит обложению налогом на доходы физических лиц и в том случае, если она выплачивается в натуральной форме.

     При получении физическим лицом дохода от организаций в натуральной форме в виде товаров (работ, услуг), иного имущества, налоговая база по налогу на доходы физических лиц определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), иного имущества, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 НК РФ. 
 
 

2. Налоговый учет лизинговых операций

2.1. Налог на добавленную стоимость

 

     При   передаче  объекта  лизинга  лизингополучателю  происходит оказание  платной  услуги  по  предоставлению  ранее приобретенного имущества,  являющегося  предметом  лизинга,  лизингополучателю  за определенную  плату и на определенных договором лизинга условиях во временное  владение  и  в  пользование с переходом или без перехода права  собственности  на  указанный предмет лизинга, что признается объектом  налогообложения  налогом на добавленную стоимость (статья 146 НК РФ).

     При  налогообложении  лизинговых платежей применяется налоговая   ставка   18   процентов,   вне  зависимости  оттого,  что  является   предметом  лизинга.

     Порядок  уплаты НДС участниками лизинга  не зависит от того, кто   учитывает  лизинговое имущество.

     Лизингополучатель  вправе принять суммы НДС в  общем порядке при   выполнении  всех  условий,  установленных  статьями 171 и 172 НК РФ.

     Право  на вычет у лизингополучателя  сумм НДС, предъявленных ему    лизингодателем,   возникает   при  условии  использования  предмета    лизинга  в  операциях,  являющихся  объектом обложения НДС, наличии   счета-фактуры,  выставленного  лизингополучателем, факта принятия к   учету   (начисления   лизинговых  платежей  или  принятия  к  учету   предмета лизинга).

     Если  лизинговое  имущество  используется  лизингополучателем в   деятельности,  не  облагаемой  НДС, то сумма уплаченного  в составе   лизингового  платежа  НДС  лизингодателю, согласно статье 170 НК РФ   к  вычету  не  принимается,  а либо учитывается в составе  расходов,  принимаемых  для целей налогообложения прибыли, либо увеличивает первоначальную стоимость имущества.

              

2.1.1. НДС по передаче лизингового имущества в лизинг

 

     Согласно  пункту  4  статьи 149 НК РФ в случае, если   налогоплательщиком   осуществляются   операции,   подлежащие   обложению   налогом   на  добавленную  стоимость,  и  операции,  не   подлежащие    обложению    налогом    на    добавленную   стоимость   (освобождаемые  от  налогообложения)  в  соответствии с положениями   данной  статьи, налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких   операций.

     Право   на   освобождение   от   НДС   налогоплательщик   может   реализовать  только  при  наличии  раздельного  учета  облагаемых и   необлагаемых  НДС  операций, то есть если учет операций по передачи   лизингового   имущества   в   собственность   ведется  отдельно  от   отражения доходов по текущим лизинговым платежам.

     Методика  ведения  раздельного  учета  должна  быть разработана   лизинговой  организацией  самостоятельно  и  закреплена  в  учетной   политике.

     С  1  января  2006  года моментом определения  налоговой базы по   НДС  в  соответствии  с  пунктом 1 статьи 167 НК РФ является   наиболее   ранняя   из   следующих  дат:  день  отгрузки  (передачи)  товаров  (работ,  услуг),  имущественных  прав или день  оплаты,  частичной  оплаты  в  счет  предстоящих  поставок  товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

     Согласно  пункт  4  статьи  170  НК РФ суммы  налога,  предъявленные    продавцами   товаров  (работ, услуг) налогоплательщикам,  осуществляющим  как  облагаемые налогом, так и освобождаемые  от  налогообложения  операции  принимаются  к вычету   либо  учитываются  в  их  стоимости  в той пропорции, в которой они  используются  для  производства  и (или) реализации товаров (работ, услуг) операции,  по  реализации которых подлежат налогообложению  (освобождаются   от   налогообложения),   так   и  не   подлежащих  налогообложению (освобожденных от налогообложения) операций.

     Указанная    пропорция   определяется   исходя   из   стоимости   отгруженных   товаров   (работ,  услуг),  операции,  по  реализации   которых  подлежат налогообложению (освобождены от налогообложения),  в  общей стоимости товаров (работ, услуг), отгруженных за налоговый  период.

     Правильное    определение   налогового   периода,   в   котором   производится  отгрузка  товаров,  влияет на исчислении пропорции, в   соответствии  с которой НДС, уплаченный в составе общехозяйственных   расходов,  должен  подлежать  вычету  из  бюджета  или  включению в   расходы для целей исчисления налога на прибыль.

     Кроме  того,  договоры лизинга, как правило, содержат условие о   праве    лизингополучателя   выкупить   лизинговое   имущество   на   определенных  в договоре условиях. При этом лизингополучатель может   воспользоваться  или  не  воспользоваться  своим  правом  выкупа. В   последнем  случае  лизинговое имущество по истечении срока действия   договора подлежит возврату собственнику - лизинговой компании.

          

2.2. Налог на прибыль

2.2.1. Налогооблагаемые доходы лизингодателя по

  договору лизинга

 

     Доходы  от  лизинговых  операций  в  зависимости от характера их   осуществления признаются налогоплательщиками  доходами  от   реализации услуг  либо внереализационными доходами.

     Налогоплательщики,  предоставляющие  свое имущество  за плату во   временное  пользование  на  систематической основе (лизингодатели),   признают  доход  от лизинговых операций доходом от реализации услуг   и  определяют  их  в  соответствии  с  нормами  статьи  249  НК  РФ.

     Согласно  подпункту 3 пункта 4 статьи 271 НК РФ  датой  получения  дохода  от  сдачи  имущества  в  аренду (лизинг),  учитываемого  в  составе внереализационных  доходов, признается дата  осуществления  расчетов в соответствии с условиями договора лизинга или предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием  для   произведения   расчетов,   либо   последний   день  отчетного  (налогового) периода.

     Дата   реализации  услуг  при  методе  начисления  определяется   согласно  пункту 1 статьи 39 НК РФ по дате перехода   права  собственности  вне  зависимости  от фактического поступления   денежных   средств   (иного   имущества   (работ,  услуг)  и  (или)   имущественных  прав)  в  их  оплаты  (пункт 3 статьи  271  НК  РФ).  В  НК РФ не установлен порядок определения даты   реализации  услуг  по  аренде (лизингу) в отличие от даты признания  этих  доходов  внереализационными. При  методе  начисления  доходы признаются  в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели   место.