Официальные комментарии по применению новой нормы пока отсутствуют. В аналогичной ситуации, связанной с появлением с 1 января 2010 года права на вычет по расходам на приобретение земельных участков, Минфин России разъяснил, что эта норма распространяется лишь на те случаи, когда право на имущественный налоговый вычет при приобретении земельных участков возникло начиная с 1 января 2010 года.

      Вообще, право на получение имущественного вычета возникает в том налоговом  периоде (календарном году), в котором у налогоплательщика появились необходимые правоустанавливающие документы, перечисленные в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, безусловно, при наличии должным образом оформленных платежных документов, подтверждающих уплату денежных средств по произведенным расходам. По этому поводу Минфин России неоднократно отмечал, что если речь идет о приобретении квартиры в строящемся доме, то основным правоустанавливающим документом является акт о передаче квартиры, если в существующем доме – свидетельство о государственной регистрации права собственности⁶. Правда, налоговые органы для конкретизации правоустанавливающих документов не употребляют загадочные термины «строящийся» и «существующий» дом, а оперирует понятиями «договор долевого участия в строительстве (соинвестирования)» и «договор купли-продажи»⁷. Если же налогоплательщик свое право собственности отстоял в суде (что сейчас, увы, происходит нередко), то право на получение имущественного налогового вычета возникает у него с момента вступления в силу судебного решения⁸.

      Исходя  из всего вышеизложенного можно  предположить следующее. Если право  на имущественный вычет у налогоплательщика возникло в 2010 году (или возникнет позже), то он может учесть расходы на погашение процентов по займам, полученным от ИП, независимо от того, когда были заключены такие договоры. Если же право на налоговый вычет у него возникло раньше, то такие расходы он учесть не сможет, даже если будет продолжать уплачивать проценты и после вступления в силу нововведений.

      Похожая точка зрения озвучивалась и в  отношении переходного положения, связанного с изменением размера имущественного вычета по расходам на приобретение (строительство) жилья с 1 000 000 до 2 000 000 руб. Тогда Минфин России также разъяснял, что если оплата приобретаемого имущества (инвестиционный взнос) была произведена, например, в 2006 году, то размер имущественного вычета будет зависеть от того, когда возникло право на вычет. Так, если свидетельство о государственной регистрации права собственности (акт передачи квартиры) было получено в 2007 году, то налогоплательщик может получить имущественный вычет в размере, не превышающем 1 000 000 руб. И даже если неиспользованный вычет будет перенесен и на 2008 год, и на 2009 год и т. д. (то есть на периоды, когда начал действовать удвоенный норматив), его размер не увеличится. А если правоустанавливающие документы датированы 2008 годом и позже, то в отношении расходов, произведенных в 2006 году, налогоплательщик сможет получить имущественный вычет уже в размере, не превышающем 2 000 000 руб. Правда, уменьшать свои доходы он сможет начиная с 2008 года.

      Справедливости  ради стоит вспомнить, что в свое время в аналогичной ситуации у Минфина России был более обнадеживающий подход. Суть его сводилась к следующему. До 1 января 2005 года имущественный вычет предоставлялся налогоплательщику, в частности, в сумме, направленной на погашение процентов только по ипотечным кредитам. А с 1 января 2005 года¹¹ – на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций на территории РФ. Налогоплательщику, получившему в 2004 году целевой не ипотечный кредит и продолжавшему уплачивать по нему проценты после вступления поправки в силу, разъяснили, что при расчете имущественного вычета за 2004 год суммы уплаченных процентов не учитываются. А вот проценты, выплачиваемые с 1 января 2005 года, уже могут быть учтены при расчете размера налогового вычета, предоставляемого за 2005 год и последующие налоговые периоды. Может быть, финансовое ведомство все-таки решит применить этот подход и сейчас?

      Еще сложнее проанализировать, как следует применять новое положение по рефинансированию кредита на приобретение на территории РФ жилья и земельных участков. Будут ли Минфин и ФНС России и в этом случае ориентироваться на дату возникновения права на имущественный вычет или разрешат учитывать проценты по таким договорам целевого кредитования, заключенным после 1 января 2010 года? И конечно, самый оптимистичный вариант – разрешат ли включать в состав имущественного вычет за 2010 и последующие годы фактически уплаченные после 1 января 2010 года проценты независимо от периода перекредитования?

      Необходимо  иметь в виду, что НК РФ предусматривает  включение в состав имущественного вычета исключительно сумм процентов, уплаченных в погашение займа (кредита). Поэтому такие расходы, как плата банку за открытие и ведение счета, комиссии за предоставление справок, оплата страховых взносов по договору страхования ипотечного кредита, к вычету не принимаются.

      Кроме того, включению в состав налогового вычета подлежат только суммы процентов, уплаченных по целевому займу (кредиту). Это означает, что если, например, на покупку жилья был взят потребительский кредит, то расходы на погашение процентов по нему при расчете имущественного вычета учитываться не будут.

      Общий размер указанного имущественного налогового вычета с 1 января 2008 не может превышать 2 000 000 руб. без учета сумм, направленных на погашение процентов по названным целевым займам (кредитам) (до 1 января 2008 года – 1 000 000 руб.). То есть проценты можно включать в сумму имущественного налогового вычета без ограничений.

      Кстати, учесть можно проценты не только по кредиту, направленному на приобретение (строительство) жилья, но и по целевому кредиту, направленному на достройку и отделку. Конечно, при условии, что по договору жилье передавалось в соответствующем состоянии.

      Иногда  налогоплательщики сталкиваются с  отказом налогового органа в имущественном  вычете по уплаченным процентам из-за того, что целевой заем (кредит) предоставлен на большую сумму, чем стоимость  приобретенного жилья. Такое часто бывает, например, если в кредитном договоре предусмотрено что средства предоставляются для приобретения и благоустройства квартиры. Как разъяснил Минфин России, для получения налогового вычета налогоплательщику не обязательно представлять справку из банка о сумме процентов, направленных на погашение именно той части кредита, которая была истрачена на приобретение жилья. В этом случае размер имущественного вычета может определяться на основании соотношения суммы кредита, израсходованного на приобретение квартиры, и общей суммы кредита.

      Еще одна проблема распределения суммы  уплаченных процентов по займу (кредиту) возникает при приобретении жилья  в совместную собственность. Например, супруги приобретают квартиру в общую совместную собственность с привлечением ипотечного кредита, по которому они оба выступают созаемщиками. Тогда сумма расходов на уплату процентов, учитываемая в составе имущественного налогового вычета, будет распределяться между супругами в той же пропорции, что и предельная сумма имущественного налогового вычета.

      Кое-что  о материальной выгоде. Раздумывая о целесообразности получения займа или кредита под покупку (строительство) жилья, полезно иметь в виду, что с 1 января 2008 года выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком такими целевыми заемными (кредитными) средствами, отнесена к необлагаемой (льготированной) материальной выгоде. С 1 января 2010 года это освобождение касается и правоотношений в рамках рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов), но только если займы (кредиты) на такое перекредитование получены от банков, находящихся на территории РФ. Иначе говоря, у налогоплательщика не возникнет дополнительной обязанности уплачивать НДФЛ не только при изначальном получении для приобретения жилья беспроцентного займа или кредита под низкие проценты (менее 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату фактического получения дохода – дату уплаты процентов), но и при получении нового, более дешевого кредита, для погашения целевого кредита на приобретение (строительства) квартиры, комнаты и т. п.

      Однако  освобождение материальной выгоды от налогообложения зависит от наличия у налогоплательщика права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, то есть от наличия права на получение имущественного вычета при приобретении жилья и земельных участков, подтвержденного налоговым органом. До тех пор пока налогоплательщик не представит уведомление из налогового органа, материальная выгода должна облагаться НДФЛ по ставке 35%. А после получения подтверждения суммы излишне удержанного (уплаченного) налога будут ему возвращены.

      Причем, как разъясняли Минфин и ФНС России, материальная выгода освобождается  от налогообложения независимо от начала использования имущественного вычета по приобретенному жилью, и даже в случаях, если:

      – налогоплательщик по какой-либо причине  не воспользовался имущественным вычетом;

      – имущественный вычет по приобретению жилья был использован, а заем (кредит), полученный на приобретение данного жилья, продолжает погашаться.

      И последнее. Как и проценты по займам (кредитам), материальная выгода от экономии на процентах за пользование займами (кредитами) освобождается от налогообложения в полном объеме. Даже если размер полученного займа (кредита) превышает предельный размер – 2 000 000 руб.

      Имущественный налоговый вычет для налогоплательщика, понесшего огромные расходы на приобретение жилья, – большое благо. Только, согласитесь, очень уж сложно неосведомленному человеку разобраться во всех тонкостях возврата НДФЛ. Надеемся, то после прочтения статьи вопросов по порядку учета процентов по целевому займу (кредиту) останется меньше.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

      заключение

      В отличие от имущественного налогового вычета от продажи имущества, вычет при строительстве или приобретении жилья носит ярко выраженный стимулирующий характер. Государство гарантирует возврат налогоплательщику части его налоговых платежей при условии приобретения или строительства на территории РФ жилой недвижимости.

      Ежегодно  эту возможность используют около  миллиона российских граждан (практически  каждый пятый налогоплательщик, подавший декларацию по НДФЛ).

      Имущественные вычеты можно разделить на две  группы: вычеты по проданному имуществу и вычеты по приобретенному имуществу. К вычетам по проданному имуществу относятся налоговые вычеты в суммах, полученных налогоплательщиком от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом один миллион рублей, а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 000 руб. Стоит отметить, что вычет от продажи прочего имущества предоставляется в сумме 250 000 руб. только начиная с налогового периода 2010 г., поэтому, декларируя доходы за 2009 г., можно воспользоваться указанным вычетом только в сумме 125 000 руб., т.е. в размере, установленном до вступления в силу указанных изменений.

      Также к вычетам от продажи имущества  относится вычет в размере  выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд. Право на этот вычет закреплен в пп. 1.1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Этот подпункт внесен в ст. 220 Федеральным законом от 27 декабря 2009 г. N 379-ФЗ. Однако стоит отметить, что этот вычет распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 г. Тем лицам, которые получали доход в виде выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, необходимо подать корректирующие декларации за соответствующие налоговые периоды.

      К вычетам по приобретенному имуществу  относятся суммы фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них. С 1 января 2010 г. к вычетам относятся суммы фактически произведенных расходов на приобретение земельных участков для индивидуального жилищного строительства и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома. Кроме того, вычетам подлежат суммы расходов на погашение процентов по целевым займам и кредитам, полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство. В соответствии с изменениями, внесенными Федеральным законом от 19 июля 2009 г. № 202-ФЗ в п. 1 ст. 220 НК РФ, с 1 января 2010 г. имущественный вычет предоставляется и в суммах, направленных на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования или перекредитования кредитов на новое строительство либо приобретение жилья. Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, не может превышать двух миллионов рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов.