Имущественные вычеты по НДФЛ

      Иными словами, сколько бы вы не продали  квартир, жилых домов и земельных участков в течение года, общий размер вычета для вас будет в пределах 1 000 000 руб.

      Пример, М.Е. Петухов в течение года продал две квартиры по цене 3 000 000 руб. каждая, а также деревенский дом с земельным участком в общей сумме 4 000 000 руб. Одна из квартир находилась в собственности М.Е. Петухова более трех лет, в связи с чем доход от ее продажи не облагается НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Что касается другого имущества, то оно находилось в собственности менее трех лет. Общая сумма дохода по этому имуществу составляет 7 000 000 руб. (3 000 000 руб. + 4 000 000 руб.). Однако имущественный вычет по такому имуществу составит всего 1 000 000 руб.

      В отношении продажи иного имущества  с 1 января 2010 г. вычет в размере 250 000 руб. также применяется к общей сумме дохода, полученной от продажи всех объектов. Ведь в норме прямо говорится, что вычет не может превышать в целом 250 000 руб. Однако до 2010 г. в пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не было особой оговорки о том, следует ли применять вычет к доходам от продажи каждого объекта такого имущества или всего имущества в целом. Поэтому до 2010 г. существовали разные подходы к применению указанной нормы при продаже иного имущества.⁶

      Так, Минфин России считал, что вычет  предоставлялся в размере, не превышающем  установленного ограничения по каждому объекту иного имущества.

        Пример, В.С. Салуянов в 2009 г. продал три автомобиля общей стоимостью 900 000 руб. В связи с этим размер имущественного вычета исходя из его предельного размера в 2009 г. составил 375 000 руб. (125 000 руб. x 3).

      Если  реализуется имущество, находящееся  в общей долевой собственности, то размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами пропорционально их доле. Об этом сказано в абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

      Указанное распределение применяется при реализации недвижимого имущества только как единого объекта права общей долевой собственности. Это означает, что распределять вычет надо, когда продается, например, вся квартира в целом. Если же такая квартира продается по одному договору, предусматривающему реализацию собственниками своих долей в квартире, выделенных в натуре, распределение имущественного вычета не производится.

      По  мнению Минфина России, вычет может  распределяться и при продаже комнаты в коммунальной квартире. Перераспределение или отказ от имущественного налогового вычета в пользу другого совладельца Налоговым кодексом РФ не предусмотрен.

      Например, братья Скворцовы в 2010 г. продали  квартиру, которая была у них в собственности менее трех лет, за 1 250 000 руб. При этом квартира находилась в общей долевой собственности по 1/2 у каждого. Следовательно, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в сумме 500 000 руб. каждому из братьев. Если же продается доля в объекте общей долевой собственности (например, в квартире), то вычет может быть использован собственником доли в полном объеме без распределения.

      Причем  это касается доли, выделенной в  натуре. То есть при продаже по одному гражданско-правовому договору гражданами своих долей в имуществе, выделенных в натуре и являющихся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, указанное положение о распределении не применяется. Такой вывод сделал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13.03.2008 № 5-П. При продаже имущества, находившегося в общей совместной собственности, вычет также распределяется, но уже в размерах, согласованных совладельцами между собой (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

      Например, супругами Сухановыми в 2010 г. был  продан гараж за 350 000 руб. По их договоренности вычет в размере 250 000 руб. был распределен в соотношении 80% и 20%. Таким образом, Ю.С. Сухановым вычет был заявлен в размере 200 000 руб., а Г.Ю. Сухановой - в размере 50 000 руб. Положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не раскрывают, в каком порядке оформляется такая договоренность между совладельцами. Для того чтобы исключить возможные претензии со стороны налоговиков, рекомендуем оформить ее письменно в виде соглашения о распределении вычета, подписанного всеми совладельцами. Важно учитывать, что вы можете распределить вычет в каких угодно пропорциях, даже 100% к 0%. По сути, в таком случае один из совладельцев отказывается от имущественного вычета в пользу другого совладельца (передает свое право на имущественный вычет другому совладельцу).

      Зачастую  такое бывает, когда имущество приобретается в собственность супругами, но один из них не располагает достаточным доходом для получения возврата НДФЛ из бюджета. Хотим вас предостеречь от указания в соглашении фраз об отказе совладельца от имущественного вычета в пользу другого или передачи ему права на имущественный вычет в полном объеме. В этом случае в вычете вам могут отказать. В такой ситуации в соглашении лучше указать, что имущественный вычет распределен между совладельцами в соотношении 100% и 0%.

      В отношении продажи имущества, находящегося в общей собственности супругов, также отметим, что вычет может предоставляться в полной сумме любому из супругов независимо от того, кто является собственником имущества и на кого оформлены платежные документы, если брачным договором не предусмотрено иное. Соглашение, составленное собственниками имущества, следует представить в налоговый орган каждому из совладельцев, претендующих на использование вычета.

      Налогоплательщик  вправе не применять имущественный  вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов. Такие расходы должны быть документально подтверждены. Это следует из абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

      Пример, Р.А. Зенин в 2010 г. продал автомобиль за 350 000 руб. У него имеются на руках документы, в том числе платежные, подтверждающие расходы на приобретение автомобиля в сумме 400 000 руб. Р.А. Зенин имеет право не использовать имущественный вычет в размере 250 000 руб., а уменьшить свои доходы от продажи автомобиля на фактические расходы по его приобретению в пределах суммы дохода, т.е. на 350 000 руб.

      При этом не играет роли, когда именно такие  расходы были осуществлены. Как отмечают контролирующие органы, расходы могут быть осуществлены не только за счет собственных средств, но и, например, за счет средств по государственным жилищным сертификатам. Вычет можно только заменить. Одновременно уменьшить доходы и на сумму вычета, и на сумму произведенных расходов в отношении одного объекта не получится.

      Когда вы одновременно продаете несколько объектов имущества, то по одному объекту вы можете применить вычет с учетом предельной суммы (1 000 000 или 250 000 руб.), а по другому - заменить вычет на расходы, связанные с получением дохода от продажи. Причем неважно, относятся объекты к одному виду (например, квартира и комната) или являются объектами разного вида (например, автомобиль и жилой дом). Такая позиция высказана контролирующими органами в отношении продажи нескольких объектов жилья (квартир, комнат).

      Пример, О.Г. Теркин продал в 2010 г. квартиру за 1 000 000 руб. В этом же году он приобрел другую квартиру за 3 000 000 руб. и в конце года продал ее также за 3 000 000 руб. О.Г. Теркин в отношении дохода от продажи первой квартиры вправе применить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. Что касается дохода от продажи второй квартиры, то О.Г. Теркин вправе его уменьшить на расходы, связанные с продажей, т.е. на 3 000 000 руб.

      Отметим, что положения налогового законодательства по этому вопросу могут иметь и иную трактовку. Так, пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не содержит оговорок о том, что замена имущественного вычета может быть произведена в отношении доходов от продажи каждого объекта имущества. Поэтому при буквальном прочтении этой нормы получается, что замене подлежит вычет в целом. В то же время подход Минфина России к решению этого вопроса более выгоден налогоплательщику.

      Если  продаются объекты, которые относятся  к различным видам имущества (например, жилой дом, находящийся в собственности менее трех лет, и автомобиль), то в отношении одного объекта может быть применен вычет, а в отношении другого вычет может быть заменен на расходы.

      Необходимо  иметь в виду, что если вы продали  несколько объектов, которые относятся  к одной категории, то при замене имущественного вычета подтвержденные расходы учитываются по каждому из таких объектов в отдельности. То есть уменьшить доходы от реализации конкретного имущества можно только на расходы, непосредственно связанные с получением этого дохода.

      Например, В.А. Иванов в 2010 г. продал земельный  участок, гараж и автомобиль. Срок владения имуществом составляет менее трех лет. Земельный участок был продан за 780 000 руб., автомобиль за 250 000 руб., а гараж за 80 000 руб. Документы, подтверждающие расходы на приобретение, имеются только в отношении автомобиля. Эти расходы составили 300 000 руб.

      Таким образом, В.А. Иванов вправе воспользоваться  имущественным налоговым вычетом по реализации земельного участка в размере 780 000 руб., а по остальному проданному имуществу - в размере 250 000 руб. либо вправе уменьшить свои доходы от реализации автомобиля на 250 000 руб.

      Продается несколько объектов имущества, относящихся  к одному виду, но со сроком нахождения в собственности как более, так и менее трех лет, то вычеты применяются только к тому имуществу, которым вы владеете менее трех лет. В отношении объектов, находящихся в собственности более трех лет, вычеты не предоставляются, поскольку такие доходы не облагаются НДФЛ. Напомним, что поскольку доля в уставном капитале, так же как и право требования по договору, являются имущественными правами, а не имуществом, то к доходам от их продажи или уступки не может быть применен имущественный налоговый вычет.

      Однако  указанные доходы могут быть уменьшены  на расходы, связанные с приобретением и реализацией доли (права требования) (абз. 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

      Пример, Ю.И. Кирсанов заключил договор долевого участия в строительстве. В начале 2007 г. он оплатил стоимость своей доли в строящемся доме в размере 800 000 руб. В конце 2010 г. Ю.И. Кирсанов уступил право требования на квартиру за 1 500 000 руб.

      Ю.И. Кирсанов не вправе заявить имущественный  вычет в размере 1 500 000 руб. Однако он может уменьшить полученные доходы от уступки права требования на расходы, связанные с получением этого  дохода. В частности, на сумму оплаты доли в строящемся доме - 800 000 руб.⁷

      Контролирующие  органы также говорят о невозможности  применения в таких ситуациях  имущественного вычета. В таком случае доходы уменьшаются на расходы, связанные с получением этих доходов. Если налогоплательщик реализует часть доли в уставном капитале, он вправе уменьшить доходы от такой реализации на расходы, которые он произвел при ее приобретении, пропорционально части реализуемой доли.

      Расходы, связанные с получением доходов, включают в себя:

      - затраты на приобретение имущества, а также имущественных прав в виде доли в уставном капитале, права требования по договору долевого участия в строительстве;

      - затраты, связанные с продажей  имущества.

      Затраты на приобретение имущества (имущественных  прав) вы несете, когда оплачиваете его (их) стоимость. Причем оплата может быть произведена не только денежными средствами, но и, например, векселем или иным имуществом. Но и в том и в другом случае такая оплата признается расходом физического лица на приобретение. К расходам на приобретение также относятся проценты по кредитам, которые вы взяли на покупку имущества (имущественных прав). При этом, по мнению Минфина России, из кредитного договора должно следовать, что кредит предназначен для приобретения именно того имущества (имущественных прав), которое впоследствии было продано.

      Например, Д.О. Жабеев взял кредит для покупки  квартиры по договору инвестирования строительства. В кредитном договоре было закреплено, что кредит предоставляется  для указанных целей. Предположим, что Д.О. Жабеев переуступил право требования по договору инвестирования строительства. При получении дохода от переуступки прав требования он вправе в качестве расходов заявить не только размер средств, затраченных на приобретение права требования, но и проценты по кредитному договору. Однако учтены будут только те проценты, которые им фактически погашены.

      В то же время, по мнению Минфина России, не могут быть учтены проценты, уплаченные по договору займа, за счет которого была приобретена доля в уставном капитале. Чиновники объясняют свою позицию тем, что такие затраты не связаны с осуществлением сделки купли-продажи доли в уставном капитале. Также не принимаются во внимание расходы на проведение независимой оценки недвижимого имущества для определения его рыночной стоимости при внесении в уставный капитал организации.

      К расходам, непосредственно связанным  со сделкой купли-продажи доли в  уставном капитале организации, чиновники  относят, в частности, услуги нотариуса, комиссионные вознаграждения и т.д. Кроме того, учитываются расходы на дополнительные вклады в уставный капитал при условии, что увеличение уставного капитала было зарегистрировано в установленном законодательством порядке.