Договір майнового найму

     Термін  користування майном визначається сторонами  в договорі найму. Строк може бути визначений періодом у часі або конкретною датою. Договір найму може бути укладений на невизначений строк. У такому разі припинення договору пов’язується з вимогою наймодавця або наймача. При цьому законом покладається обов’язок на сторону, з ініціативи якої договірні зв’язки припиняються, повідомити другу сторону про це не пізніше ніж за три місяці – щодо найму нерухомих речей та один місяць – у разі розірвання договору найму рухомих речей. В окремих випадках законом можуть бути встановлені максимальні строки договору найму для окремих видів майна.  
 
 

 

      РОЗДІЛ II. ПРАВА І  ОБОВ’ЯЗКИ СТОРІН 

     Залежно від сторони у договорі найму, права та обов’язки за ним поділяються на два види [15, 318]:

     - права та обов’язки наймодавця;

     - права та обов’язки наймача.

     Права наймодавця:

     1) вимагати своєчасного та у  встановленій формі внесення  плати за користування майном;

     2) відмовитись від договору в  будь-який час, за умови попереднього  письмового повідомлення іншої  сторони;

     3) відмовитись від договору і  вимагати повернення речі у разі не внесення наймачем плати за користування протягом 3 місяців підряд;

     4) гарантувати якість речі протягом  всього строку найму;

     5) надавати згоду на передання  майна за договором у піднайм;

     6) надавати згоду на поліпшення  речі, переданої у найм;

     7) вимагати відшкодування збитків,  завданих погіршенням речі, які  неможливо відновити;

     8) вимагати розірвання договору  з підстав, встановлених законом.

     Обов’язки наймодавця:

     1) передати майно наймачеві негайно  або у строк, встановлений договором;

     2) передати річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору та її призначенню;

     3) попередити наймача про особливі  властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть  бути небезпечними для життя,  здоров’я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею;

     4) провадити капітальний ремонт  речі, переданої у найм;

     В законодавстві України не дається  визначення поточного та капітального ремонтів. Розмежування між ними на практиці здійснюється з урахуванням таких критеріїв:

     а) істотність псування або зношеності майна;

     б) тривалість у часі;

     в) необхідність значних коштів на його проведення.

     Капітальним вважається ремонт, який викликаний істотним псуванням або зношенням майна  чи його основних складових, тривалий у часі і потребує значних коштів на його проведення.

     5) відшкодувати шкоду, завдану третім  особам у зв’язку з користуванням річчю, якщо це сталося внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймач не був попереджений наймодавцем.

     Права наймача:

     1) вимагати передання йому майна  у користування негайно або у строк, встановлений договором і відшкодування збитків, завданих затримкою;

     2) вимагати зменшення плати, якщо  через обставини, за які він  не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася;

     3) вимагати звільнення його від  плати за весь час, протягом  якого майно не могло бути  використане ним через обставини,  за які він не відповідає;

     4) відмовитися від договору в  будь-який час, за умови попереднього  письмового повідомлення іншої сторони;

     5) відмовитися від договору і  вимагати відшкодування збитків,  якщо наймодавець не передає  наймачеві майно; 

     6) продовжувати користуватися майном  після закінчення строку договору  найму, за відсутності заперечень  наймодавця;

     7) вимагати передання йому майна у користування негайно або у строк, встановлений договором;

     8) вимагати усунення недоліків  речі або відшкодування заподіяних  зббитків, переданої наймачеві з гарантією якості;

     9) змінювати стан речі, переданої  у найм, лише за згодою наймодавця;

     10) передавати предмету договору  найму у піднайм іншій особі,  лише за згодою наймодавця, якщо  інше не встановлено договором  або законом;

     11) право власності на плоди, продукцію,  одержані у результаті користування  річчю, переданою у найм;

     12) переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, а також на її придбання, за умови належного виконання своїх обов’язків;

     13) вилучати зроблені ним поліпшення  предмету найму, або на відшкодування  вартості зроблених ним витрат  чи на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю, за умови якщо поліпшення були зроблені за згодою з наймодавцем;

     14) вимагати розірвання договору  найму з підстав, встановлених  законом.

     Обов’язки наймача:

     1) у присутності наймодавця перевірити справність речі;

     2) своєчасно та у встановленій  формі вносити плату за користування  майном;

     3) укласти договір страхування  речі, переданої у найм, якщо це  передбачено договором або законом;

     4) користуватися річчю відповідно  до її призначення та умов договору;

     5) провадити поточний ремонт речі, переданої у найм;

     Поточний  ремонт визначається як ремонт, необхідність проведення якого виникає із звичайного користування майном і не пов’язана з істотним псуванням або зношенням основних складових майна.

     6) отримати згоду наймодавця на зміну стану предмета найму;

     7) отримати згоду наймодавця на  передання предмета найму в  піднайм;

     8) усунути погіршення речі, які  сталися з його вини;

     9) відшкодувати шкоду, завдану третім  особам у зв’язку з користуванням річчю, переданою у найм;

     10) у разі припинення договору  найму, негайно повернути наймодавцеві  річ у стані, в якому вона  була одержана, з урахуванням  нормального зносу, або у стані,  який було обумовлено в договорі.

     Головним  обов’язком наймодавця є надання наймачеві майна у стані, що відповідає умовам договору і призначенню майна (ст. 262 ЦК). Цьому обов’язку наймодавця кореспондує суб’єктивне право наймача вимагати надання йому саме того індивідуально-визначеного майна, яке зазначене у договорі [8, 206].

     Якщо  наймодавець не надає у користування наймачеві зданого в найом майна, наймач має право витребувати у нього це майно (це право наймача ґрунтується також на нормах ст. 208 ЦК, що стосуються виконання зобов’язання у натурі) і вимагати відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або з свого боку відмовитися від договору і стягнути збитки, завдані його невиконанням.

     Наймодавець зобов’язаний проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого у найом майна, але за умови якщо інше не передбачено законом або договором (ч. 1 ст. 264 ЦК). Отже, наведена норма має диспозитивний характер, оскільки проведення капітального ремонту може бути покладено і на наймача. Якщо ж наймодавець не виконує покладений на нього обов’язок проводити капітальний ремонт, наймач має право або зробити капітальний ремонт, що передбачений договором чи зумовлюється невідкладною потребою, і стягнути з наймодавця вартість ремонту чи зарахувати її до найомної плати, або розірвати договір і стягнути збитки, завдані його невиконанням.

     Ряд обов’язків за договором майнового найму покладається на наймача. Один з найістотніших – обов’язок своєчасно вносити плату за користування майном [17, 309]. Розмір цієї плати, що встановлюється сторонами у момент укладення договору, з часом може змінюватися залежно від ряду обставин, Зокрема, відповідно до ст. 266 ЦК України наймач має право вимагати відповідного зменшення найомної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість передбаченого договором користування найнятим майном істотно зменшилася.

     Користуючись  найнятим майном, наймач може проводити  чи інші його поліпшення. Доля цих поліпшень  регулюється у законодавстві  по-різному, залежно від того, проводилися  вони з дозволу наймодавця чи без  такого дозволу, а також чи можуть вони бути відокремлені без шкоди для майна, чи ні. У разі проведеного з дозволу наймодавця поліпшення найнятого майна наймач має право на відшкодування зроблених для цієї мети необхідних витрат, якщо інше не передбачено законом або договором (ч. 1 ст. 272 ЦК); якщо ж поліпшення майна зроблені наймачем без згоди наймодавця, то можливі різні варіанти вирішення питання щодо долі таких поліпшень. Так, поліпшення, якщо їх можна відокремити без шкоди для майна і якщо наймодавець не погодиться відшкодувати їх вартість, можуть бути вилучені наймачем. Вартість же поліпшень, зроблених наймачем без дозволу наймодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягає.

     Наймач  має право за згодою наймодавця здавати  найняте ним майно у піднайм, якщо інше не передбачено законом або договором. За договором піднайму, наймач зобов’язується передати піднаймачеві майно повністю або в певній частині у тимчасове користування за плату. Таким чином сторонами за цим договором є наймач, який стає наймодавцем, і піднаймач. Оскільки піднайом є договором, похідним від договору майнового найму, у піднаймача не може бути більше прав щодо володіння і користування майном, ніж у наймача. Похідний характер договору піднайму означає також, що припинення договору майнового найму з будь-яких підстав тягне за собою припинення дії договору піднайму. 
 

 

      РОЗДІЛ III. ПІДСТАВИ ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ 

     Договір майнового найму припиняється по закінченні строку дії договору. У цьому разі наймач зобов’язаний повернути майно у тому стані, в якому він його одержав, з урахуванням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором.

     Разом з тим договір майнового найму  може бути достроково розірваний за рішенням суду, арбітражного суду чи третейського суду на вимогу наймодавця або наймача.

     Наймодавець має право вимагати дострокового розірвання договору у таких випадках [7, 608]:

     а) якщо наймач користується майном не відповідно до договору або призначення майна (п. 1 ст. 269 ЦК);

     б) якщо наймач навмисне чи з необережності  погіршує стан майна (п. 2 ст. 269 ЦК);

     в) якщо наймач не вніс плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу (п. З ст. 269 ЦК).

     Наприклад, між орендним підприємством „Банно-оздоровчий комплекс „Центральний” та кооперативом „Гамма-1” було укладено договір оренди, відповідно до умов якого кооператив (орендар) зобов’язаний був вносити орендну плату не пізніше 10 числа наступного за звітним місяця у встановленому розмірі. Через деякий час у зв’язку зі змінами розцінок і тарифів сторони в окремому документі домовились, що розмір і порядок внесення орендної плати будуть визначені додатковою угодою сторін з урахуванням пропозицій орендодавця. Оскільки орендодавець таких нових пропозицій не подав, орендар припинив сплачувати орендну плат/ і не вносив її протягом року. Зазначене порушення умов договору дало підставу орендодавцю звернутися з позовом про розірвання договору оренди і виселення орендаря із займаного приміщення.

     Арбітражний суд задовольнив позовні вимоги, зазначивши, що за юридичною природою договір оренди належить до сплатних. Конкретну суму і строки внесення орендної плати встановлено укладеним сторонами договором, а документ щодо укладення додаткової угоди свідчить про наміри і можливість збільшити ставки орендної плати, але не скасовує умов договору щодо внесення встановлених ним орендних платежів. Таким чином, несплата протягом більше трьох місяців орендної плати стала підставою для розірвання договору оренди;

     г) якщо наймач не зробить капітального ремонту в тих випадках, коли за законом або договором капітальний ремонт є обов’язком наймача (п. 4 ст. 269 ЦК);