Розвиток орендних земельних відносин у сільському господарстві та напрями їх удосконалення

       Основною  причиною заборони вільного обігу сертифікатів на право на земельну частку (пай) є  недосконалість чинного законодавства  у сфері земельних відносин. До цього часу не прийнято ключових законів, які мали б врегулювати ринковий обіг земель, зокрема: Законів України "Про ринок земель", "Про державний земельний кадастр", "Про державний земельний іпотечний банк", "Про іпотечні цінні папери" тощо. А без законів, як відомо, не можливий подальший розвиток ринкової економіки.

       Ключові організаційно-правові засади здійснення ринкових операцій із землею мають бути визначенҐЗаконом України "Про ринок земель", який повинен чітко розмежувати повноваження у сфері земельних відносин між органами державної влади та місцевого самоврядування, забезпечити умови раціонального й ефективного землекористування, гарантувати захист прав та інтересів учасників ринку, визначити механізм застави земельних ділянок, умови кредитування і страхування землевласників та землекористувачів тощо.

       З метою забезпечення раціонального використання й охорони земель, до покупців земельних ділянок сільськогосподарського призначення в Законі України "Про ринок земель" необхідно встановити низку вимог, а також передбачити порядок і підстави застосування механізму економічного стимулювання землевласників та землекористувачів, які здійснюють землеохоронні заходи. На нашу думку, найважливішими вимогами до покупця земельної ділянки сільськогосподарського призначення мають бути: наявність спеціальної освіти; проживання на території місцевого органу самоврядування; досвід роботи у сільському господарстві; вік до 65 років.

       Реалізація  заходів економічного стимулювання повинна передбачати: надання дотацій  та компенсацій тим землевласникам, які здійснюють землеохоронні заходи; надання їм податкових пільг; звільнення від плати за землю; наданго* пільгових кредитів на придбання техніки для обробітку ґрунту та інших землевідновлюваних робіт. До землекористувачів, які не дотримуються вимог раціонального та ефективного землекористування, у Законі потрібно передбачити порядок і механізм застосування штрафних санкцій або ж вилучення земель.

       Для недопущення парцеляризації земель або надмірної їх концентрації в  руках окремих власників пропонуємо встановити відповідні обмеження щодо площі сільськогосподарських угідь, яка може бути придбана однією особою, диференційовані у регіональному розрізі, залежно від показника земле- забезпеченості регіону.

       З метою недопущення спекуляцій із землею в Законі України "Про ринок  земель" доцільно було б встановити заборону до п'яти років після придбання земельної ділянки продавати її за ціною, вищою за покупну з урахуванням інфляції. Для уникнення штучного маніпулювання цінами - закріпити мінімальні та максимальні ціни на землю, диференційовані в регіональному розрізі. Значну увагу в Законі потрібно приділити питанню доступу іноземців до вітчизняних сільськогосподарських угідь. Ми вважаємо, що такий доступ потрібно обмежити довготерміновою орендою.

       Важливим  елементом земельного ринку є  земельна іпотека. Однак в Україні  можливості її розвитку є вкрай обмеженими. Головною причиною, що стримує розвиток системи іпотечного кредитування у вітчизняній економіці, є відсутність Закону України "Про державний земельний (іпотечний) банк", в якому б передбачалися ключові засади здійснення заставних операцій із землею, зокрема: умови надання іпотечного кредиту; механізм перерозподілу земель у випадку несплати боргу; умови цільового використання іпотечних кредитів; надання пільгових кредитів тим землекористувачам, які здійснюють капіталовкладення, націлені на підвищення якісного стану ґрунтів; право застави оренди землі тощо.

       Невід'ємною  умовою прозорого земельного ринку  є комплексна система захисту  усіх прав та обов'язків власників  і користувачів земельних ділянок. Гарантувати такий захист неможливо без наявності дієвої системи державного кадастру у вигляді Єдиної системи державної реєстрації речових прав на нерухомість. Для того, щоб система запрацювала, необхідно в стислі терміни прийняти Закон України "Про державний земельний кадастр", в якому пропонуємо передбачити такі умови:

• кадастр в Україні повинні вести державні органи;
• реєстрація прав на нерухомість має здійснюватися у складі державного земельного кадастру;
• ведення земельного кадастру повинна здійснювати одна структура;
• база даних єдиного державного кадастру має містити інформацію не лише про усі земельні ділянки, а й про нерухоме майно, розміщене на них;
• ведення державного земельного кадастру повинна здійснювати єдина автоматизована система;
• єдина державна кадастрова система має складатися з трьох рівнів - місцевого, регіонального та загальнодержавного;
• обов'язковість внесення до єдиної бази даних усіх відомостей про усі земельні ділянки та права на них;

       - дані, розміщені в єдиній державній  реєстраційній системі, повинні  бути однаково доступними для всіх учасників земельного ринку та мати надійну систему захисту.

       Належно сформована правова база регулювання  земельних відносин створить передумови для розвитку ефективного, прозорого, інвестиційно привабливого ринку земельних  ресурсів, забезпечить захист прав та інтересів усіх його учасників, раціональне та ефективне землекористування, подальший розвиток інституту приватної власності на землю.

       Важливою  умовою повноцінного земельного ринку  є ринкова інфраструктура. До її складу мають входити торгові доми; підприємства, які проводять земельні торги; спеціалізовані земельні (іпотечні) банки; страхові компанії; спеціалізовані державні фонди для стимулювання ділової активності на ринку землі; кадастрові бюро; інформаційні служби; спеціальні навчальні заклади; консалтингові підприємства; юридичні контори та ін.

       Чільне  місце в інфраструктурі ринку  земельних ресурсів України мають  посідати торгові доми та спеціалізовані підприємства, які проводять земельні торги. Здійснення земельних торгів на базі спеціалізованих організацій, які відповідатимуть поставленим до них вимогам і пройдуть відповідні тендери, гарантуватиме високу ефективність торгів та забезпечить умови для розвитку прозорого ринкового механізму в сфері земельних відносин; раціонального та ефективного землекористування; активізації ділової активності; забезпечення доступу всіх учасників торгів до повної та достовірної інформації про умови їх здійснення, наявний попит та пропозицію; створення ефективного механізму ціноутворення на землю; покращення платіжної дисципліни на ринку; зростання надходження коштів до державного та місцевих бюджетів; оперативності та своєчасності оформлення документації на земельні ділянки.

       Не  менш важливе місце в інфраструктурі ринку землі повинна займати  її фінансова складова, до якої належать спеціалізовані земельні (іпотечні) банки та страхові компанії. Головними функціями земельних (іпотечних) банків має мають бути: надання довготермінових кредитів під заставу землі; аналіз фінансового стану позичальника; надання йому інформаційних та консультативних послуг; допомога в складанні планів господарської діяльності. Усе це дасть змогу виробникам товарної сільськогосподарської продукції визначити потребу у кредитах, можливість їх сплати, акумулювати у своєму розпорядженні додаткові фінансові ресурси, необхідні для розширення обсягу виробництва, придбання нової техніки, спорудження виробничих та складських приміщень, вживання землеохоронних заходів.

       Успішне вирішення питання формування системи  іпотечного кредитування в Україні не можливе без активної участі держави, основним завданням якої у цьому напрямку є забезпечення відповідної нормативно-правової бази, формування системи іпотечних банків та усіх необхідних для її розвитку елементів.

       Чільне  місце в інфраструктурі ринку  земель України повинно належати Державному Земельному Фонду, основним завданням якого має бути контроль за раціональним та ефективним землекористуванням. Фонд повинен вилучати земельні ділянки у неефективних власників шляхом їх викупу або відчуження для подальшої передачі на земельних торгах більш ефективно працюючим господарникам. Важливою функцією Державного Земельного Фонду має стати викуп вилучених через несплату кредиту земель у державного земельного іпотечного банку. Все це гарантуватиме зростання надходження коштів до державного та місцевих бюджетів, забезпечить безперебійний розвиток системи земельної іпотеки.

       Визначальною  особливістю праці в сільському господарстві є високий ступінь  ризику. Тому важливе місце в інфраструктурі ринку земельних ресурсів України повинно належати спеціалізованим страховим компаніям, головним завданням яких має бути страхування сільськогосподарських товаровиробників від втрати врожаю за непередбачуваних обставин. Розвиток таких компаній гарантуватиме зростання ділової активності на ринку.

       Важливою  складовою частиною інфраструктури ринку земель є її науково- дослідна та інформаційна складова, до складу якої мають входити спеціальні науково-дослідні установи і навчальні заклади, консалтингові  компанії, інформаційні центри та агентства. Основним завданням інформаційної інфраструктури має бути повне, достовірне та своєчасне інформування учасників ринку про діючі ціни, попит та пропозицію землі, що дасть змогу їм вибрати оптимальний варіант та максимально задовольнити свої інтереси. Запорукою найбільш повного інформаційного забезпечення учасників ринку є своєчасна видача статистичної інформації, бюлетенів, проведення конференцій, семінарів, круглих столів тощо. Якість та своєчасність виконання цих заходів повинна ретельно контролювати держава.

       Вагоме  місце в інфраструктурі земельного ринку України має належати спеціальним  науково-дослідним установам, головними  функціями яких має бути проведення наукових досліджень в галузі земельних  відносин, вирішення питання підвищення ефективності землекористування та розроблення наукових рекомендацій щодо удосконалення механізму функціонування земельного ринку в країні та регіонах.

       Не  менш важливу роль у вирішенні  пріоритетних завдань земельної  реформи відіграють спеціальні навчальні  заклади, основними завданнями яких є підготовка та перепідготовка кадрів, а також проведення наукових досліджень і розроблення на їх основі науково обґрунтованих рекомендацій щодо підвищення ефективності земельних відносин.

       У період, коли ринок землі починає  формуватися, значна роль належить консалтинговим підприємствам. До їх функцій має входити надання кваліфікованих рекомендацій виробникам товарної сільськогосподарської продукції щодо підвищення ефективності землекористування, можливості та необхідності залучення додаткових кредитних ресурсів, розроблення маркетингових стратегій розвитку тощо.

       Багато  проблем, які стримують повноцінний  ринок земельних ресурсів в Україні, пов'язана з низьким рівнем правової свідомості населення. Внаслідок незнання землевласниками і землекористувачами своїх прав й обов'язків порушуються умови раціонального та ефективного землекористування, створюються можливості для розвитку корумпованості та спекулятивності на ринку. З метою усунення цих проявів держава повинна розробити дієвий механізм освітньо-ідеологічного інформування населення про стан земельної реформи шляхом проведення наукових тренінгів чи семінарів за участю висококваліфікованих спеціалістів і науковців.

       Правильно та в повному обсязі організована інфраструктура забезпечить сталий та ефективний розвиток ринку земельних ресурсів, гарантуватиме захист прав та обов'язків усіх його учасників, їх інформаційне забезпечення і страховий захист, сприятиме зростанню ділової активності на ринку.

       Висновки. Внаслідок здійснення земельної  реформи відбулися позитивні зміни у земельних відносинах нашої держави - ліквідовано монополію державної власності на землю; утворилися нові суб'єкти господарювання, засновані на приватній власності; створено передумови для розвитку орендних відносин; триває підготовка до іпотечного кредитування. Однак, кінцевої мети реформування - забезпечення раціонального та ефективного землекористування - досягти так і не вдалось. Головними причинами, що стримують процес успішного завершення земельної реформи і формування повноцінного земельного ринку є відсутність дієвого нормативно-правового поля та відповідної ринкової інфраструктури. Все це створює сприятливі умови для розвитку тіньового ринку, призводить до зниження ефективності землекористування, спотворення територіальної структури земельних ресурсів, скорочення обсягів фінансового забезпечення органів місцевого самоврядування та спаду сільськогосподарського виробництва.