Привлечение арендаторов недвижимости

:justify">Наиболее насыщенным сегментом ритейла в Ульяновске является торговля одеждой и обувью - 25% всех ритейлеров, представленных в городе. 11% - торговля мебелью, а 10% - это продуктовый ритейл. Среди торговых сетей преобладают операторы среднего сегмента (77%) и ниже среднего (12%).

 

 

 

3.2 Динамика цен рынке аренды недвижимости

 

В 2001-2005 годах в связи с ростом спроса на жилье в США, что в свою очередь сопровождалось повышением цен, на рынке страны появилось бесчисленное количество кредитных учреждений, выдававших ипотечные кредиты. Раздача всем желающим необеспеченных кредитов закончилась в результате массовыми задолженностями. Так начался кризис банковской системы США, который приобрел мировые масштабы.

В докладе компании Global Property Guide указывается, что «цены на жилье в Латвии «просели» на 59,7%, что также является самым крупным снижением на мировых рынках недвижимости» к концу 2009 года. В Объединенных Арабских Эмиратах цены на недвижимость за год снизились на 48,05%, в Болгарии - на 28,66%, в Исландии - на 21,21%, в России - на 19,5%, в Словакии - на 15,3%http://www.gilportal.ru/analytics/krasnoyarsk/29-12.html - _ftn2#_ftn2.

Кризисный период, с середины 2008 года, серьезно подорвал основу рынка недвижимости и г.Ульяновска.

Коммерческая недвижимость ощутила кризис сильнее всего:

- во-первых, это обусловлено отсутствием дефицита предложения в этом сегменте;

- во-вторых, если потребность населения в жилье никуда не исчезла с приходом кризиса, а сократилась только платежеспособность, то необходимость прежнего расширения бизнеса сменилась, как правило, стратегией экономии и разумного минимализма.

Начало 2009 года было отмечено ежемесячными темпами снижения цен и арендных ставок во всех сегментах коммерческой недвижимости, появлялся избыток свободных площадей:

- значительное снижение потребительского спроса повлияло на доходность всего бизнеса и вынудило многие компании оптимизировать структуру затрат. В результате нерентабельные торговые точки, которые открывались в расчете на рост рынка или из имиджево-рекламных целей закрывались,

- объемы производства товаров и услуг падали, поэтому производственные площади освобождались,

- многие бизнесмены сокращали складские запасы и старались закупать товар чаще, но небольшими партиями из-за отсутствия и дороговизны оборотных средств. Появился избыток складских помещений.

Кроме того, несмотря на то, что строительство новых коммерческих зданий снизилось по сравнении с докризисным периодом (по данным Федеральной службы государственной статистики в 2008 году было введено в эксплуатацию 5,5 тыс. кв.м. нежилых коммерческих зданий, в 2009 – 4,5 тыс.кв.м., 2010г. - 4,4 тыс.кв.м., 2011г. - 4,6 тыс.кв.м.), но все ведется.

Аренда торгово-офисных площадей в современных коммерческих комплексах подешевела от 18 до 30%, а офисы в административных зданиях опустились в цене до 40%. Аренда производственных площадей снизилась на 30-50%.[16]

Динамика средней цены предложения недвижимости в Ульяновске:

 

 

 

 

 

Однако есть и положительный момент кризиса, а именно, для некоторых компаний снижение арендных ставок в кризисный период стало благоприятной возможностью для переезда в более качественный офис.

Арендные ставки различаются в зависимости от расположения и качества объекта. Так в центре города можно арендовать торговые помещения в зависимости от качества объекта в диапазоне от 7500 до 30000 рублей за кв. м в год. В спальном микрорайоне – арендные ставки на торговые помещения вне профессиональных ТЦ находятся в районе 4 000 рублей за кв. м в год. Что касается площадей в торговых комплексах, по данным ShopAndMall, средний показатель арендной ставки здесь составляет 16 000 - 18 000 рублей за кв. м в год.

В левобережной части города, где имеется перенасыщение торговыми центрами, снижение арендных ставок во вновь открывающихся ТЦ будет являться чуть ли не единственным инструментом привлечения арендаторов, так как все ТЦ здесь расположены на перекрёстке центральных улиц в радиусе 900 м. В данном случае месторасположение ТЦ не будет влиять на предпочтения арендаторов, а вот концепция торгового центра будет иметь решающее значение. В правобережье торговые центры распределены достаточно равномерно, хотя большая их часть сконцентрирована в центральном районе города. В данном случае и местоположение и концепция торгового центра имеют равнозначно важное значение и определяют величину арендной ставки.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Аренда недвижимого имущества занимает одно из первых мест в общем числе сделок с недвижимым имуществом. Эффективное привлечение арендаторов невозможно без проведения маркетинговых мероприятий. Лишь грамотное проведение маркетинговых мероприятий позволит привлечь больше арендаторов.

Характеризуя рынок аренды недвижимости города Ульяновска, можно сказать, что цены на данном рынке по сравнению с 2008 г. снизились в несколько раз.

Дальнейшее состояние экономики покажет, насколько стабилизируется ситуация в городе. Если стабильность продолжится, то постепенно начнется наращивание оборотов экономики и, соответственно, доходов населения. Это в свою очередь повысит покупательскую способность и отложенный спрос. При таком положении продолжится стабилизация и небольшой, плавный рост цен на рынке аренды недвижимого имущества.

 

 

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

1.      Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая): федер.закон РФ от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ //Российская газета. – 1994. – 8 декабря.- С.10-19.

2.      О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер.закон РФ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ //Российская газета. – 1997. – 30 июля.- С.12-15.

3.      Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества: приказ Минюста РФ от 6 августа 2004 г. №135 //Российская газета. - 2004. - 31 августа. – С.12-14.

4.      Асаул А.Н. Экономика недвижимости /А.Н.Асаул. - СПб.: Питер, 2009. – С.139.

5.      Беляев В.И. Маркетинг: основы теории и практики: учебник для вузов /В.И.Беляев - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Кнорус, 2010. - 676 с.

6.      Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 /отв. ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. - М.: Просвещение, 2009. – 408 с.

7.      Гришаев С.П. Здания и сооружения как объекты недвижимости /С.П.Гришаев. – М.: Статут, 2007. – 120 с.

8.      Дорошкова А.Г. Договор аренды здания, сооружения и нежилого помещения: дис. на соискание к.ю.н. /А.Г.Дорошкова. – Рязань, 2009. – 214 с.

9.      Дубровин И.А. Маркетинговые исследования: учебное пособие: для студ. вузов, обучающихся по направлению "Экономика" и экон. Спец /И.А.Дубровин. - 2-е изд. - М.: Дашков и К , 2009. - 274 с.:

10. Захарова И.В. Маркетинг в вопросах и решениях: учеб. пособие для вузов /И.В.Захарова. - М.: Кнорус, 2011. - 303 с

11. Ерш А.В. Аренда зданий и иных сооружений: Канд. дис. /А.В.Ерш. - М., 2008. – 120 с.

12. Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей /под ред. В.Д.Карповича. - М.: Статут, 2010. – 345 с.

13. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Статут, 2007. – 484 с.

14. Маркетинг: учебник для вузов / Романов А. Н.; А. Н. Романов, Ю. Ю. Корлюгов, С. А. Красильников и др. ; под ред. А. Н. Романова. - М.: Банки и биржи, 1995. - 558 с.:

15. Маркетинг в отраслях и сферах деятельности: учеб. пособие для вузов / Нагапетьянц Н. А., Исаенко Е. В., Морозов Ю. В., Нагапетьянц Р. Н.; под ред. Н. А. Нагапетьянца. - М.: Вузовский учебник, 2008. - 271 с

16. Павлова Н.Н. Маркетинг в практике современной фирмы: учебник для бизнес-школ / Н.Н.Павлова. - М.: НОРМА, 2008. - 369 с.

17. Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права /К.П.Победоносцев. - М.: Просвещение, 2008. – 315 с.

18. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: Учебно-практическое пособие /О.Ю.Скворцов. - М.: Волтерс Клувер, 2006. – 285 с.

19. Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: конспект лекций /Д.А.Шевчук. – М.:Просвещение, 2009. – 321с.

20. Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе /В.В.Витрянский //Хозяйство и право. - 2003. - №6. – С.12-15.

21. Гутников О. Государственная регистрация права аренды / О.Гутников // Хозяйство и право. - 1999.- №5. – С.9.

22. Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилое помещение как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) /Е.Е.Дорогавцева //Государство и право. - 2002. - №7. С.106-108.

23. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение /К.И.Скловский //Вестник ВАС РФ. - 2003. - №8. – С.12-16.

24. Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество / Н.А.Сыродоев // Государство и право. -1998. - №8. - С. 93-94.

25. Щенникова Л.В. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы /Л.В.Щенникова //Российская юстиция. - 2003. - №11. – С.4-8.

26. Хурцилава А.Г. Актуальные проблемы  сделок с коммерческой недвижимостью. Нежилые помещения /А.Г.Хурцилава// Нотариус. – 2010. - №3. – С.9-10.

27. Харитонова Ю.В. Особенности аренды нежилого помещения /Ю.В.Харитонова //Арбитражный и гражданский процесс. – 2006. - №11. – С.12-14.

28.   Ярсина Н. Недвижимость уже не в цене /Н.Ярсина. // Деловое обозрение. – 2010. – №2. – С.45-47.

 

 

---

[1] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Статут, 2007. – С123.

 

[2] Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая): федер.закон РФ от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ //Российская газета. – 1994. – 8 декабря.- С.10.

 

[3] Гражданское право: Учебник: В 3 т. Т. 1 /отв. ред. А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. - М.: Просвещение, 2009. – С.176.

 

[4] Сыродоев Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество / Н.А.Сыродоев // Государство и право. -1998. - №8. - С. 93

[5] О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер.закон РФ от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ //Российская газета. – 1997. – 30 июля.- С.12.

 

[6] Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе /В.В.Витрянский //Хозяйство и право. - 2003. - №6. – С.12.

 

[7] Гутников О. Государственная регистрация права аренды / О.Гутников // Хозяйство и право. - 1999.- №5. – С.9.

[8] Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества: приказ Минюста РФ от 6 августа 2004 г. №135 //Российская газета. - 2004. - 31 августа. – С.12-14.

[9] Маркетинг: учебник для вузов / Романов А. Н.; А. Н. Романов, Ю. Ю. Корлюгов, С. А. Красильников и др. ; под ред. А. Н. Романова. - М.: Банки и биржи, 1995. – С.321.

[10] Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: конспект лекций /Д.А.Шевчук. – М.:Просвещение, 2009. – С.132.

 

[11] Беляев В.И. Маркетинг: основы теории и практики: учебник для вузов /В.И.Беляев - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Кнорус, 2010. – С156.

 

[12] Асаул А.Н. Экономика недвижимости /А.Н.Асаул. - СПб.: Питер, 2008. – С.139.

[13] Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: конспект лекций /Д.А.Шевчук. – М.:Просвещение, 2009. – С.136.

[14] Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: конспект лекций /Д.А.Шевчук. – М.:Просвещение, 2009. – С.136.

 

[15] Павлова Н.Н. Маркетинг в практике современной фирмы: учебник для бизнес-школ / Н.Н.Павлова. - М.: НОРМА, 2008. – С.245.

 

[16] Ярсина Н. Недвижимость уже не в цене /Н.Ярсина // Деловое обозрение. – 2010. – №2. – С.45-47.