Привлечение арендаторов недвижимости

38

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«РОССИЙСКАЯ  АКАДЕМИЯ  НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА И ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ

ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

УЛЬЯНОВСКИЙ ФИЛИАЛ

Кафедра экономики

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

по дисциплине   «Управление недвижимым имуществом»

на тему:  «Привлечение арендаторов недвижимости»

Ульяновск 2012

Содержание

Введение…………………………………………………………………………..3

Глава 1. Теоретические аспекты аренды недвижимости………………………5 

1.1.           Понятие, признаки и условия договора аренды недвижимого

  имущества……………………………………………………………………….5

1.2.           Предпринимательская деятельность на рынке недвижимости………..10

1.3.           Управление недвижимым имуществом…………………………………17

Глава 2. Поведение субъектов аренды недвижимого имущества……………23

2.1. Стратегия продаж на рынке недвижимости………………………………23

2.2. Способы привлечения арендаторов недвижимого имущества………….27

Глава3. Привлечение арендаторов недвижимости в городе Ульяновске……33

3.1. Ситуация на рынке аренды недвижимости в городе Ульяновске……….33

3.2. Динамика цен на рынке недвижимости в городе Ульяновске…………...34

Заключение………………………………………………………………………38

Библиографический список…………………………………………………….

ВВЕДЕНИЕ

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает «недвижимое имущество», с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как аренда, купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление и другие.  Аренда недвижимости традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с недвижимостью.

Актуальность темы «Привлечение арендаторов недвижимости» определяется тем, что в условиях роста свободных торгово-офисных площадей их собственники столкнулись с проблемой привлечения арендаторов.

Целью настоящего проекта является рассмотрение наиболее значимых вопросов в области привлечения арендаторов недвижимости.

В соответствии с поставленной целью в курсовом проекте решались следующие основные задачи:

- рассмотрение понятия, признаков и условий договора аренды недвижимости;

- изучение предпринимательской деятельности на рынке недвижимости;

- рассмотрение процесса управления недвижимым имуществом;

- изучение поведения субъектов аренды недвижимого имущества;

- анализ ситуации на рынке аренды недвижимости в городе Ульяновске.

Предметом исследования является рынок аренды недвижимости.

Структурно курсовая работа  состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка.

В первой главе рассматриваются теоретические аспекты аренды недвижимого имущества.

Во второй главе изучено поведение субъектов аренды недвижимости.

В третьей главе дан анализ рынка аренды недвижимости города Ульяновска, а также изучена динамика арендной платы.

Наиболее обстоятельные научные работы данной проблеме посвятили Абова Т.Е., Аксюк И.В., Алексеев В.А., Бондаренко Д.В., Брагинский М.И., Витрянский В.В., Гришаев С.П., Догляд В.Б., Дорошкова А.Г., Ерш А.В., Камышанский В.П., Карамышева О.В., Киндеева Е.А., Козлова Е.Б., Курноскина О.Г., Оводов А.А., Орлова Е.В., Садиков О.Н., Сарнаков И.В., Серова О.А., Скворцов О.Ю., Сыродоев Н.А., Толчеев Н.К., Чумакова О.В., Шершеневич Г.Ф., и многие другие.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Понятие, признаки и условия договора аренды недвижимого имущества

Аренда (лат. arrendare - отдавать взаймы) представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности[1].

Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) определяет аренду как договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или в пользование (ст. 606)[2].

Исходя из определе­ния, можно выделить три основные черты, характерные для дан­ного договора.

Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача (предоставление) определенного имуще­ства лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и поль­зование (или только пользование) другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества оста­ется арендодатель.

Во-вторых, аренда всегда носит временный ха­рактер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю. Исключение составляют случаи выкупа арендато­ром взятого внаем имущества, но в этих случаях аренда прекра­щается и на завершающем этапе отношения сторон переходят в сферу купли-продажи.

В-третьих, договор аренды всегда возмезд­ный: арендатор обязан платить за пользование имуществом (в от­личие от безвозмездного договора ссуды).

Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обеих сторон, он относится к двусторонним; данный договор яв­ляется также консенсуальным, т.е. устанавливающим между сто­ронами обязательственные отношения с момента достижения ими соглашения (оформления договора).

ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае, если срок в договоре не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут быть предусмотрены предельные сроки отдельных видов договора аренды или аренды отдельных видов имущества; в таком случае независимо от срока, указанного в договоре, договор аренды считается прекращенным по истечении предельного срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Предметом договора аренды всегда выступает индивидуально-определенная, непотребляемая вещь. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).[3]

Договор аренды недвижимого имущества традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с недвижимостью.

Два параграфа главы 34 ГК РФ содержат специальные правила в отношении такой недвижимости, как здания и сооружения, а также предприятия как имущественного комплекса. Однако единых законодательных требований в отношении аренды всех объектов недвижимости не предусмотрено. К недвижимости, особенности правового регулирования аренды которой не предусмотрены в специальных параграфах, применимы «Общие положения об аренде» (параграф 1 главы 34 ГК).

Как и в случае с другими договорами, предметом которых является недвижимость, к аренде недвижимости применяются повышенные требования, связанные с формализацией договора. Договор аренды здания (сооружения) заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами, причем несоблюдение указанной формы влечет недействительность договора.

На сегодня это единственное требование относительно формы договора, однако в литературе высказываются суждения относительно необходимости введения обязательного нотариального удостоверения договоров аренды недвижимости[4].

Другим существенным условием договора аренды недвижимости является цена (данное утверждение относится только к аренде зданий (сооружений) и предприятий). Согласно п. 1 ст. 654 ГК при отсутствии условия о размере арендной платы договор считается незаключенным. При этом стороны могут договориться о различных формах арендной платы, главное, чтобы встречное предоставление арендатора имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

И все же ни форма, ни условие о цене не вызывают столько споров в теории и практике как вопрос о государственной регистрации договоров аренды недвижимости. Здесь возникает сразу несколько проблем.

Во-первых поднимается вопрос о том, что же собственно следует регистрировать: договор аренды недвижимого имущества, право аренды или и то и другое. Сама идея регистрации права аренды возникла после принятия закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором предусматривается регистрация права аренды (п. 1 ст. 26 Закона) наряду с договором аренды (п. 3 ст. 26 Закона)[5]. При этом исходя из буквального толкования Закона право аренды недвижимости должно регистрироваться независимо от срока, на который заключен договор. Это фактически сводит на нет положение п.2 ст. 651 ГК позволяющее не регистрировать договоры аренды недвижимости заключенные на срок менее года. Естественно, что с таким пониманием положений закона не согласны не только бухгалтеры и руководители предприятий, но и многие юристы. Например, В. В. Витрянский считает само упоминание права аренды в Законе о регистрации «технической оплошностью законодателя»[6]. Существует и противоположная точка зрения. О. Гутников считает, что требование о регистрации права аренды введено намеренно, при этом «государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права» (п. 2 ст. 2 Закона о регистрации) и уход от нее влечет понятные негативные последствия[7]. Не думаю то законодатель совершал “техническую оплошность” вынося фразу “регистрация права аренды” в название 26 статьи Закона. Высший Арбитражный Суд в информационном письме от 16 февраля 2001 года №59 «Обзор практики разрешения споров связанных с применением Федерального Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» рассмотрел это противоречие и пришел к выводу, что «положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества».[8] Итак, договор аренды зданий и сооружений, заключенной на срок менее года, не подлежит регистрации, при заключении же договора на срок более года он подлежит обязательной регистрации.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества – это соглашение сторон, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить в аренду арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Недвижимость, выступая как объект сделок, является основой рынка недвижимости, являющегося предметом рассмотрения следующего параграфа.