Автор: Пользователь скрыл имя, 24 Декабря 2012 в 13:03, курсовая работа
Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Введение................................................................................................................3
Анализ рынка недвижимости...........................................................................6
1.1 Обзор вторичного рынка многоквартирного жилья г.Перми...........................6
1.2 Обзор вторичного рынка жилья микрорайона Городские Горки
г. Перми.......................................................................................................................9
2. Оценка жилой недвижимости........................................................................21
2.1 Метод сравнения продаж....................................................................................21
2.3 Метод капитализации дохода.............................................................................22
2.4 Затратный метод..................................................................................................24
2.5 Заключение об оценочной стоимости квартиры..............................................25
3. Оценка недвижимости, приносящей доход..............................................
Заключение...........................................................................................................35
Список нормативно-технических документов и литературы.........................36
Приложения.......................................................................................
Недвижимость, как таковую, можно разделить на три большие группы, каждая из которых будет иметь свои особенности в плане инвестиций. Это жилье, земля и недвижимость, приносящая доход. Жилье является наиболее «разносторонним» в плане получения пользы. Помимо использования его по прямому назначению возможна сдача его в аренду, что представляется довольно перспективным в свете сегодняшней ситуации. Кроме того, стабильно высокий спрос на жилье обеспечивает постоянный рост цен на объекты этой группы.
Вложения в земельные участки — более рискованные. Рыночная стоимость земли находится в зависимости от многих факторов, среди которых экологический, экономический, политический (решение местных властей), юридический (изменение в земельном законодательстве на государственном уровне). Инвестиции в недвижимость, приносящую доход, являются самыми прибыльными, но и одновременно, самыми рискованными. Недвижимость является одной из наиболее медленно окупаемых сфер (обладает низкой ликвидностью). Именно это, наряду с высокой стоимостью объектов, является сдерживающими факторами для более активного развития рынка недвижимости.
Наиболее известным для
Вложения в недвижимость в некоторых аспектах очень похожи на инвестирование в акции. В частности, и то и другое — долгосрочные инвестиции, а отсюда и другие их общие черты.
Существует множество
И акции, и недвижимость, сданная в аренду, обеспечивают владельца периодическим доходом. Но если дивиденды по акциям обычно выплачиваются раз в год, или раз в квартал, то арендная плата обычно вносится ежемесячно.
Но при этом прибыль от недвижимости менее динамична, чем доходы корпораций с высокой долей заемного капитала. Это происходит по следующим причинам:
Из перечисленного видно, что доходы от недвижимости более стабильны, чем доходы от корпоративных ценных бумаг.
Уровень доходности инвестиций в недвижимость также несколько более высокий по сравнению с доходностью ценных бумаг. Это связано с тем, что Доход инвестора должен превышать расходы на эксплуатацию объекта.
Инвесторы при выборе объекта инвестирования
руководствуются стремлением
Инвестиции в недвижимость — это долгосрочный проект. Низкая ликвидность, длительное оформление сделки, большие затраты на изменение варианта использования препятствуют быстрому извлечению прибыли из инвестиций.
Однако недвижимость остается одним из наиболее привлекательных объектов инвестирования. Это связано с быстрым обесцениванием денежных средств, ненадежностью финансовых учреждений, несоответствием банковской ставки уровню инфляции и с другими факторами. В этих условиях вложения в недвижимость позволяют не только сохранить свой капитал, но и получить некоторую выгоду.
Наиболее привлекательными в инвестиционном отношении являются жилые объекты. Высокий и постоянный спрос, доступность этого вида инвестирования, а также четкое определение юридических прав на жилье обеспечивают достаточную ликвидность этого вида инвестирования.
Для решения жилищной проблемы требуется принятие системы мер. Сейчас работают программы по долевому строительству, продаже жилья в рассрочку, система «стройсбережений», жилищные сберегательные программы, ссуды на приобретение жилья от предприятий, выпуск муниципальных жилищных облигаций и другие.
На инвестиции в недвижимость также существенное влияние оказывает инфляция. Это влияние двояко. С одной стороны, недвижимость является достаточно надежным объектом для инвестиций, который позволяет не только сохранить средства, но и получать доход в любой ситуации. А с другой стороны, растущие темпы инфляции стимулируют вложения средств в другие сферы. Это объясняется падением реальных доходов, недостаток средств и сложность получения приемлемого кредита, невозможность точного определения прогнозируемой прибыльности вложений.
И несмотря на все вышесказанное, рынок недвижимости остается привлекательным для инвестиций. Во-первых, он позволяет сохранить сбережения, которые, кроме того, напрямую контролируются инвестором. Во-вторых, инвестиции в недвижимость — одни из немногих, которые основаны на праве собственности. В-третьих, вложения в недвижимость позволяют с высокой степенью надежности защитить средства от инфляции. В-четвертых, обширный рынок недвижимости еще мало освоен в России. В-пятых, высокие риски в данном случае уравновешиваются высокой доходностью сделок.
Когда мы покупаем акцию, мы ждем, что ее стоимость на рынке возрастет, и потом надеемся продать подороже, чтоб заработать на разнице.
А вот другой пример:
при покупке грузового
Эти 2 примера совершенно противоположны, т.к. в первом варианте владельцу нужно просто ждать, пока цена вырастет, а во втором — использовать купленный инструмент для получения прибыли. Предположить, что владелец грузовика будет пассивно ждать, пока цена на грузовики в регионе поднимется — глупо. И еще более глупо предположить, что держатель акции будет использовать акцию для предоставления каких-то услуг.
Вышесказанное важно для того, чтоб продемонстрировать, что недвижимость включает в себя обе модели получения прибыли:
Тот факт, что купленную недвижимость можно сдавать в аренду, известен всем. Но не все понимают, что эта возможность является уникальной с инвестиционной точки зрения. То есть, вкладывая деньги в недвижимость, вы не только можете заработать на росте стоимости, но и получать своеобразные дивиденды от владения такой инвестицией.
3.2 Источникидоходов от недвижимости.
Периодическая прибыль от недвижимости зависит от степени заполненности всех площадей, и от стоимости арендной платы. Естественно, владельцу интересно, чтоб заполнены были все площади, чтоб получать наибольшую прибыль. Но от этой прибыли нужно будет отнять затраты на различные расходы (амортизация, коммунальные услуги, хозяйственные расходы и т.п.). Т.е. владельцу недвижимости придется постараться заполнить все площади для получения лучшего результата.
Прибыль от продажи недвижимости не зависит от действий, менеджерских и риелторских способностей владельца, т.к., при продаже, цену устанавливает рынок, а точнее оценщик. Если вывод оценки купленной недвижимости показал, что продать ее можно за сумму бóльшую, чем за которую купили, то вы заработаете на росте рыночной стоимости.
Норма доходности коммерческой недвижимости часто занижена
Норма доходности недвижимости измеряется не только относительно роста рыночной стоимости недвижимости такого класса в регионе, а еще и арендными ставками. Если доходность недвижимости из расчета роста ее стоимости составит 50% в год, то представьте, какова будет реальная доходность, если в течение этого года сдавать в аренду эти 100 или 200 или 300 (или сколько бы то ни было) квадратных метров этого объекта недвижимости. С учетом временной стоимости денег, доходность будет гораздо, гораздо выше.
3.3 Уникальные характеристики недвижимости как инвестиции.
Недвижимость отличается от других видов инвестиций своей двоякой природой. Но есть еще несколько уникальных параметров, о которых стоит помнить, инвестируя в недвижимость.
Заключение
Отличительная черта недвижимости заключается в том, что доход от недвижимости имеет двоякую природу: как постоянная периодическая прибыль от аренды, и как доход от продажи. Но надо помнить, что такая громоздкая инвестиция требует дополнительного внимания, намного бóльшего, чем обычная ценная бумага.
В среднем стоимость 1.кв.м. за анализируемый период с сентября по ноябрь варьировалась с 63,6 тыс. руб. по 76,1 тыс. руб.
Любая недвижимость обладает существенной стоимостью. Совершение сделок с недвижимостью, инвестирование, кредитование, страхование, налогообложение недвижимости и другие важные моменты требуют определения стоимости, которая находится в процессе оценки.
Оценка недвижимости служит одним из государственных рычагов регулирования экономики. В данной работе была проведена оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры, расположенной в микрорайоне Городские Горки, по адресу улица Крупской, 75а.
Оценка квартиры производилась тремя способами:
Наиболее достоверным является рыночный подход в оценке недвижимости, далее по достоверности и точности стоит доходный подход, и наименее корректный в условиях рынка - затратный подход, т.к. с его помощью определяется стоимость, которую нельзя определить как рыночную.
После проведения оценки определилась итоговая рыночная стоимость квартиры - 2886043 руб. Данная стоимость вполне корректна, так как входит в тот диапазон цен, по которым на рынке предлагаются аналогичные квартиры.
Список нормативно-технических документов и литературы
Информация о работе Правовое, экономическое и информационное обеспечение операций с недвижимостью