Правовое, экономическое и информационное обеспечение операций с недвижимостью

 

 

За рассматриваемый период времени средняя цена предложения  выросла на квартиры всех размеров без исключения. Больший рост показателя был установлен для 1-но и 2-комнатных  квартир (около 0,9-1,2%), меньший рост для  квартир большего размера (0,4-0,7%).

 

1.2 Обзор вторичного рынка жилья микрорайона Городские Горки  г.Перми

Микрорайон "Городские  Горки" состоит из 8 кварталов, в  каждом из которых сформирован квартальный  комитет. В каждом из кварталов находится 15-20 домов.

Население примерно 50 тыс. жителей, преимущественно проживающих в 5-этажных  домах типа "хрущевка", постройки 60-х годов. Высотные дома - 9-12 этажей, постройки 70-80-х годов, составляют 25%. Всего в микрорайоне 144 дома, из них 25% - жилищные кооперативы, остальное - жилищный муниципальный фонд и малое  количество ведомственных общежитий.

На территории микрорайона  имеется свыше 60 магазинов и торговых точек, 2 мини-рынка, 5 баров и кафе.

Хорошо развита транспортная инфраструктура - автобусы, троллейбусы, трамваи. Планируется строительство  автовокзала.

Социальная инфраструктура оставляет желать лучшего. Единственный кинотеатр закрыт два года назад. Отсутствуют учреждения культуры.

Широко представлены учебные  заведения - 2 колледжа, 4 общеобразовательных школы.

Отсутствуют парки, малое  количество зеленых насаждений. Территория захламлена.

Несмотря на то, что на территории микрорайона отсутствуют  промышленные предприятия, экологическая  обстановка оставляет желать лучшего, что связано с общей неблагоприятной  экологической ситуацией в городе.

Улицы:  Бульвар Гагарина, Старцева 35-51,  Крупской, Пушкарская 51-83, Ушинского, Гайдара, Лумумбы, Макаренко 30-58, Студенческая, Техническая, Тургенева 6-20,  Дружбы,  Ким 76-115,  Розалии Землячки,  Вагановых,  Лебедева 25-47, Степана Разина, Уральская 102-119, Краснокамская, Фрезеровщиков, Красновишерская.

Рынок жилой недвижимости вторичного жилья однокомнатных  квартир в микрорайоне Городские  Горки представлен следующими типами домов: улучшенная планировка (УП), серая  панель (СП), хрущевка (ХР), брежневка (БР).

На сентябрь 2012 г. в Свердловском районе (м/р Городские Горки) средняя цена за 1 кв.м. на вторичном рынке жилья составляет 60,3 тыс.руб./кв.м.

Анализируя рынок однокомнатных  квартир за период сентября 2012 г. в  м/р Городские Горки, было выявлено, что на вторичном рынке максимальная стоимость 1 кв.м. составила 69,1 тыс.руб. (цена квартиры находящейся по адресу ул. Крупской, 72, ХР, общей площадью 1 кв.м.), а минимальная стоимость 1 кв.м. составила 51,6  тыс.руб. (цена квартиры находящейся по адресу ул. Крупской, 79, СП, общей площадью 34,1 кв.м.).

Рисунок 1 – Средняя стоимость 1 кв.м. однокомнатных квартир по типу дома, сентябрь.

 

Рассматривая предложение  на рынке вторичного жилья можно  сделать вывод, что большинство  предлагают квартиры в домах «хрущевках» (ХР) – 46%. Квартиры в домах улучшенной планировки (УП) составляют 23%; «брежневки» (БР) составляют 15%; серая панель (СП) – 15%.

Рисунок 2 – Предложение  на рынке двухкомнатных квартир  по типам дома

( м/р Городские Горки).

 

На начало сентября 2012 года в Мотовилихинском районе, м/р Городские Горки средняя стоимость 1 месяца проживания  в двухкомнатной квартире составила 13,7 тыс. руб.

Рисунок 3 – Средняя стоимость 1 месяца проживания в однокомнатной  квартире  на рынке аренды, тыс.руб.

 

При Анализе рынка однокомнатных  квартир за период октября 2012 г. в  м/р Городские Горки, было выявлено, что на вторичном рынке максимальная стоимость

1 кв.м. составила 63,6 тыс.руб. (цена квартиры находящейся по адресу ул. Уинская, 1б, П 16ти этажный дом, общей площадью 55 кв.м.), а минимальная стоимость 1 кв.м. составила 48,1 тыс.руб. (цена квартиры находящейся по адресу ул. Бульвар Гагарина,71а, ХР, общей площадью 31 кв.м.).

Рисунок 4 – Средняя стоимость 1 кв.м. однокомнатных квартир по типу дома, октябрь.

 

Рассматривая предложение  на рынке вторичного жилья можно  сделать вывод, что большинство  предлагают квартиры в домах «хрущевках» (ХР) – 52%. Квартиры в домах улучшенной планировки (УП) составляют 20%; «брежневки» (БР) составляют 13%; серая панель (СП) – 7%, панельные 16ти этажные дома (П)  - 7%

Рисунок  5  – Предложение  на рынке однокомнатных квартир  по типам дома

( м/р Городские Горки), октябрь.

 

На октябрь 2012 года в Мотовилихинском  районе, м/р Городские Горки средняя стоимость 1 месяца проживания  в двухкомнатной квартире составила 13,5 тыс. руб.

Рисунок 6 – Средняя стоимость 1 месяца проживания в однокомнатной  квартире  на рынке аренды, тыс.руб.

 

Анализируя рынка однокомнатных  квартир за период ноября 2012 г. в  м/р Городские Горки, было выявлено, что на вторичном рынке максимальная стоимость

1 кв.м. составила 76,1 тыс.руб. (цена квартиры находящейся по адресу ул. Бульвар Гагарина, 77а, БР, общей площадью 36 кв.м.), а минимальная стоимость 1 кв.м. составила 45,2 тыс.руб. (цена квартиры находящейся по адресу ул. Красновишерская, 46, БР, общей площадью 31 кв.м.).

Рисунок 7 – Средняя стоимость 1 кв.м. однокомнатных квартир по типу дома, ноябрь.

 

Рассматривая предложение  на рынке вторичного жилья можно  сделать вывод, что большинство  предлагают квартиры в домах «хрущевках» (ХР) – 60%, квартиры в домах «брежневках» (БР) составляют 27%; в домах улучшенной планировки (УП) составляют 7%; серая панель (СП) – 7%.

Рисунок  8  – Предложение  на рынке однокомнатных квартир  по типам дома (м/р Городские Горки), октябрь.

 

На ноябрь 2012 года в Мотовилихинском  районе, м/р Городские Горки средняя стоимость 1 месяца проживания  в однокомнатной квартире составила 13,5 тыс. руб.

Рисунок 9 – Средняя стоимость 1 месяца проживания в однокомнатной  квартире  на рынке аренды, тыс.руб.

 

 

2 Оценка жилой недвижимости

2.1 Метод сравнения  продаж

Сравнительный подход —  совокупность методов оценки стоимости  объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении  которых имеется информация о  ценах сделок с ними.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого  рынка недвижимости.   

Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта  на основании обработки данных о  ценах сделок (купли-продажи или  аренды) с объектами, подобными (аналогичными) объекту оценки по набору ценообразующих факторов (объектами сравнения). При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения.

Объектом оценки является двухкомнатная квартира, расположенная по адресу г. Пермь Свердловский район, ул. Крупской,75а.

Объекты аналоги находятся  в Свердловском районе.

 

Таблица 3– Информация для проведения оценки.

Характеристика объекта	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
		I	II	III	IV
местоположение	Крупской, 75а	ул. Красно- вишерская, 46	ул. Крупской, 42	ул. Ушинского, 6	ул. Бульвар Гагарина,103
цена продажи	1,810	1,400	2,543	1,580	2,300
имущественные права на объект	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
условия продажи	сделка	предложение	предложение	предложение	предложение
условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
динамика сделок на рынке (дата продажи)	ноябрь, 2012 г.	ноябрь, 2012 г.	октябрь, 2012 г.	ноябрь, 2012 г.	ноябрь, 2012 г.
материал стен	кирпич	панель	кирпич	панель	кирпич
этаж\этажность	3\5	1\5	2\9	4\9	7\14
общая площадь, м²	31\18\6	31\18\6	35\18\8,5	33\17\7,8	36\18\9
техническое состояние	хорошее	отличное	хорошее	хорошее	хорошее
тип дома	ХР	БР	УП, 85 серия	СП	14 эт. к.д.
наличие балкона\лоджия	балкон	балкон	балкон	балкон	балкон

 

В качестве единицы сравнения  принимается цена 1 м² оцениваемой квартиры.

 

Таблица 4– Корректировка цен продаж объектов аналогов

Характеристика объекта	Объекты сравнения
	I	II	III	IV
цена продажи 1 м², т. р.	58,4	72,6	47,9	59
поправка за условия продажи, % (т. р.)	-5 (-2,92)	-5 (-3.63)	-5 (-2,4)	-5 (-2,95)
скорректированная цена, т. р.	55,48	68,97	45,5	56,05
поправка за динамику сделок  на рынке %, (т. р.) +1%	0	+0,5 (0,35)	0	0
скорректированная цена, т. р.	55,48	69,32	45,5	56,05
поправка за тип дома % т.р	0	-9 (-6,24)	-2 (-0,91)	-9 (-5,5)
скорректированная цена (т. р.)	55,48	63,08	44,6	50.55
поправка за этаж % т. р.	+5 (2,77)	0	0	+3 (1,52)
скорректированная цена	58,25	63,08	44,6	52,07
поправка за материал стен % т. р.	+5 (2,91)	0	+5 (2,23)	0
скорректированная цена, т. р.	61,16	63,08	46,83	52,07
поправка за техническое состояние % т. р.	-5 (-3,06)	0	-5 (-2,34)	0
скорректированная цена, т. р.	58,1	63,08	44,49	52,07
поправка за наличие балкона\лоджии % т. р.	0	0	0	0
скорректированная цена, т. р.	58,1	63,08	44,49	52,07

 

Количество внесённых поправок	4	3	4	3
Абсолютное значение поправок	-0,3	-6,24	-3,42	-6,3
Весовые коэффициенты	0,2	0,3	0,3	0,2
Взвешанное значение весовых коэффициентов	11,62	18,92	13,35	10,41
Средневзвешанное значение весовых коэффициентов	54,3

 

Рыночная стоимость оцениваемой  квартиры, рассчитываемая методом сравнения  продаж, составляет     1,683  тыс.руб.

 

2.2 Метод капитализации  дохода

Коэффициент капитализации  – это ставка, применяемая для  приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

Метод капитализации доходов  применяется если:

•      потоки доходов  – стабильные положительные величины;

•      потоки доходов  возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Данный метод не следует  использовать, если:

•     потоки доходов нестабильны;

• объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;

• нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Объектом оценки является однокомнатная квартира расположенная  по адресу г.Пермь Свердловский район, ул. Комсомольский проспект, 65.

Арендуемые объекты сравнения  расположены в Свердловском районе.

Таблица 5– Информация об арендуемых объектах для проведения оценки.

Характеристика  объекта	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
		1	2	3	4
1	2	3	4	5	6
1.Местоположение	Крупской, 75а	Бульвар Гагарина, 56	Студенческая, 11	ул. Макаренко, 16а	ул. Макаренко, 46
1	2	3	4	5	6
2.Ставка  арендной платы (руб/мес)	15	13	15	18	112
3.Тип  дома	БР	УП	ХР	ХР	ХР
4.Этаж/этажность	4/5	3/12	3/5	3/5	1/5
5.Общая  площадь,м²	31	40	31	31	31
6.Материал  стен	Панель	Кирпич	Кирпич	Кирпич	Кирпич
7.Наличие  балкона(лоджии)	Балкон	Лоджия	Балкон	Балкон	Лоджия