Правовое, экономическое и информационное обеспечение операций с недвижимостью

 

В качестве единицы сравнения  принимается ставка арендной платы  за квартиру в месяц.

 

Таблица 6–Корректировка ставки арендной платы арендуемых объектов сравнения.

Характеристика  объекта	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
		1	2	3	4
Ставка  арендной платы (руб/мес)		13	15	18	12
1. Поправка  за тип дома (%)		-9	0	0	0
2. Поправка  за этаж (%)		0	0	0	+5
3. Поправка  за материал стен (%)		-5	-5	-5	-5
4. Поправка  за наличие балкона (лоджии) (%)		-2	0	0	-2
Скорректированная ставка арендной платы с учётом поправок (тыс.руб.)		-16 (2,08) 10,92	-5 (0,75) 14,5	-5 (0,9) 17,1	-2 (0,24) 11,76
Весовые коэффициенты		0,2	0,3	0,3	0,2
Взвешенное  значение весовых коэффициентов		2,18	4,35	5,13	2,35
Средневзвешенное  значение ставки арендной платы (тыс.руб.)	14,01

 

Средневзвешенное значение ставки арендной платы составляет 14,01 тыс. руб/мес.

 

 

 

Таблица 7– Расчёт коэффициента капитализации.

Характеристика  объекта	Объекты сравнения
	1	2	3	4
Годовая ставка арендной платы (тыс.руб.) (I)	156	180	216	144
Цена  продажи (тыс.руб.) (V)	520	465	558	372
Коэффициент капитализации (R)	0,3	0,39	0,39	0,39
Среднее значение коэффициента капитализации	0,37

 

Для расчёта рыночной стоимости  оцениваемого объекта понадобятся  следующие формулы:

 – Рыночная стоимость объекта                                                     (1)

 – Коэффициент капитализации                                                     (2)

 

Таблица 8– Расчёт рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Показатель	Значение
1. Годовая ставка арендной платы (тыс.руб.) (I)	168,12
2.Потери  от недоиспользования (%)	5%
3.Годовой  доход с учётом недоиспользования  (тыс.руб.)	159,71
4.Операционные  расходы (%)
4.1Налог на имущество физических  лиц(%)	0,5
4.2Налог  на доходы(%)	13
4.3Коммунальные платежи (не учитывались)	-
5.Чистый  операционный доход в год  (NOI) (тыс.руб.)	151,3
6.Коэффициент  капитализации (R)	0,37
Рыночная  стоимость объекта  (V) (тыс.руб.)	409

 

Рыночная стоимость оцениваемой  квартиры рассчитанная методом капитализации  дохода составляет   409 тыс.руб.

 

2.3 Затратный метод

 

Затратный подход обладает исключительной универсальностью, теоретически любой объект техники поддаётся  оценке этим подходом. При затратном  подходе в качестве меры стоимости  принимается сумма затрат на создание и последующую продажу объекта, т.е. его себестоимость.

При оценке затратным подходом как бы моделируется процесс формирования цены продавца (предложения) исходя из соображений покрытия ценой всех произведенных издержек и получения достаточной прибыли. Поскольку методы затратного подхода исходят часто не из реальных цен на аналогичные объекты, а из рассчитанных нормативных затрат и нормативной прибыли, то они, строго говоря, дают оценку не чисто рыночной стоимости, а так называемой стоимости объекта с ограниченным рынком.

Используется сборник  удельных показателей восстановительной  стоимости объектов №28 УПВС №28

Таблица 9– Расчёт восстановительной стоимости квартиры.

Показатель	Значение
1.Восстановительная стоимость  1 м³ (в ценах 1969г.) , руб.	29,2
2.Строительный объём объекта,  м³	80,6
3.Климатический коэффициент	1,08
4.Восстановительная стоимость  с учётом климатического коэффициента, руб.	31,54
5.Коэффициент перехода от цен  1969г. к ценам 1984г.	1,2
6. Коэффициент перехода от цен  1984 к ценам 1991г.	1,59
7. Коэффициент перехода от цен  1991г. к текущим ценам.	35,26
8.Текущая стоимость 1м³ объекта  оценки, руб.	2121,9
9.Коэффициент учитывающий налог  на добавленную стоимость,	1,18
10.Коэффициент учитывающий прибыль застройщика	1,20
11.Текущая стоимость объекта  оценки, руб.	242,171.6

 

Определение физического  износа здания.

Ведомственные строительные нормы 53-86(р) ВСН 53-86(р)

                                                            (3)

Фз - величина физического износа здания по износу отдельных конструктивных элементов, %

li – удельный вес стоимости конструктивного элемента от восстановительной стоимости, %

Фki – показатель физического износа конструктивного элемента установленного при техническом обследовании, %

n – число конструктивных элементов

Фактическое время существования  здания в котором рассматривается оцениваемый объект составляет примерно 30 лет.

 

 

 

 

 

Таблица 10– Определение физического износа здания.

Наименование конструктивных элементов  здания	Удельный вес стоимости конструктивных элементов от восстановительной стоимости, %	Фактический физический износ элемента, в %	Доля физического износа  элемента в общем физическом износе здания, %
фундаменты	18	16	2,88
стены и перегородки	24	16	3,84
перекрытия	15	16	2,4
крыши	1	16	0,16
полы	6	16	0,96
проемы	8	16	1,28
отделочные работы	8	16	1,28
внутренние сантехнические и электротехнические устройства	14	16	2,24
прочие работы	6	16	0,96
Итого:	100	144	16

 

Величина физического  износа здания составляет  руб.

Стоимость оцениваемого объекта  с учётом износа составляет 203424 руб.

 

2.4 Заключение  об оценочной стоимости квартиры

 

Метод распределения весовых  коэффициентов.

Таблица 11– Весовые коэффициенты отражающие долю каждого подхода в определении итоговой стоимости, баллы.

Критерии	Сравнительный подход	Доходный подход	Затратный подход
1.Достоверность  информации	80	10	10
2.Полнота  информации	75	20	5
3.Способность  учитывать действительные намерения покупателя и продавца	80	20	0
4.Способность  учитывать коньюктуру рынка	85	15	0
5.Способность  учитывать местоположение	50	45	5
6.Допущения  принятые в расчётах	80	15	5
7.Сумма  баллов	450	125	25
8.Удельные  весовые показатели,%	75	21	4

 

Итоговая рыночная стоимость  оцениваемого объекта(V) определяется по формуле:

V=V1*Q1+V2*Q2+V3*Q3                                                                        (4)

V1,V2,V3- стоимость объекта определённая с использованием сравнительного, доходного и затратного подходах соответственно, руб.

Q1,Q2,Q3- средневзвешенное значение достоверности сравнительного, доходного и затратного подходах соответственно, относительные величины.

 

Таблица 12–Определение рыночной стоимости квартиры.

Наименование  подхода	Стоимость (Vi), руб.	Весовой показатель (Qi), относительные величины	Удельный вес стоимости, руб.
1.Сравнительный	1683000	0,
2.Доходный		0,
3.Затратный		0,
Рыночная  стоимость объекта оценки,руб.

 

Рыночная оцениваемой однокомнатной квартиры рассчитанная тремя подходами составляет  руб.

 

 

3. Недвижимость, приносящая доход

Недвижимость — уникальная инвестиция; она приносит 2 вида доходов: периодическую прибыль от аренды и единоразовую прибыль от продажи. Перед инвестированием в недвижимость важно понимать специфику и уникальность такой инвестиции.

Недвижимость тоже является инвестицией. Но мало кто понимает, что недвижимость — уникальная инвестиция. Уникальность недвижимости как инвестиции заключается в том, что она не только приносит доход от продажи (в случае, если стоимость ее выросла с момента покупки), но и может приносить доход от банального владения.

Мало того, владение недвижимостью  обязует владельца выполнять определенные обязательства. Также важно помнить, что сам рынок недвижимости значительно отличается от фондового, товарного, или другого рынка ценных бумаг.

Ваш дом (квартира) — не есть инвестиция, т.к. его назначение в  том, чтоб вы в нем жили. Эта статья ориентирована только на ту недвижимость, которая была куплена с целью  заработка, исключительно для инвестиционных целей.

 

3.1 Недвижимость  как инвестиция.

Кризисные явления, наблюдаемые сегодня  в экономике, заставляют многих задумываться о наилучшем вложении капитала, т.е. об инвестировании.

Инвестирование — это вложение материальных средств (валюты, ценных бумаг, драгоценностей и т.п.) в предприятия и собственность, которое может приносить прибыль и другую пользу. Инвестирование может осуществляться как на первичном (новые объекты), так и на вторичном рынке недвижимости (передача прав собственности на существующие объекты). Российский рынок недвижимости подвержен влиянию многих факторов.

 Прежде всего — это существенные географические различия отдельных регионов. Отсюда и их индивидуальные экономические политические и социальные особенности. Что, в свою очередь, является определяющим фактором в инвестиционной привлекательности недвижимости разных регионов.

 Не имеющий опыта и специальных знаний инвестор может теряться в огромном количестве информации об инвестиционном климате того или иного региона. Кроме того, приток инвестиций в эту сферу затруднен по причине высокой стоимости объектов.

Можно выделить четыре пути извлечения пользы при инвестировании в недвижимость: