Отчет по практике в ОАО «Электроприбор»

Интерес представляет и установленный  в Положении порядок оценки зданий и сооружений промышленного назначения. Оценка сооружений производится затратным  методом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

10.

Основные этапы  проведения экспертизы отчета об оценке объекта оценки

Независимая экспертиза отчета об оценке проводиться для целей  проверки правильности составления  отчета об оценке. При проведении экспертизы отчет проверяется на соответствия требованиям Законодательства об оценочной  деятельности и Федеральным стандартам оценки. Как показывает практика экспертов-оценщиков  даже частичное не соблюдение стандартов и законодательства оказывает существенное влияние на результаты оценки.

Документы необходимые  для проведения экспертизы отчета об оценке

1. Заявка в свободной  форме, но проведение экспертизы  отчета об оценке.

2. Оригинал отчета, подлежащего  экспертизе, содержащий полный комплект  приложений и иллюстративных  материалов.

Инструкции и руководство  по экспертизе отчетов об оценке устанавливает, что эксперт-оценщик должен проверить  отчет по следующим базовым составляющим: оформление, адекватность, точность, согласованность  и качество информации, выбор подходов оценки и техник, адекватность анализа. При экспертизе отчета выделяются следующие  типовые процедуры:

1. проверка аналогов:

настольная;

достаточность информации;

корректность математических вычислений;

определение существенности ошибок (если ошибки существенные, то оценщик  должен быть оповещен об этом);

изучение описательной части  для понимания корректировок;

2) проверка аналогов: проверка  информации из отчета на соответствие  фактической информации, полученной  из официальных источников;

3) проверка аналогов –  полевая экспертиза:

осмотр аналогов за исключением  тех, которые отдалены либо которые  нецелесообразно осматривать;

проверка условий сделок аналогов на предмет корректности цен, неучтенных особенностей объектов, наличие  нерыночных мотиваций;

проверка влияния отдельных  частей объекта на стоимость;

проверка последовательности анализа;

4) проверка соответствия  контракту и общим требованиям;

5) проверка отчета об  оценке начальная:

проверка математических вычислений, определение существенности ошибок;

поверка правовых характеристик;

проверка даты оценки, даты осмотра, подписей оценщиков;

проверка адекватности описательной части;

проверка соответствия специальным  требованиям к отчету об оценке;

6) проверка отчета об  оценке полевая:

визуальный осмотр;

проверка соответствия действительности характеристик объектов;

анализ текущего и наиболее эффективного использования;

проверка полноценного отражения  объекта на фотографиях;

осмотр физических ценообразующих факторов;

проверка информации на картах и планах;

7) проверка отчета об  оценке окончательная настольная:

согласование несоответствий осмотра и содержания отчета;

проверка применения затратного подхода (источник данных о затратах, единицы сравнения, корректировки, износ, оценка земельного участка);

анализ доходного подхода (техники капитализации, арендная плата, операционные затраты, экономическая  жизнь зданий, ставки капитализации, отличия рыночной арендной платы  от контрактной);

проверка применения сравнительного подхода;

проверка корреляции результатов, полученных с применением разных подходов к оценке;

проверка распределения  стоимости по составляющим объекта  оценки;

анализ обоснования и  методов оценки убытков;

предложение рекомендуемой  стоимости.

Если в отчете выявлены ошибки, существенно влияющие на стоимость, отчет подлежит исправлению. Несущественные ошибки эксперт-оценщик может указать  в своем заключении в информационных целях. Оценка, не соответствующая рыночным диапазонам, неприемлема.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

11.

Обследование  и составление учетно-технической  документации по земельному участку  для формирования инвентарного дела.

 

Потребность    проведения   технической   инвентаризации   (паспортизации), регистрации и учета  объектов нежилого назначения,   включая    промышленные    и   производственные   (далее - объекты   недвижимости   нежилого   назначения),   диктуется    потребностью   получения документированной   информации  об  объектах  учета  для   следующих целей:

        - совершения  сделок;

        - регистрации  права;

        - раздела  имущества:

        - решения  судебных споров;

        - статистического  учета;

        - организации  эксплуатации, хозяйствования и  обслуживания;

        - определения   технического состояния и затрат  на капитальный   ремонт, реконструкцию  и строительство объектов;

        - управления  имуществом;

        - добровольного  страхования:

        - залога, ипотеки;

        - оценки.

        Объемы, состав    и    правила    учетно-технических    работ   определяются   исходя   из   целей   технической    инвентаризации   (паспортизации)  по  согласованию  с заказчиком,  но с соблюдением   минимума учетно-технических работ  и  обязательных  технологических   правил исполнения работ.

        Минимум  требований     к      технической      инвентаризации   (паспортизации)    и   ее   результатам   должен   дополняться   и   детализироваться по  конкретным  объектам  и  целям  в  конкретных   условиях.

        Объем  учетно-технических работ  должен  быть  достаточен  для   обоснования   и   определения   на   конкретную   дату:   наличия,   местоположения, состава, технического состояния,  описания объекта,   исчисления    площадей,    объема,    показателей    стоимости   и   принадлежности.

Техническая   инвентаризация   (паспортизация)  объектов   недвижимости нежилого назначения  проводится  в  присутствии  лиц,   ответственных   за   техническое   состояние   объекта  и  технику   безопасности.

Перед  началом  выполнения инвентаризационно-технических   работ проводится инструктаж по технике безопасности в организации   технической инвентаризации и непосредственно по месту расположения   объекта.  При выполнении особо опасных работ должен быть  оформлен   наряд-доступ.

Технической   инвентаризации   (паспортизации)    подлежит   инвентарный   объект,   включающий   в   себя   здания,  строения,   сооружения,  инженерные сети и  благоустройство,  расположенные  в   пределах границ земельного участка,  отведенного  для строительства   этих объектов.

На каждый инвентарный  объект составляется:

        - схема  земельного участка,  на котором   расположены объекты,   или  выкипировка из планов геодезических съемок;

        - поэтажный  план на  конкретное  здание,  строение  (основные   объекты);

        - вертикальный   разрез   основных   объектов   (по   желанию   заказчика);

        - инвентаризационные   карточки   на   колодцы,   камеры  при   выполнении инвентаризации  сетей.

         Подготовительные работы

В ходе подготовительных работ  изучаются:

        - имеющаяся   в наличии исполнительная документация;

        - документы  предшествующих  инвентаризаций;

        - документы  о составе инвентарного объекта;

        - документы  о границах инвентарного объекта;

        - сведения  и  документы о проведенных  ремонтных работах и их   результатах;

        - состав   изменений,   происшедших   с   момента   последней   инвентаризации.

        В  ходе  подготовительных   работ   должен   быть   однозначно   определен   инвентарный   объект  как  целое  (границы  земельного   участка,   выделенного   для   строительства   или    эксплуатации   инвентарного  объекта,  основное  строение,  для  строительства   и   эксплуатации  которого  выделяется   земельный   участок,   состав   инвентарного объекта,  владелец инвентарного объекта  по закону или   договору).

        Проведение  паспортизации  или  текущей  инвентаризации объекта   без  однозначного определения  и   выявления  его  как  инвентарного   неправомерно.

        В  ходе подготовительных работ  рекомендуется:

        - провести  идентификацию  наименования  объекта  по  балансу   предприятия  с натурой;

        - составить   эскиз инвентарного плана объекта  (абрис без цифр   промеров);

        - заготовить  выкипировки поэтажных планов (из исполнительной   документации   или    плана,    составленного    при    предыдущей   инвентаризации) без указания цифр промеров;

        - составить   ведомость  инвентаризационно-технических  работ,   подлежащих  выполнению,  определить  порядок и последовательность   работ, составить график;

        - уточнить  перечень  признаков  износа, подлежащих  фиксации,   согласовать условные  знаки по обозначению в акте  обследования;

        - заготовить    необходимое    количество    бланков    актов   технического  обследования;

        - приобщить   к  делу  справку  владельца  об учетной стоимости   (балансовой  или  иной)  инвентарного  объекта   на  дату  наиболее   близкую  к моменту начала инвентаризации;

        - снять   копии  правовых  документов,   устанавливающих  лиц,   ответственных   за  техническое  состояние   инвентарного  объекта и   соблюдение  технических норм его эксплуатации.

        При  выполнении технической инвентаризации (паспортизации)   объектов нежилого  назначения максимально должны  быть  использованы   графические   планы  территорий,  материалы   геодезических  съемок,   проектно-сметная  документация и другие  технические   документы  на   здания, строения, сооружения и т. д.