Отчет по практике в ОАО «Электроприбор»

Согласно ст. 8 ФЗ-135, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью  или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  либо муниципальным образованиям.

В соответствии с п. 5.1 ст. 18 №128-ФЗ лицензирование оценочной  деятельности прекращено с 01.07.2006г.

 В соответствии с  действующей редакцией Закона  №135-ФЗ «Об оценочной деятельности  в РФ», государство минимизировало  свое вмешательство в сферу  оценочной деятельности. Теперь  функции регулятора выполняют   Саморегулируемые организации оценщиков и Наблюдательный совет. Принципиальное различие действующего и предыдущего порядков заключается в том, что субъектами оценочной деятельности признаются физические лица Оценщики, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность.

 Теперь Оценщик может  осуществлять оценочную деятельность  самостоятельно, занимаясь частной  практикой, а также на основании  трудового договора между оценщиком  и юридическим лицом.

 Т.е. если ранее субъектом  оценочной деятельности являлось  некое юридическое лицо, действующее  на основании выданной ему  лицензии на осуществление оценочной  деятельности по данному виду  имущества, то теперь, т.к. субъектом  является оценщик физическое  лицо, оценщик действует на основании  членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков.

 В целях обеспечения  имущественной ответственности  членов саморегулируемой организации оценщиков перед заключившими договор на проведение оценки заказчиком и (или) третьими лицами саморегулируемая организация оценщиков обязана, и, соответственно, предъявляет, - предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности:

- заключение договора  обязательного страхования ответственности  оценщика при осуществлении оценочной  деятельности, размер страховой  суммы в котором не может  быть менее чем триста тысяч  рублей (договор обязательного страхования  ответственности заключается на  срок не менее одного года);

- формирование компенсационного  фонда саморегулируемой организации оценщиков, в который каждым членом саморегулируемой организации оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем тридцать тысяч рублей.

 Лица, имевшие на 30 июня 2006 года лицензии на осуществление  оценочной деятельности, вправе  осуществлять оценочную деятельность  до 1 июля 2007 года в соответствии  с Федеральным законом от 9 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности  в Российской Федерации" в  редакции от 05.01.2006 N 7-ФЗ.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5.

Заключение договора об оценке

Согласно статье 9 Закона №135-ФЗ, основанием для проведения оценки объекта оценки является договор  между оценщиком и заказчиком.

Договор по оказанию оценочных  услуг заключается в письменной форме и не требует нотариального  удостоверения.

Статьей 10 Закона №135-ФЗ, определены обязательные требования к договору по оказанию оценочных услуг.

Договор должен содержать:

- основания заключения  договора;

- вид объекта оценки;

- вид определяемой стоимости  (стоимостей) объекта оценки;

- денежное вознаграждение  за проведение оценки объекта  оценки;

- сведения о страховании  гражданской ответственности оценщика.

Договор об оценке, как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.

В отношении оценки объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации  или муниципальным образованиям, договор заключается оценщиком  с лицом, уполномоченным собственником  на совершение сделки с объектами  оценки, если иное не установлено законодательством  Российской Федерации.

При заключении договора, необходимо определение точного перечня  документов, предоставляемых заказчиком, а также установление сроков проведения работ.

К данному договору можно  применить нормы статьи 708 ГК РФ, о начальных и конечных сроках работы:

«В договоре подряда указываются  начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами  в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Если иное не установлено  законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность  за нарушение как начального и  конечного, так и промежуточных  сроков выполнения работы».

Договором может быть предусмотрено, проведение оценщиком, оценки конкретного  объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика  по его заявлениям (статья 9 Закона №135-ФЗ).

Цена устанавливается  соглашением сторон, размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта  оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

6.

Определение наилучшего и наиболее эффективного использования  объекта оценки

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), применяемое  в настоящем Отчете, определяется как вероятное и разрешенное  законом использование объекта  оценки с наилучшей отдачей, причем непременными условиями такого использования  являются: физическая возможность, должное  обеспечение и финансовая оправданность  подобного рода действий.

Подразумевается, что определение  наилучшего и оптимального использования  является результатом суждений экспертов  на основе их аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а  не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о  наилучшем и наиболее эффективном  использовании представляет собой  предпосылку для дальнейшей стоимостной  оценки объекта. При определении  вариантов ННЭИ объекта используются четыре основных критерия анализа:

Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования  объекта оценки.

Допустимость с точки  зрения законодательства - характер предполагаемого  использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника (пользователя) объекта.

Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта  должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное  использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости  самого объекта.

Анализ ННЭИ призван выявить  наилучшее и наиболее эффективное  использование, во-первых, участка, как  незастроенного (если площадка уже  застроена, то следует сделать допущение, что строения отсутствуют, и участок свободен или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений), во-вторых, - с уже имеющимися улучшениями.

Очевидно, что снос возводимых улучшений на земельном участке  законодательно выделенного для  строительства жилья невозможен, поэтому первый вариант анализ ННЭИ земельного участка как вакантного производить нет необходимости.

Далее приведен анализ ННЭИ для единого объекта: земельного участка с имеющимися на нем улучшениями  в виде незавершенного строительством жилого дома.

Из приведенного выше определения  наилучшее и наиболее эффективное  использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных  вариантов ее использования следующим  критериям:

ПОТЕНЦИАЛ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ - доступность участка (подъезд к  нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

РЫНОЧНЫЙ СПРОС - насколько  планируемый вариант использования  земельного участка представляет интерес  на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и  предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность  и недостатки.

ДОПУСТИМОСТЬ С ТОЧКИ  ЗРЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (ПРАВОВАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ) - характер предполагаемого использования  не противоречит законодательству, ограничивающему  действия собственника участков, и  положениям зонирования.

ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ - возможность возведения зданий с  целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом  земельном участке.

ФИНАНСОВАЯ ОПРАВДАННОСТЬ - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов  использования, которые будут приносить  доход.

МАКСИМАЛЬНАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ (ОПТИМАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ) - рассмотрение того, какой из физически  осуществимых, правомочных и финансово  оправданных вариантов использования  Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую  стоимость.

На основании Договора аренды земельного участка №05-1106 от 27 сентября 2009г., земельный участок предоставлен для строительства нежилых помещений. По сложившей практике, после завершения строительства на земельные участки, приходящиеся на возведенные объекты, оформляется право собственности.

В соответствии с Земельным  кодексом РФ (ст. 7) земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на определенные категории. Земли определенной категории используются в соответствии с установленным для них целевым  назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и  разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.

Согласно Земельному Кодексу  РФ (ст. 42), собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и  принадлежностью к той или  иной категории земель и разрешенным  использованием способами, которые  не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Вывод: Специалисты пришли к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием Объекта  оценки является его использование для размещения здания промышленного назначения.

 

 

7.

Оценка земельного участка

При оценке земельного участка  в первую очередь учитываются  его местоположение, влияние внешних  факторов и конъюнктура рынка. Кроме  того, принимаются во внимание ожидаемая  величина, срок и вероятность получения  прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном  его использовании, без учета  доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку  для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость участка  со временем изменяется, поэтому оценка земли проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также  изменяется.

Оценка земли проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земельного участка определяют, исходя из такого использования участка, которое  является наиболее вероятным, физически  возможным, разумно оправданным, соответствующим  требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что  в результате дает максимальную расчетную  величину стоимости земельного участка. При этом возможно обоснованное деление  земельного участка на отдельные  части, отличающиеся формами, видом  и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с  его текущим использованием.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

-его целевое назначение  и разрешенное использование;

-преобладающие способы  землепользования в ближайшей  окрестности оцениваемого земельного  участка;

-ожидаемые изменения  на рынке земельных участков;

-существующее использование  земельного участка. 

ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ДЛЯ  ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА:

Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т.п.на землю).

Данные о территориальных  границах участка (копии геодезического плана или карты земельного участка  с обозначением и описанием местоположения).

Сведения о наличие  обременений, включая обременение  залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических  оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений  и иных ограничений по использованию (если есть).