Отчет по практике в ОАО «Электроприбор»

Определение рыночной стоимости  земельного участка основывается на следующих принципах.

Принцип полезности — рыночную стоимость имеют земельные участки, которые способны удовлетворять  потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного  времени.

Принцип спроса и предложения  — рыночная стоимость земельного участка складывается в результате взаимодействия спроса и предложения  на рынке и характера конкуренции  продавцов и покупателей.

Спрос обычно принято характеризовать  количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение  определенного промежутка времени  по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется  количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий  момент по конкретной цене. Соотношение  спроса и предложения определяет уровень цен на равновесном земельном  рынке.

Существует три общепринятых подхода в оценке:

- Сравнительный подход, отражающий  совокупность ценообразующих факторов конкретного рынка (спрос и предложение, конкуренцию, ограничение и т.д.), присутствующих на дату оценки;

- Доходный подход, отражающий  позиции наиболее вероятного  покупателя (инвестора);

- Затратный подход, отражающий  точку зрения по созданию объекта  оценки с позиции понесенных  затрат.

Выбор того или иного подхода  для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка  и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем случае, при наличии  достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять  все три подхода. Невозможность  или ограничения применения какого-либо из подходов обосновываются в отчете об оценке.

Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок.

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже  участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет  получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке.

Доходный  подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки.

Подход основывается на принципе ожидания, — разумный покупатель (инвестор) приобретает земельный участок  в ожидании будущих доходов или  выгод.

Подход применяется при  оценке стоимости земельных участков, для которых возможно установить на основе анализа индивидуальных ставок арендной платы за земли аналогичного качества уровень этой категории  доходов.

Арендная плата отражает величину земельной ренты, т.к. устанавливается  с учетом основных рентообразующих  факторов и учитывает реальный уровень  доходов арендаторов по направлениям их функциональной деятельности. Т.о., стоимость земельного участка представляет собой дисконтированную стоимость  будущей земельной ренты.

При оценке земель сельскохозяйственного  назначения доходный подход может быть реализован, когда рента исчисляется, исходя из рыночных цен продажи возделываемых  сельскохозяйственных, наиболее эффективных с точки зрения рынка, культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам применяемых материалов и используемых услуг. Более подробно особенности оценки сельскохозяйственных земель представлены далее, в соответствующем разделе.

Применение доходного  подхода требует тщательного  анализа финансового и физического  состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких  расчетных показателей, таких как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с  улучшениями и восстановительной  стоимости улучшений за вычетом  их износа. При этом модель определения  стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход основан  на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

Затратным подходом оценивают  сельскохозяйственные угодья с учетом капитальных вложений в мелиорацию, противоэрозионные, гидротехнические и прочие мероприятия по повышению  продуктивности земель.

При отводе земель под застройку  наряду с оценкой плодородного слоя существенное значение имеют такие  факторы как капитальные и  эксплуатационные затраты:

- местоположение участка  по отношению к источникам  водоснабжения и энергоснабжения,  другим населенным пунктам, объектам  социальной и транспортной инфраструктуры;

- инженерно-строительные  условия: характеристика грунтов,  уровень грунтовых вод, рельеф  и др. При оценке плодородного  слоя, местоположения и его инженерно-строительных  факторов учитывают естественные  условия территории;

- внесенные удобрения,  многолетние насаждения, постройки; 

- социальные факторы ценности  земли (социально-экономические  условия проживания, особенности  почв и растительности, прочие);

- санитарно-гигиенические  параметры территорий (загрязнение  воздушного бассейна и почв, уровень  шума и др.).

 

8.

Обобщение результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Последовательность  определения стоимости объекта:

 Последовательность определения  стоимости Объекта заключается  в выполнении следующих этапов  проведения оценки Объекта:

• заключение Договора;
• установление количественных и качественных характеристик Объекта, в том числе сбор и обработка:

     - правоустанавливающих  документов, сведений об обременении  Объекта правами иных лиц;

     - данных бухгалтерского  учета и отчетности, относящихся  к Объекту;

     - информации  о технических и эксплуатационных  характеристиках Объекта;

     - иной информации, необходимой для установления  количественных и качественных  характеристик Объекта с целью  определения его стоимости, а  также другой информации (в том  числе фотодокументов), связанной  с Объектом.

• анализ рынка, к которому относится Объект;
• выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;
• обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости Объекта;
• составление и передача Заказчику настоящего Отчета.

1. Сравнительный  подход.

Метод сравнения  продаж

Оценивается свободный земельный  участок по состоянию на 01.12.2010 года, расположенный в промышленном районе города. Общая площадь участка 0,2 га. Целевое назначение – строительство здания промышленного назначения. Для сравнения выбрано 4 участка, проданных на местном рынке, с таким же целевым назначением. Характеристики сравниваемых участков приведены далее:

Участок	№1	№2	№3	№4
Цена продажи, у.е.	29 500	30 800	33 400	24 000
Размер участка, га	0,20	0,25	0,28	0,18
Время продажи, мес./год	01/11/2000	01/08/2000	01/05/2000	01/07/2000
Условия финансирования	Безналичный расчет, собственные  средства	Безналичный расчет, собственные  средства	Безналичный расчет, собственные  средства	Безналичный расчет, оплата с рассрочкой
Условия продажи	Не выявлено	Не типичный срок продажи (2 месяца)	Не выявлено	Не выявлено
Местоположение	Район нежилой застройки	Административно-деловой  центр	Жилой район	Район нежилой застройки
Физические характеристики	Не выявлено крупных различий	Не выявлено крупных различий	Рельеф поверхности неровный	Не выявлено крупных различий

 

По остальным элементам  сравнения участки не имеют существенных различий.

РЕШЕНИЕ:

Описание вносимых поправок

Право собственности:

По объему передаваемых прав (право собственности) все аналоги  объекта оценки имеют одинаковые условия. Таким образом, корректировка  на право собственности не вводилась.

Условия финансирования:

Четвертый аналог приобретен с условием оплаты 40% по факту свершившейся сделки, а 60% в рассрочку на 9 месяцев  при ставке дохода 1,5% в месяц. Поправка, вносимая в цену продажи 4 аналога составляет –1 003 у.е.

Особые условия продажи:

В цену продажи участка  № 2 внесена поправка, учитывающая  нетипичный срок экспозиции. Типичный срок экспозиции – 6 месяцев. Сокращение срока экспозиции на 4 месяца в среднем  ведет к уменьшению цены на 10%.

Ограниченный срок экспозиции участка на рынке снижает цену сопоставимой продажи. Поэтому в  нее вносится экспертно определенная повышающая поправка +10%.

Время продажи:

Основанием для внесения данной поправки является изменение  цен на земельном рынке.

Рост цен на рынке земельных  участков зафиксирован за первую половину 2000 г. 2% в месяц, за третий квартал 1% в месяц, за четвертый квартал  рост цен не выявлен.

Поправка для аналога  №1 составит 0% (отсутствие роста цен), для аналога №2 +2%, для аналога  №3 + 7%, для аналога №4 +3%.

Местоположение:

Участки №1 и №4 имеют  сходное местоположение с оцениваемым  земельным участком. Участок №2, расположенный в административно-деловом  центре, имеет лучшее расположение для строительства здания промышленного назначения и пользуется большим спросом. Поэтому вносится понижающая поправка на местоположение -5% (анализ прошлых парных продаж устанавливает разницу в пределах 5-7%).

Участок №3 худшее расположение (жилой район города). Экспертно величина корректировки для участка №3 определена в +10%.

Физические характеристики:

Рельеф поверхности земельного участка №3 неровный. Это ухудшает физические условия. Величина поправки в цену продажи участка равна +1% (из анализа прошлых парных продаж).

Результаты корректировки  цены сравниваемых участков приведены  далее:

Элементы сравнения	Участок №1	Участок №2	Участок №3	Участок №4
	29 500	30 800	33 400	24 000
Размер участка, га	0,20	0,25	0,28	0,18
Цена за 0,10 га, у.е.	14 750	12 320	11 929	13 333
Корректировка на право собственности	-	-	-	-
Корректировка на условия  финансирования, руб.	0,00	0,00	0,00	-1 003
Скорректированная цена, у.е.	14 750	12 320	11 929	12 330
Корректировка на особые условия  продажи		+ 10%
Скорректированная цена, у.е.	14 750	13 552	11 929	12 330
Корректировка на время продажи	+0%	+2%	+7%	+3%
Скорректированная цена, у.е.	14 750	13 823	12 764	12 700
Корректировка на местоположение	+0%	-5%	+10%	+0%
Скорректированная цена, у.е.	14 750	13 132	14 040	12 700
Корректировка на физические (геологические) условия	+0%	+0%	+2%	+0%
Скорректированная цена, у.е.	14 750	13 132	14 321	12 700