Отчет по экономической практике в ООО «Адвекс-Московский»

Rул - ставка капитализации  для улучшений. 

Таблица 15. Расчет стоимости  земельного участка  методом остатка  для земли 

 

  
 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА СРАВНИТЕЛЬНЫМ  ПОДХОДОМ

В рамках сравнительного подхода используется метод выделения. Метод предполагает следующую последовательность действий:

  * определение  элементов, по которым осуществляется  сравнение единого объекта недвижимости, включая в себя оцениваемый  земельный участок, с объектами  сравнения;

  * расчет  стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем корректировки стоимости объектов сравнения;

  * расчет  стоимости замещения или стоимости  воспроизводства улучшений оцениваемого  земельного участка;

  * расчет  стоимости оцениваемого земельного  участка путем вычитания из стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Стоимость земельного участка методом выделения определяется по формуле:

 

Vзем2 - стоимость  земельного участка, определенная  сравнительным подходом;

Vоб.сравнит. - стоимость  единого объекта недвижимости, определенная  сравнительным подходом;

Vв.ул - стоимость  воспроизводства улучшений земельного  участка. 

Таблица 16. Расчет стоимости земельного участка методом выделения

 

  
 
 

Таблица 17. Расчет итоговой величины стоимости земельного участка

 

  
 

Определение восстановительной стоимости здания 

Восстановительная стоимость здания определялась как  стоимость в ценах на дату проведения оценки возведения аналогичного здания.

Общая формула  расчета восстановительной стоимости:

 

СС - стоимость  строительства здания;

К - переходный ценовой коэффициент на дату проведения оценки.

Стоимость строительства  рассчитана по Сборнику "базовых  удельных показателей по стоимости  строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска продукции (БУПов) для использования при  разработке бизнес-планов застраиваемых территорий, объектов нового строительства и реконструкции" МРР-2.1.02-97 Москва 1997г., разработанному ГУП "НИАЦ" Москомархитектуры под руководством Заместителя начальника координационно-маркетингового управления Москомархитектуры Минаева Ю.В.

Стоимость строительства  здания определяется как произведение общей площади здания S на соответствующий  БУПс, исчисленный для базовых  условий.

Стоимость строительства  здания определяется по формуле:

 

Базовые удельные показатели стоимости строительства рассчитаны в ценах 1991г. на основе статистической обработки представительной выборки данных по индивидуальным и типовым проектам различного назначения.

Переходный ценовой  коэффициент рассчитывается следующим  образом:

 

Кi - коэффициенты, учитывающие изменение цен.

Расчет коэффициента перехода из уровня цен 1991 г. на дату проведения оценки представлен в нижеследующей  таблице. 
 
 
 

Таблица 18. Определение коэффициента перехода из уровня цен 1991 г. на дату проведения оценки

 

  
 
 

Таблица 19. Определение стоимости  строительства здания

 

  

Определение величины накопленного износа 

Построенные объекты  под действием различных природных  и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме этого, на рыночную стоимость объекта оказывает влияние внешнее экономическое воздействие со стороны непосредственного окружения и изменения рыночной среды. При этом различаются физический износ (потеря эксплуатационных качеств), функциональное старение (потеря технологического соответствия и стоимости в связи с научно-техническим прогрессом), внешний или экономический износ (изменение привлекательности объекта с точки зрения изменения внешнего окружения и экономической ситуации в регионе). Все вместе эти виды износа составляют накопленный износ, который и будет составлять разницу между восстановительной стоимостью объекта и стоимостью воспроизводства / замещения объекта.

Под физическим износом конструкций, элементов, системы инженерного оборудования, и объекта в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или объекта в целом, и их восстановительной стоимости.

Величина физического  износа (Иф) определялась методом срока жизни. Данный метод основан на том факте, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к типичному сроку экономической жизни (ТС), как накопленный физический износ к восстановительной стоимости, при чем под эффективным возрастом понимается время, которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния и других факторов, влияющих на его стоимость. Из этого соотношения вытекает следующая формула определения физического износа в процентах:

 

При определении  накопленного физического износа здания, в котором находится оцениваемое  помещение, срок жизни жилых зданий в зависимости от группы капитальности  определяется в соответствии с ВСН 53-86 (р) "Правила оценки физического  износа жилых зданий".

Функциональный износ, вызывается несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным стандартам.

Функциональный  и физический износ делят на устранимый и неустранимый.

Внешний износ  обусловлен местоположением объекта  и сопровождается снижением дохода в случае коммерческого использования. Следствием является снижение продажной цены (потеря стоимости) объекта из-за изменений в рыночном окружении, настолько же изменится и привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Внешний износ  принят равным нулю, в связи с  отсутствием существенных изменений, которые могли бы возникнуть в  результате действия внешних факторов и повлиять на стоимость недвижимости. 

Таблица 20. Определение величины накопленного износа здания

 

  
 
 
 

Определение стоимости воспроизводства  объекта 

Общая формула расчета стоимости воспроизводства здания:

 

ВС - восстановительная  стоимость здания;

Своспр - стоимость  воспроизводства здания;

Ифиз - коэффициент  физического износа (в долях);

Ифун - коэффициент  функционального износа (в долях);

Ивнеш - коэффициент внешнего износа (в долях).