Отчет по экономической практике в ООО «Адвекс-Московский»

В соответствии с действующим законодательством  все денежные средства, полученные гражданином в течение года из любых источников, являются его совокупным доходом (за исключением выплат носящих социальный характер) и соответственно подлежат налогообложению. 

Все знают, что  с 1 января 2001 года вступила в действие вторая часть Налогового кодекса, но не все представляют, какие изменения  преподнесет этот документ, в частности, владельцам недвижимости. Сразу же необходимо отметить, что никаких новых налогов в Налоговом кодексе не появилось, изменились лишь ставки действующих. Так подоходный налог установлен в размере 13 %. Льгота для продавцов и покупателей недвижимости (вычет из налогооблагаемой базы) остается. Если человек продает квартиру, стоимостью до 1миллиона рублей, то никакого налога он не платит (раньше эта сумма составляла 417 тысяч 450 рублей).  

А если квартира была в собственности более 5-ти лет, то налог не взимается независимо от суммы, указанной в договоре купли-продажи. Но если квартира принадлежит нескольким собственникам, то закон позволяет распределить между ними сумму налогового вычета, т.е. если квартиру продают двое или трое собственников, то 1 миллион соответственно делится на двоих или троих. Для покупателей и застройщиков по прежнему действует льгота по освобождению от уплаты подоходного налога. Только теперь она равна не 5000 минимальных размеров оплаты труда, а 600 тысяч рублей.  

Эта льгота предоставляется  с даты регистрации права собственности  на жилой объект. Следует помнить, что для получения этой льготы вы должны представить в органы налоговой  инспекции не только документы, подтверждающие Ваше право собственности, но и платежный документ, подтверждающий факт уплаты денежных средств(квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, и иные документы). Поэтому в случае приобретения квартиры в доме-новостройке бережно храните выдаваемые Вам платежные документы.

Если квартира приобретается в долевую или  совместную собственность сумма  льготы распределяется между собственниками в соответствии с долями собственности  или в соответствии с письменным заявлением последних (в случае, если имеет место общая совместная собственность). Кроме того, теперь снимается трехлетнее ограничение действия льготы. Пока не будет исчерпана вся сумма, в пределах указанной в законе ставки, подоходный налог с Вас не взимается. Если же вы купили квартиру, стоимостью 400 тысяч рублей, 200 тысяч, у Вас соответственно осталось. Оставшуюся сумму Вы имеете право вычесть из налогооблагаемой базы при покупке следующего нового жилья, независимо от того в течение какого периода времени это происходит. И на это обратите внимание, поскольку льгота по освобождению от уплаты подоходного налога, именуемая имущественным налоговым вычетом, предоставляется только один раз, повторное ее предоставление Налоговым кодексом не допускается. 

В риэлторской  практике наиболее часто встречается  случаи, когда одновременно продается  старая квартира и приобретается  новая. При такой ситуации одно лицо одновременно становится и покупателем  и продавцом. В этом случае может  быть три варианта: 

Первый вариант: Вами в течение одного календарного года осуществляется и покупка новой и продажа старой квартиры. Вами может быть использованы две схемы налогообложения, либо Вы пользуетесь исчислением налогооблагаемой базы по разнице между покупочной и продажной ценой квартир, поскольку в состав налогоблагаемой базы входит разница между всеми доходами и всеми расходами, либо Вы можете воспользоваться льготой определенной при покупке квартиры и, исходя из Вашего месячного дохода по основному месту работы льготы по налогу будут действовать до полного использования.. 

Второй  вариант: Вами в одном календарном году продается квартира, а в другом календарном году покупается новая квартира. В этом случае, по истечению календарного года Вам придется заплатить налог, но при приобретении квартиры в следующем календарном году, воспользовавшись льготой, Вы сможете полностью либо частично (в зависимости от цены продаваемой квартиры) "вернуть" уплаченный налог 

Третий  вариант: Вами в одном календарном году покупается квартира, а в следующем календарном году продается старая квартира. В этом случае, при приобретении квартиры Вам предоставляется налоговая льгота, но после продажи старой квартиры сумма, вырученная Вами будет отнесена на Ваш совокупный доход и налогооблагаемая база и исчисление налога будет производиться налоговыми органами с учетом предоставленной Вам ранее льготы.

Следующий вопрос, наиболее часто встречающийся в  практике, это контроль налоговыми органами за состоявшимися крупными покупками граждан. Что необходимо знать в этом случае. В соответствии с действующим законодательством, регистрирующий совершение сделки купли-продажи орган, обязан в течение 15 дней, с даты ее совершения сообщить в налоговый орган по месту своего нахождения сведения о том, что данная сделка совершена такими-то гражданами. Налоговые органы, по месту нахождения регистрирующего органа, направляют полученные сведения в налоговую инспекцию либо по месту жительства лиц совершивших сделку, либо в налоговую инспекцию по месту нахождения имущества.  

После получения  таковой информации работники налоговой  инспекции обязаны вызвать в  официальном порядке (повесткой) гражданина и предложить ему заполнить соответствующую  декларацию о доходах. В случае, если расходная часть превышает доходную, то гражданину будет предложено подтвердить легальность получения денежных средств направленных на приобретение недвижимости. Для этого достаточно представить инспектору договора займа как заверенные нотариально, так и в простой письменной форме, либо иные документы могущие быть подтверждением осуществления Вами займа либо кредита. 

Представление документов подтверждающих Вами заем денежных средств позволит Вам избежать налогообложения, поскольку заемные  средства в доход включены быть не могут. Для лиц, не имеющих гражданство РФ и лиц, прибывающих на постоянное место жительство в РФ из других стран легальность денежных средств определяется таможенной декларацией. Заканчивая обзор вариантов налогообложения при купле продаже квартир, хочется отметить то обстоятельство, что ни одна сделка по недвижимости, при кажущейся простоте и схематичности, не похожа друг на друга и обладает своими особенностями.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

РАСЧЕТ  СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА  МЕТОДАМИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА 

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Основные этапы  процедуры оценки при данном подходе:

  * Расчет  стоимости приобретения или долгосрочной  аренды свободной и имеющейся  в распоряжении земли в целях оптимального ее использования.

  * Расчет  восстановительной стоимости нового  здания.

В основе расчета  восстановительной стоимости лежит  расчет затрат на воссоздание рассматриваемого объекта, исходя из современных цен  и условий изготовления аналогичных  объектов на определенную дату.

В зависимости  от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной  стоимости:

- метод сравнительной  единицы;

- метод разбивки  по компонентам;

- метод количественного  обследования.

  * Определение  величины физического, функционального  и внешнего износов объекта  недвижимости.

  * Определение  стоимости воспроизводства / замещения  объекта путем уменьшения восстановительной  стоимости на величину накопленного  износа.

  * Суммирование полученных стоимостей воспроизводства / замещения и земельного участка для получения рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода 

Определение стоимости земельного участка 

В соответствии со ст.35 ЗК РФ при переходе права  собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием строение, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Учитывая тот  факт, что в настоящее время  в городе Москве практически отсутствует  частная собственность на земельные  участки, оценке подлежит стоимость  прав долгосрочной аренды земельного участка, приходящегося на оцениваемое помещение.

При определении  стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

  * сравнительный  подход;

  * доходный  подход;

  * затратный  подход.

В соответствии с «Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р, и распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 № 1102-р при оценке рыночной стоимости земельных участков в рамках

сравнительного  подхода используются

  * метод сравнения продаж,

  * метод выделения, 

  * метод распределения, 

на доходном подходе основаны

  * метод капитализации  земельной ренты, 

  * метод остатка,

  * метод предполагаемого  использования, 

элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения. 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА МЕТОДАМИ ДОХОДНОГО ПОДХОДА

При определении  стоимости права аренды земельного участка в рамках доходного подхода в отчете применялся метод остатка для земли. Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход или возможность коммерческого использования земельного участка, приносящего доход. В случае если доход рассчитан от коммерческого использования земельного участка, необходимо из этого дохода вычесть доход не относящихся к земельному участку или из капитализированного дохода вычесть рыночную стоимость активов, не относящихся к земельному участку.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

  * расчет  стоимости воспроизводства или  замещения существующих или прогнозируемых  на оцениваемом участке улучшений;

  * расчет  общего чистого дохода от единого  объекта недвижимости на основе  рыночных ставок арендной платы  и существующих правовых ограничений  использования объекта недвижимости;

  * расчет  чистого дохода, приходящегося на  улучшения, как произведения их стоимости воспроизводства или замещения на ставку капитализации доходов для улучшений;

  * расчет  чистого дохода, приходящегося на  земельный участок, как разности  общего чистого дохода и чистого  дохода, приходящегося на улучшения;

  * расчет  стоимости земельного участка путем деления чистого дохода, приходящегося на земельный участок, на ставку капитализации доходов для земли.

Определение ставки капитализации для улучшений (Rул)

Любой объект недвижимости имеет ограниченный срок, в течение  которого его эксплуатация является экономически целесообразной. Доход, приносимый объектом недвижимости за этот период, должен быть достаточным, чтобы:

  * обеспечить  требуемый уровень дохода на  вложенный капитал (норма дохода  или ставка дисконтирования);

  * окупить  первоначальные инвестиции собственника (норма возврата капитала).

В соответствии с этим, ставка капитализации включает две составляющие - норму возврата капитала и норму дохода на капитал (ставка дисконтирования).

Определение ставки дисконтирования

Создание (приобретение) и эксплуатация объекта недвижимости является самостоятельным бизнесом, требующим дохода.

Ставка дисконтирования  включает в себя:

  * безрисковую  ставку;

  * премию  за различные виды рисков.

Безрисковая ставка отражает уровень дохода по альтернативным для собственника инвестициям с минимально возможным уровнем риска. В качестве безрисковой могут использоваться процентные ставки по депозитам наиболее крупных и надежных банков, ставки доходности по государственным ценным бумагам и др.

Премия за риск отражает дополнительный доход, который ожидает получить типичный инвестор, вкладывая средства в объект недвижимости. В большинстве методик рассматриваются составляющие премии за риск: