Отчет по экономической практике в ООО «Адвекс-Московский»

  * премия  за риск инвестирования в объекты  недвижимости;

  * премия  за низкую ликвидность;

  * премия  за инвестиционный менеджмент.

Определение безрисковой  ставки

Для определения  безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и  российскими. В случае использования  среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск.

В качестве возможных  безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие  инструменты:

  * Депозиты  Сбербанка РФ и других надежных российских банков.

Применение ставок по депозитам Сбербанка РФ и других российских банков достаточно ограничено в связи с непродолжительностью сроков, на которые принимаются депозиты (как правило, до одного-двух лет). Все  это сужает возможности применения данных инструментов.

  * Западные  финансовые инструменты (государственные  облигации развитых стран, LIBOR).

Сложности при  использовании ставки LIBOR (Libor Inter Bank Offered Rate - ставка Лондонского межбанковского рынка по предоставлению кредитов) обуславливается ее краткосрочностью (не более одного года), а также более высокими уровнями риска по сравнению с вложениями в государственные ценные бумаги. Среди государственных облигаций в оценочной практике наиболее целесообразно использовать 10-летние казначейские облигации США.

  * Ставки  по межбанковским кредитам РФ (MIBID, MIBOR, MIACR).

Ставки рассчитываются сроком от 1 дня до 1 года. Очевидно, что  использование значений данных ставок для расчета безрисковой доходности не является целесообразным, прежде всего вследствие их краткосрочного характера. Кроме того, доходность, заложенная в межбанковских кредитах, учитывает риск их невозврата, что также обуславливает необходимость отказа от использования данного инструмента в процессе оценки.

  * Ставка  рефинансирования ЦБ РФ.

Ставка рефинансирования - процентная ставка, которую использует Центральный банк при предоставлении кредитов коммерческим банкам в порядке  рефинансирования. Данная ставка могла  бы по своей экономической сущности применяться, пожалуй, только при оценке кредитно-финансовых институтов, а также ставка рефинансирования является инструментом денежно-кредитной политики Центрального банка и, следовательно, используется последним для целенаправленного воздействия на финансово-банковскую сферу и далеко не всегда отражает реальную ситуацию, сложившуюся на рынке.

  * Государственные  облигации РФ.

Государственные облигации РФ представлены рублевыми  и валютными финансовыми инструментами.

События августа 1998 г. (дефолт) значительно снизили доверие к рублевым облигациям, поэтому в настоящий момент их достаточно сложно рассматривать в качестве безрисковых вложений.

  * Валютные  облигации РФ представлены двумя  видами: внутренним (ОВВЗ) и внешним  (еврооблигации).

На практике чаще всего применяют именно эту ставку, учитывая ее долгосрочность.

Таким образом, в качестве безрисковой ставки в  расчетах используется ставка доходности по еврооблигациям Минфина со сроком погашения 31.03.2030 г., составляющая 7,21% на 10 октября 2003г.

Определение премии за риск инвестирования в различные объекты недвижимости

Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида. К первому относятся  систематические и несистематические  риски, ко второму - статичные и динамичные.

На рынке в  целом преобладающим является систематический риск. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке. Примеры такого вида риска: появление излишнего числа конкурирующих объектов, уменьшение занятости населения в связи с закрытием градообразующего предприятия, введение в действие природоохранных ограничений, установление ограничений на уровень арендной платы.

Несистематический риск - это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты. Например: трещины в несущих элементах, изъятие земли для общественных нужд, неуплата арендных платежей, разрушение сооружение пожаром и/или развитие поблизости от данного объекта несовместимой с ним системы землепользования.

Статичный риск - это риск, который можно рассчитать и переложить на страховые компании, динамический риск может быть определен  как "прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция".

Расчет премии за риск представлен в Таблице «Факторы риска, влияющие на объект недвижимости».  

Таблица 12. Факторы риска, влияющие на объект недвижимости

 
 
 

Определение премии за низкую ликвидность

Премия за низкую ликвидность, есть поправка на длительность экспозиции при продаже объектов недвижимости.

Данная премия вычисляется по формуле:

 

где:

П – премия за низкую ликвидность;

Rб - безрисковая  ставка;

L- период экспозиции (в месяцах);

Q- общее количество  месяцев в году.

На дату проведения оценки поправка на низкую ликвидность  принимается равной 1,80%, что соответствует  трем месяцам экспонирования объекта.

Определение премии за инвестиционный менеджмент

Премию за инвестиционный менеджмент Специалисты оценивают  на уровне 3%.

Определение нормы  возврата капитала

Объект недвижимости имеет конечный (ограниченный) срок экономической жизни (срок, в течение  которого эксплуатация объекта является физически возможной и экономически выгодной). Доход, приносимый объектом недвижимости, должен возмещать потерю объектом своей стоимости к концу срока его экономической жизни. Количественно величина дохода, необходимого для такого возмещения, выражается через норму возврата капитала.

Существует три  способа расчета нормы возврата капитала:

Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга): предполагает возврат капитала равными частями  в течение срока владения активом, норма возврата в этом случае представляет собой ежегодную долю первоначального капитала, отчисляемую в беспроцентный фонд возмещения.

Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой  ставке процента (метод Хоскольда): предполагает, что фонд возмещения формируется по минимальной из возможных  ставок - "безрисковой" ставке.

Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда): предполагает, что фонд возмещения формируется  по ставке процента, равной норме дохода на инвестиции (ставке дисконтирования).

В данной оценке используется метод Инвуда, который, по мнению Специалистов, в наибольшей степени отвечает условиям инвестирования в России

Расчет производится по формуле:

 

 

Rвозвр - норма  возврата капитала;

R - ставка реинвестирования (ставка дисконтирования);

k - срок экономической  жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено на основании ВСН 58-88 (р)) 

Таблица 13. Расчет ставки капитализации  для улучшений 
 

 
 
 

Определение ставки капитализации  для земельного участка

Ставка капитализации  для земельного участка может быть рассчитана несколькими методами.

1) Рассмотрение  земельного участка, как разновидность  денежного капитала и расчет  ставки капитализации, исходя  из характеристик денежного рынка  и даты проведения оценки. В  России данный метод не используется из-за нестабильности денежного рынка.

2) Условная капитализация  исходя из установленного государством  срока капитализации. В РФ данный  метод применяется при кадастровой  оценке земельных участков.

3) Расчет ставки  капитализации методом кумулятивного  построения. В данном случае ставка капитализации будет складываться из следующих составляющих: безрисковая ставка, премия за региональный риск, премия за низкую ликвидность. В отличие от ставки капитализации для улучшений, ставка капитализации для земельного участка рассчитывается без учета нормы возврата, так как земля не изнашивается.

4) Метод анализа  сравнительных продаж (метод экстракции).

В расчетах при  определении ставки капитализации  для земельного участка Специалисты  использовали метод кумулятивного  построения.

Безрисковая ставка рассчитана в рамках определения  коэффициента капитализации для  улучшений земельного участка и  составляет 7,21%.

Премия за риск принята на уровне безрисковой ставки - 7,21%, при этом мы предположили, что  двукратное превышение доходности над безрисковой будет надлежащей компенсаций за риск инвестирования средств в покупку земельного участка.

Премия за низкую ликвидность отражает премию за риск, связанный с возникновением потерь при продаже земельных участков из-за недостаточной развитости и неустойчивости рынка, определяется аналогично определению премии за низкую ликвидность при расчете ставки капитализации для улучшений и составляет 1,80%. 
 
 
 

Таблица 14. Расчет ставки капитализации  для земельного участка

 

  

Определение стоимости земельного участка методом остатка для земли

Стоимость земельного участка рассчитывается путем капитализации  остаточного чистого операционного  дохода, приходящегося на земельный  участок по формуле:

 

Vзем1 - стоимость  земельного участка, определенная доходным подходом;

ЧОДзем - чистый операционный доход, приходящийся на земельный  участок;

Rзем - ставка  капитализации для земельного  участка.

Чистый операционный доход, приходящийся на земельный участок, определяется следующим образом:

 

ЧОДоб - чистый операционный доход от единого объекта недвижимости (определяется в рамках оценки объекта недвижимости доходным подходом);

ЧОДул - чистый операционный доход, приходящийся на улучшения.

Чистый операционный доход, приходящийся на улучшения, определяется по формуле:

 

Vв.ул - стоимость  воспроизводства улучшений земельного  участка;