Методы управления муниципальным имуществом

      Неприемлемой, причем даже с учетом охарактеризованной выше ситуации с собственностью, является структура тех доходов, которые бюджет от нее получает. Абсолютно господствующими здесь являются доходы от продажи муниципальной собственности и от сдачи ее в аренду, в редких случаях фигурируют отчисления от прибыли муниципальных унитарных предприятий (в Перелюбском муниципальном районе только МП «Аптека 111» является рентабельной), и едва ли не экзотическими можно считать доходы, получаемые от участия муниципалитетов в немуниципальных предприятиях. Фактически нет данных о получении доходов от передачи муниципальной собственности в

трастовое управление, в концессию или от управления портфелем муниципальных  акций (не говоря уж о других, гораздо  более сложных по своей конструкции  и технологиям, видах собственнических доходов).

      Помимо  проблем управления собственностью, общих для всех публичных субъектов, муниципальным образованиям приходится сталкиваться со специфическими проблемами, связанными с особенностями объектного состава муниципальной собственности. Основной массив имущества муниципальных образований - это имущество, принадлежавшее ранее государству и переданное в муниципальную собственность в порядке разграничения, предусмотренном Постановлением ВС РФ от 27.12.91 №3020-1 "О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность". В соответствии с Постановлением Главы администрации МО Перелюбского муниципального района «Об утверждении ставок земельного налога и базовых размеров арендной платы на 2003 год» №25 от 4.02.03 г. к муниципальной собственности отнесены как объекты, являющиеся потенциальным источником стабильных поступлений в бюджет (встроенно-пристроенные нежилые помещения, расположенные в первых этажах жилых домов и построенные за счет 5- и 7-процентных отчислении; помещения и имущество предприятий розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения), так и такая традиционно дотационная сфера, как жилищный фонд, жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные предприятия, объекты инженерной инфраструктуры городов, городского пассажирского транспорта, внешнего благоустройства, и предприятия, осуществляющие эксплуатацию, обслуживание и ремонт указанных объектов. И если управление первой группой объектов ограничивается регулированием на уровне города ставок арендной штаты на нежилые помещения и мерами, направленными на увеличение ее собираемости, то управление вторыми связано со значительными финансовыми затратами, которые не всегда в достаточной мере обеспечиваются бюджетом муниципального образования.

      Ключевое  противоречие состоит в том, что  практически все муниципальные юридические лица, деятельность которых обеспечивается только бюджетным финансированием и в силу своего характера не может быть направлена на получение прибыли (например, ремонт дорожного покрытия, озеленение улиц города и т.д.), существуют в форме унитарных предприятий, которые являются коммерческими организациями. Такая ситуация связана с наследием командно-административной эпохи: раньше все эти юридические лица были государственными предприятиями, и при разграничении собственности их организационно-правовая форма, естественно, не изменилась. Режим налогообложения этих заведомо убыточных предприятий такой же, как и у всех коммерческим организаций, поэтому они являются "вечными" недоимщиками и постоянно находятся под угрозой обращения взыскания на имущество. Налоговые инспекции также находятся в сложном положении: налоговые обязательства должны исполняться, но реализация имущества подобных предприятий повлечет полную невозможность для них осуществлять крайне важную для жителей муниципального образования деятельность. Единственным выходом видится смена статуса этих предприятий и "превращение" их в муниципальные учреждения. Но осуществить такое преобразование очень непросто. Можно ликвидировать предприятие и создать на базе его имущества учреждение. Но ликвидация убыточного предприятия, обремененного солидной кредиторской задолженностью - крайне сложная процедура, а удовлетворение требований кредиторов может привести к тому, что имущества у таких предприятий не останется вовсе. Реорганизация же унитарного предприятия в учреждение с точки зрения гражданского законодательства крайне сомнительна, да и в любом случае до реорганизации должны быть удовлетворены требования кредиторов. Таким образом, существующая проблема все еще ждет своего разрешения.

      Управление  муниципальным жилищным фондом - важнейшая  сфера ведения муниципального образования, и чтобы обеспечить эффективность  такого управления, необходимо реформирование всей системы оказания жилищно-коммунальных услуг. Концепции жилищно-коммунальной реформы приняты как на федеральном, так и на муниципальных уровнях, и все они предусматривают демонополизацию жилищно-коммунальной сферы и создание системы муниципального заказа. Последнее заключается в том, что управление муниципальным жилищным фондом должны осуществлять специально создаваемые службы заказчика, цель которых - защитить интересы потребителей жилищно-коммунальных услуг путем поиска подрядных организаций, оказывающих услуги на наиболее качественном уровне и по наиболее низким ценам. Эти службы должны быть освобождены от несвойственных им регистрационно-учетных функций, оформления льгот и субсидий и т.д. Однако концепции не предусматривают, в какой организационно-правовой форме должны создаваться такие службы заказчика - предприятия или учреждения. В настоящий момент жилищно-коммунальные услуги населению в подавляющем большинстве муниципальных образований оказываются жилищно-коммунальными предприятиями, которые одновременно являются и представителями собственника, так как жилищный фонд передан им в хозяйственное ведение, и подрядными организациями. Эти же предприятия осуществляют сбор коммунальных платежей с населения и получают из бюджета финансирование на содержание жилищного фонда. Поскольку их уставная цель - получение прибыли, они и стремятся ее получить, успешно пользуясь тем, что находятся "на пересечении' финансовых потоков. Качество жилищно-коммунальных услуг при этом, как правило, снижается, поскольку доходы предприятий, оказывающих услуги, никак не связаны с качеством услуг; а только с собираемостью коммунальных платежей и с надлежащим финансированием из бюджета. В результате могут выиграть только коммунальщики, муниципальное же образование как собственник жилья и потребители услуг оказываются в проигрыше. Думается, что путь к разрешению проблемы - создание служб заказчика в форме муниципальных учреждений, единственной целью деятельности которых было содержание жилищного фонда в надлежащем состоянии и обеспечение интересов потребителей услуг (а не получение прибыли за счет бюджета и населения). Муниципальный интерес при этом не нарушится, а наоборот, выиграет, поскольку финансирование из бюджета не будет направляться на повышение прибыли организации коммунального хозяйства, то есть фактически в карман коммунальщика, а будет строго в соответствие со сметой расходоваться на основную деятельность. Не менее запущен сегодня вопрос об использовании доходов от собственности муниципалитетов. Ныне они практически всецело направляются на финансирование текущих расходов, становясь основой улучшения экономической и социально-политической конъюнктуры. У органов местного самоуправления явно не хватает понимания и воли, чтобы переводить указанные доходы на совершенствование и приумножение муниципальной собственности, т.е. на обеспечение средне- и долгосрочной перспективы развития своих муниципальных образовании. Формирование управленческих структур образуемых территориальных корпораций создаст внутри муниципальных органов тот противовес, без которого доходы от муниципальной собственности невозможно будет вывести из состояния «заложника» текущей конъюнктуры.

      Говоря  конкретно о Перелюбском муниципальном районе, следует отметить, что доходы от распоряжения муниципальным имуществом этого муниципального образования невелики. Так, за 2002 бюджетный год такие доходы составили 306173,5руб.

      В отношении всего бюджета муниципального образования, который в 2002 году составил около 60 млн. руб., это всего 0,5%. Если учесть, что в другие годы возможно прибавление поступлений от продажи  земельных участков, то доля доходов от собственности может возрасти до 1%. Это во многом объясняется особенностями МО Перелюбского муниципального района, где имеется небольшое количество муниципального имущества, что значительно сужает возможности распоряжения им с целью получения дохода, и, как уже отмечалось выше, в настоящее время нет вариантов для расширения состава этой собственности.

      Но  и на данный момент у органов местного самоуправления есть возможность повышения  дохода от собственности. Так, необходимо ежегодно пересматривать ставку арендной платы за нежилые помещения с учетом инфляционных процессов, протекающих в стране, экономической ситуации в муниципальном образовании и учета других факторов. Также необходимо дифференцировать ставку арендной платы исходя из местоположения сдаваемого помещения, т.к. эти помещения имеют разную коммерческую ценность. С целью повышения дохода от аренды нежилого фонда возможно заключение договоров на конкурсной основе с привлечением большого количества коммерческих предприятий и организаций.

      Большие возможности для расширения собственной доходной базы муниципального образования представляет собой муниципальная земля. Хотя у местных органов власти еще не накоплен опыт в области распоряжения землей и нормативно-правовая база земельных отношений еще только устанавливается, муниципалитеты в этом вопросе должны проявить активную позицию. Они должны готовить собственную нормативную базу, а также выходить с предложениями не региональный и федеральный законодательные уровни, чтобы их интересы в наибольшей степени отражались в законодательстве.

      В области распоряжения землей перспективным  направлением представляется сдача  ее в аренду, а не продажа в  частную собственность. Об этом говорит  и мировой опыт. Причем для земель сельскохозяйственного назначения предпочтительна долгосрочная аренда (30-50 и более лет)_г а для земель иного назначения - краткосрочная (5-10 лет). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение 

      Муниципальная собственность является одной из важнейших составляющих экономического базиса муниципального образования, именно муниципальная собственность представляет собой один из собственных доходных источников местного бюджета, поэтому управление собственностью муниципального образования в настоящее время является актуальной проблемой развития местного самоуправления в России, в состав муниципальной собственности входят: средства местного бюджета, муниципальные внебюджетные фонды; имущество местного самоуправления; муниципальные земли и другие природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности; муниципальные предприятия и организации; муниципальные банки и другие финансово-кредитные организации; муниципальный жилищный фонд и нежилые помещения; муниципальные учреждения образования, здравоохранения, культуры и спорта; другое движимое и недвижимое имущество.

      Управление  муниципальной собственностью осуществляется органами местного самоуправления, что  не делает их собственниками муниципального имущества. Согласно Гражданскому кодексу РФ органы местного самоуправления от имени муниципального образования осуществляют следующие права собственника муниципального имущества:

      - право на принятие решений о создании, реорганизации, ликвидации предприятия;

      - право определять предмет и цели деятельности создаваемого или реорганизуемого предприятия;

      в) право на назначение руководителя предприятия;

      - право на осуществление контроля за использованием по назначению и сохранностью имущества, принадлежащего предприятию;

      - право на получение части прибыли от использования находящегося в хозяйственном ведении имущества.

      Именно  от действий органов местного самоуправления по управлению имуществом зависит развитие собственной доходной базы местных  бюджетов и усиление самостоятельности муниципальных образований.

      Система управления муниципальной недвижимостью  представляет собой совокупность согласованных  методов и средств целенаправленного  воздействия на субъекты процесса управления для достижения заданных целей.

      Объектом  управления является недвижимость, расположенная  на территории муниципального образования  или за его пределами, находящаяся  в муниципальной собственности, а именно: муниципальный жилищный фонд; находящееся в муниципальной  собственности недвижимое имущество, в том числе переданное в аренду, пользование, залог и по иным основаниям; муниципальная недвижимость, закрепленная на праве хозяйственного ведения за муниципальными унитарными предприятиями или на праве оперативного управления за муниципальными казенными предприятиями, муниципальными учреждениями; недвижимость, приобретенная муниципальными унитарными предприятиями и муниципальными учреждениями; иное недвижимое имущество, приобретенное за счет средств местного бюджета, а также переданное в дар; казенное недвижимое имущество.

      Непосредственным  органом администрации муниципального образования, занимающимся управлением  собственностью Перелюбского муниципального района, наряду с Главой администрации, который осуществляет общее руководство администрацией и принимает стратегические решения, является отдел экономики, инвестиционной политики и управления собственностью. Управление муниципальной недвижимостью следует рассматривать как совокупность эффективных действий собственника (или управляющего), направленных на сохранение основных качеств недвижимой собственности или ее приращение; как целенаправленное воздействие на объекты недвижимости и субъекты их использования в интересах муниципального образования, связанное с установлением правил, условий использования муниципальной недвижимости, с достижением поставленных целей, учитывая общественные ценности 
 
 
 
 
 
 

Список  использованных источников 

      1 Конституция РФ (от 12.12 1993г)

      2 Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта 2002 г.)

      3 Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР» (утратил силу после введения в действие части первой Гражданского кодекса РФ с 1 января 1995 г.)

      4 Постановление ВС РФ от 27.12.91 №3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»

      5 Федеральный закон от 4 августа 2000 г. N 107-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон» «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»

      6 Закон Саратовской области «О порядке безвозмездной передачи объектов государственной собственности Саратовской области в муниципальную собственность и приема объектов муниципальной собственности, безвозмездно передаваемых в государственную собственность Саратовской области» от 29 мая 1996 г. (в ред. Закона Саратовской области от 10 августа 1999 г. №353СО)

      7 Закон Саратовской области от 24 сентября 2001 г. N 38-ЗСО «О внесении изменений в Закон Саратовской области» «О порядке осуществления права законодательной инициативы представительными органами местного самоуправления муниципальных образований в Саратовской области»