Изучение инфраструктуры рынка недвижимости

Особое внимание будет уделено созданию в регионе  производства современных энергосберегающих  строительных материалов. В целях  территориального планирования и развития инфраструктуры продолжится мониторинг деятельности всех муниципальных образований в части разработки документов территориального планирования. Во всех городских округах и муниципальных районах Челябинской области разработаны  такие документы. Генеральные планы имеют 241 поселение из 271.

В 2011 году на территории Челябинской области застройщикам предоставлено три тысячи 538 земельных участков для жилищного строительства общей площадью 737,51 гектаров с ориентировочным объемом ввода жилья один миллион 324,4 тысячи квадратных метров. В том числе  574 земельных участка для жилищного строительства общей площадью 244,87 гектара с ориентировочным объемом ввода жилья 929,24 тысячи метров предоставлено  на аукционах, две тысячи 964 участка площадью 492,64 гектара с ориентировочным объемом ввода жилья 395,16 тысячи метров передано без аукционов.

На начало 2012 года в 39-ти муниципальных образованиях из 43-х разработан и утвержден  порядок бесплатного предоставления земельных участков, сформировано 338 земельных участков общей площадью 36,11гектара на территориях 27-ми муниципальных образований, предоставлено 10 земельных участков многодетным семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий в Кыштымском и Южноуральском городских округах, Красноармейском муниципальном районе.

 

 

 

 

 

 

 

3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ И ЗАДАЧИ

РЕФОРМИРОВАНИЯ  ИНФРАСТРУКТУРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ (В ЧАСТНОСТИ Г. ЧЕЛЯБИНСКА)

 

Реформирование  ИРН по основным компонентам.

Все проблемы организации ИРН делают актуальным вопрос об основных направлениях и задачах реформирования ИРН на современном этапе, которые будут рассмотрены в контексте выделенных компонентов инфраструктуры. В компоненте «законодательное обеспечение» видится необходимым:

• введение и применение норм, предотвращающих административное бездействие и побуждающих совершать инициативные действия по развитию ИРН;
• предотвращение государственной (муниципальной) монополии на рынке услуг, связанных с функционированием рынка недвижимости).

По компоненту «учет недвижимости и регистрация прав» действия по реформированию были рассмотрены выше, можно отметить лишь некоторые из них:

• последовательный переход к учету земельных участков и расположенных на них объектов как единых объектов недвижимости;
• разделение государственных и негосударственных функций в системе учета недвижимости;
• обеспечение доступа частных лиц на конкурентный рынок услуг по подготовке документов, необходимых для государственного учета недвижимости;
• упрощение технологии процесса, согласование форм учета и регистрации недвижимости, сведение фиксируемой информации к минимуму необходимых и достаточных для учета и регистрации сведений.

Градорегулирование должно реформироваться с использованием усовершенствованного законодательства, чтобы побуждать местные администрации совершать инициативные и обязательные действия:

1. по планированию развития территорий (разработке генеральных, стратегических планов);
2. принятию и введению в действие нормативных правовых актов о зонировании — правил землепользования и застройки, устанавливающих градостроительные регламенты разрешенного использования недвижимости;
3. резервированию земель для общественных нужд — прокладки транспортных и инженерно-технических коммуникаций;
4. формированию посредством проектов планировки, межевания земельных участков как объектов недвижимости, подготовленных для передачи в оборот частным лицам на правах собственности, долгосрочной аренды;
5. введению организационных схем девелопмента, когда земельные участки сначала подготавливаются для строительства, а потом передаются частным лицам для последующей застройки;
6. упрощению процедур согласования и проведения экспертиз градостроительной и проектной документации, использованию принципа «одного окна», а также принципа делегирования полномочий от многих органов одному органу, проверяющему представленную документацию на соответствие предустановленным и опубликованным требованиям, нормативам.

В сфере оценки и налогообложения недвижимости необходимы:

• последовательный переход от ныне практикуемых разрозненных налогов на землю и имущество к единому налогу на недвижимость;
• последовательный переход от искусственных оценок для целей налогообложения (нормативной, кадастровой) к оценкам на основе рыночной стоимости недвижимости с учетом ее разрешенного использования, определенного градостроительными регламентами нормативных правовых актов о зонировании;
• устранение монополии государственных структур в осуществлении оценки, расширение доступа частных структур на этот рынок услуг.

В области установления стандартов деятельности на рынке недвижимости и стандартов объектов недвижимости представляется логичным:

• переход от «неформализованного контроля» к рутинному сличению представляемых документов с предустановленными, опубликованными в единых сводных документах нормативами и стандартами;
• сведение до минимума количества контролирующих органов, устранение дублирования в осуществлении контрольных функций.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Историческое  происхождение недвижимости неразрывно связано с землей. Последняя является начальной формой недвижимости.

В широком смысле недвижимость представляет собой землю и все, что с ней прочно связано, в узком недвижимость - это только те объекты, которые непосредственно связаны с землей.

Имеется множество  определений понятия «рынок недвижимости». Но самое главное, что определяет рынок недвижимости, - это оборот недвижимости, то есть возможность перехода объектов недвижимости от одних частных лиц к другим. Механизм оборота - перехода недвижимости - предопределяет возможность самоорганизации и эффективность рыночной экономики.

Из-за того, что недвижимость представляет собой особый вид собственности, права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Добавляются еще характерные для любого рынка изъяны рынка. Из этого следует, что оборот недвижимости не может происходить сам по себе, бесконтрольно. Его необходимо регулировать. Средство для такого регулирования - инфраструктура рынка недвижимости.

Инфраструктура  рынка недвижимости представляет собой  вспомогательные, технологические, организационные, экономические и другие процессы, влияющие на создание и потребление полезных свойств объектов недвижимости, их распределение в рыночной среде. Носитель инфраструктурных функций – инфраструктурная база, т. е. совокупность профессиональных и институциональных участников рынка недвижимости.

В процессе формирования инфраструктуры рынка недвижимости выделились четыре подхода:

1. инженерно-технологический (с точки зрения профессиональных деятелей);
2. транзакционный (психолого-поведенческий);
3. рыночный и макрорыночный (рассматриваются с точки зрения специалистов по теории рыночной экономики);
4. социальный (с точки зрения общественных деятелей).

Основные компоненты ИРН:

• правовое обеспечение рынка недвижимости в форме соответствующих законов и иных нормативных правовых актов различного уровня (общенационального, регионального, местного);
• учет недвижимости и регистрация прав на нее;
• градорегулирование - установление правового режима использования недвижимости, формирование земельных участков, создание новых объектов недвижимости путем строительства, реконструкции;
• оценка и налогообложение недвижимости;
• установление стандартов деятельности на рынке недвижимости и стандартов объектов недвижимости, контроль за соблюдением стандартов;
• информационное обеспечение, подготовка и реализация предложений по совершенствованию функционирования рынка недвижимости;
• обучение профессиональной деятельности на рынке недвижимости.

Важность инфраструктуры для эффективного развития и функционирования рынка недвижимости доказана практикой. В случае ее рациональной организации рынок получает дополнительные импульсы для развития.

Происходит снижение транзакционных издержек при сделках с недвижимостью.

Создаются понятные правила игры для всех участников рынка, которые получают правовые гарантии и могут рассчитывать на снижение рисков в своей деятельности.

Снимаются избыточные административные барьеры, блокируется процесс «самопроизвольного» разрастания бюрократического аппарата.

Обеспечивается свободный доступ на рынок недвижимости всем его участникам, включая тех, кто только начинает деятельность на этом рынке, предотвращается монополизм и создаются условия для конкуренции, что в целом способствует росту экономического благосостояния общества.

Одной из проблем  формирующегося в России рынка недвижимости все чаще называют монополию местных администраций на доступ к земле и ее оборот.

Проанализировав инфраструктуру рынка недвижимости г. Челябинска, можно увидеть следующие результаты.

В Челябинске по сравнению с 2011 годом, в первом квартале 2012 года арендная ставка на офисы выросла в среднем на 7%. На производственные и складские помещения арендные ставки остались на уровне 2011 года.

В рамках реализации областной целевой программы  «Доступное и комфортное жильё - гражданам  России» на Южном Урале в 2011 году введено в эксплуатацию более одного миллиона 315,8 тысячи квадратных метров жилья или по 0,378 квадратного метра на одного человека. Из общего объёма введённого в эксплуатацию жилья в 2011 году, доля индивидуального строительства составила 30,7 % или 403,55 тысячи квадратных метров, доля многоквартирного строительства - 69,3% или 913,25 тысячи квадратных метров.

Основные направления  и задачи реформирования ИРН:

Реформирование  ИРН по основным компонентам.

Все проблемы организации  ИРН делают актуальным вопрос об основных направлениях и задачах реформирования ИРН на современном этапе, которые будут рассмотрены в контексте выделенных компонентов инфраструктуры. В компоненте «законодательное обеспечение» видится необходимым:

• введение и применение норм, предотвращающих административное бездействие и побуждающих совершать инициативные действия по развитию ИРН;
• предотвращение государственной (муниципальной) монополии на рынке услуг, связанных с функционированием рынка недвижимости).

По компоненту «учет недвижимости и регистрация прав» действия по реформированию были рассмотрены выше, можно отметить лишь некоторые из них:

• последовательный переход к учету земельных участков и расположенных на них объектов как единых объектов недвижимости;
• разделение государственных и негосударственных функций в системе учета недвижимости;
• обеспечение доступа частных лиц на конкурентный рынок услуг по подготовке документов, необходимых для государственного учета недвижимости;
• упрощение технологии процесса, согласование форм учета и регистрации недвижимости, сведение фиксируемой информации к минимуму необходимых и достаточных для учета и регистрации сведений.

Градорегулирование  должно реформироваться с использованием усовершенствованного законодательства, чтобы побуждать местные администрации  совершать инициативные и обязательные действия.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

 

1. А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов / Экономика недвижимости / Учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009 г. -304 с.
2. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / И. Т. Балабанов.— СПб. и др.: Питер, 2009 г.— 206 с.
3. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью/ Ростов-на-Дону, «Феникс», 2008г.
4. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости.— М.: ИНФРА-М, 2010 г.
5. Голощапов Н.А. Недвижимость: Слов. - справочник / Н.А. Голощапов, С.И. Помазкова; Под ред. В.И. Осипова.— М.: ИТРК РСПП, 2009 г.— 423 с.
6. Иваницкая И.П. Введение в экономику недвижимости: учебное пособие для студ. вузов, обучающихся по направлению «Экономика» / И.П. Иваницкая, А.Е. Яковлев.— М.: КНОРУС, 2007 .— 180 с.
7. Крутик А.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие для студ. вузов, обуч. по экон. специальностям / А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов, Ю. М. Горенбургов.— СПб.: Лань, 2010 г.— 478 с.
8. Котляров М.А. «Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России». Финансы и кредит №17-2008 г.
9. Миронова, Н.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие для студентов / Н.Н. Миронова, С.А. Шутьков.— М.; Ростов н/Д: Национальный институт бизнеса: Феникс, 2008 г.— 154 с.
10. Недвижимость: Практическая энциклопедия, под ред. И.С. Радченко. – М. ГроссМедиа, 2009 г.
11. Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: Теория, проблемы, практика. – М.: Экономика, 2010 г.
12. Независимый информационный портал «Недвижимость Челябинска и Челябинской области» / http://chelreal.ru/
13. Риэлторская компания «Служба Недвижимости» / http://www.rcsn.ru/
14. Сайт о недвижимости Челябинска / http://www.reelto.ru/