Изучение инфраструктуры рынка недвижимости

Таблица 1 - Распределение функций между различными органами, организациями, причастными к формированию, учету и оценке объектов недвижимого имущества (существующее положение)

* В данной  таблице под государственными  функциями понимаются как собственно государственные функции, так и функции органов местного самоуправления.

 

Нерациональность  организации ИРН может быть рассмотрена  на нескольких примерах.

Избыточность  различных видов экспертиз.

В современной организации  процесса проведения экологических  экспертиз зачастую наличествует противоречие между правильно сформулированными  принципами и неадекватными механизмами  их реализации.[5]

Так, презумпция потенциальной экологической опасности  любой намечаемой хозяйственной  и иной деятельности — в принципе достаточно логичная позиция. Однако на деле, например при наличии нормативного акта правового зонирования, существенно  сужаются (или сводятся на нет) рамки «потенциальной экологической опасности». Поэтому отпадает необходимость в проведении дополнительной экологической экспертизы (в части решения уже однажды решенного вопроса о том, можно что-то делать или нельзя) применительно к проектной документации строительства конкретного объекта.

Разрозненность  различных норм и правил (на примере проведения государственной экологической экспертизы).

На сегодняшний  момент имеется большое количество норм, которые выстроены таким  образом, что допускают различные трактовки. Кроме того, нормы часто противоречат друг другу. Поэтому не удивительно, что в ходе экспертизы каждый специалист выносит свое индивидуальное суждение. И если возникает необходимость оспорить то или иное решение в судебном порядке, то суду чрезвычайно трудно опереться на какие-то формальные основания. Пока эта проблема не будет решена, экспертиза так и останется неэффективным инструментом поддержания экологической безопасности общества, еще одним рычагом давления на частного застройщика со стороны государства.[11]

Одно из видимых  противоречий в законе об экологической  экспертизе заключается в том, что  органам, проводящим экспертизу и осуществляющим согласования, а также должностным  лицам дается право самим утверждать документы, на основании которых проводятся согласования и экспертизы, а также право самостоятельно устанавливать порядок проведения экспертиз. Понятно, что если орган сам себе устанавливает правила игры, то он устанавливает их в ущерб другим лицам. Кроме того, органу, проводящему экспертизу, дается право утверждать смету расходов на проведение экспертизы в соответствии с порядком, который этот же орган фактически сам для себя и устанавливает, и не в соответствии с заранее установленными и предъявленными нормативами, а, по существу, по договоренности.

Цена вопроса.

По сравнению  с рациональной организацией процесса, когда ликвидируются дублирование и избыточность функций по регулированию  рынка, частным застройщикам требуется  в 2—3 раза больше времени для получения  так называемой исходно-разрешительной документации, им нужно произвести в 2,5 раза больше выплат официальным и «уполномоченным» органам, потратить в 2—3 раза больше денег для оплаты услуг чиновников.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. АНАЛИЗ ИНФРАСТРУКТУРЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ Г. ЧЕЛЯБИНСКА.

 

1. Анализ ситуации на рынке офисной и коммерческой недвижимости Челябинска в 1 квартале 2012 года

 

По данным Глобального  обзора коммерческой недвижимости за первую четверть 2012 года России удалось  продемонстрировать одни из самых высоких  показателей на европейском рынке коммерческой недвижимости. Увеличению потребительского спроса на недвижимость способствовало то, что Российский рынок стал пользоваться большим доверием клиентов и инвесторов. Подобный рост активности был также зафиксирован в Германии и Польше, в отличие от других европейских рынков, которые оправдали негативные ожидания экспертов.[12]

На российском рынке коммерческой недвижимости продолжают увеличиваться потребительский  спрос и соразмерно уменьшаться  предложение. В то время как показатель спроса на недвижимость в России за первую четверть текущего года увеличился на 40 %, показатель предложения по сравнению с последней четвертью 2011 года снизился. Инвестиционные запросы на отечественную коммерческую недвижимость продолжают увеличиваться - с 25% в предыдущем году до 33% на начало этого года. При этом ожидаемая величина капитала снизилась с 23% до 15%.

В Челябинске по сравнению с 2011 годом, в первом квартале 2012 года арендная ставка на офисы выросла  в среднем на 7%. На производственные и складские помещения арендные ставки остались на уровне 2011 года.

Величина арендной ставки в наибольшей степени зависит  от района расположения офисного здания (диаграмма 1). Исходя из среднерыночных ставок аренды офисных помещений  в городе Челябинске, ставка аренды офиса в Центральном районе составляет 735 рублей за квадратный метр в месяц, что является максимальным средним значением по городу Челябинск. Минимальное значение - 370 рублей за квадратный метр - принадлежит офисным помещениям Металлургического района.

Диаграмма 1 - Cреднерыночные  ставки аренды офисных помещений  в Челябинске в 2011-2012 гг.

 

Район	2012 г.	2011 г.
Калининский	500	450
Курчатовский	500	500
Ленинский	400	370
Центральный	735	580
Советский	450	450
Тракторозаводский	440	420
Металлургический	370	370

 

Наибольшим  спросом в городе Челябинске пользуются офисные центры класса «А» и «В+», в связи с этим именно в них  в первом квартале 2012 года наблюдается  наибольший рост цен. Цены класса «А»  возросли на 9%, цены на офисные помещения класса «В+» - на 12,5%. Офисные центры класса «В», «С» и «D», в целом, сохранили арендные ставки на уровне 2011 года (таблица 2). В Челябинске класс «А» представляют офисные центры «Челябинск-Сити», «Аркаим Плаза», «ВИПР», класс «В+» - офисные центры «Павловский», «Петровский», класс «В» - «Эталон», «Теплоприбор» и другие.

 

Таблица 2 - Ставки аренды офисных помещений в зависимости от класса в Челябинске в 2011-2012 гг.

Наименование	Класс
	A	B+	B	C	D
Цены за 1 кв.м. офисных площадей, 2012 год	850-1000	600-750	400-600	300-400	200-300
Цены за 1 кв.м. офисных площадей, 2011 год	700-1000	500-700	400-600	300-400	200-300

 

В классе «В», по данным на конец 1 квартала 2012 года, цены находятся в диапазоне от 400 до 600 рублей за квадратный метр в месяц, в зависимости от месторасположения офисного центра. При этом большая часть офисных центров класса «В» находится в Центральном либо близкорасположенных к Центральному районах города, поэтому средняя арендная ставка на офисы такого класса стремится к 600 рублям за квадратный метр в месяц.

В Металлургическом районе в бизнес-центре «Теплоприбор»  класса «В» арендная ставка составляет 500 рублей за квадратный метр, что обусловлено  месторасположением.

Рост ставок на офисные площади класса «А»  и «В» вызван увеличением спроса и уменьшением количества свободных площадей.[14]

При условии  отсутствия серьезных потрясений в  российской и мировой экономиках и ввиду низкого объема ввода  новых офисных площадей в городе Челябинске, ожидается сохранение спроса на качественные офисные площади на текущем уровне, что, возможно, приведет к росту арендных ставок в конце 2012 года.

 

 

 

 

 

2. Анализ рынка вторичной жилой недвижимости г. Челябинска (по состоянию на декабрь 2011 г.)

 

Первичный рынок. Удельные показатели.

 

По состоянию  на начало декабря 2011 года средневзвешенная стоимость квадратного метра в новостройках повысилась за два месяца на 3,6 % (с начала года - рост 10,03%). При этом в Центральном и Металлургическом районах наблюдалось небольшое снижение удельной стоимости квартир. Наибольший скачок цен зафиксирован в Ленинском районе (с 28 519 рублей до 33 536 рублей за 1 кв.м.) Также следует отметить, что повышение средней стоимости 1 кв.м. обусловлено в основном повышением цен на 3-комнатные квартиры (рост 8,81%) и квартиры с 4 и более комнатами (рост 5,14 %), тогда как 1- и 2-комнатные квартиры на первичном рынке имели незначительные колебания в цене (от 0,72% до 0,85% в среднем по городу). По данным, рассчитанным в соответствии с методикой, публикуемой на сайте Analiz.ChelReal.ru средняя цена квадратного метра новостройки составила 35 315 руб., при этом самыми «дешевыми» в пересчете на квадрат оказались 2-комнатные квартиры, а самыми дорогими - квартиры с 4 и более комнатами.[13]

 

Вторичный рынок. Удельные показатели.

 

Цены на вторичном рынке к началу декабря продолжают подниматься (рост 2% за два месяца), и по сравнению с началом года также наблюдается незначительный подъем цен на 0,25%. При этом наибольший рост наблюдается на стоимость квадратного метра в 3-комнатных квартирах (+4,14%). Рост средней стоимости квадратного метра наблюдался во всех районах города, за исключением Центрального и Калининского районах, наибольший подъем цен отмечен в Металлургическом районе (+7,38% за два месяца). Усредненная стоимость квадратного метра вторичной недвижимости Челябинска составила 35 520 руб.

 

 

Первичный и  вторичный рынок. Общая стоимость  квартиры

 

Общая стоимость  квартиры на Челябинском рынке недвижимости незначительно поднялась и в  среднем составила 2,325 млн. руб. за «усредненную» квартиру (+0,25% к началу октября, +0,57 % к началу 2012 года). При этом 3-комнатные квартиры в среднем подорожали значительнее всего (2 932 млн. руб. против 2783 млн. руб. в октябре). 1-комнатные квартиры и квартиры с 4- и более комнатами в среднем подешевели за последние два месяца 2011 года ( -2,16% и -3,53% соответственно). Наибольший подъем стоимости квартиры отмечен в Металлургическом районе (рост 8,97% за два месяца), в Курчатовском районе – наибольшее снижение -7,85%.[13]

 

3. Анализ рынка коммерческой недвижимости г. Челябинска (по состоянию на 2012 г.) в различных типах домов

 

Информация  из анализа рынка коммерческой недвижимости в новостройках г. Челябинска (25.02.2012)

 

 

 

 

Распределение предложения по районам г. Челябинска

Стоимость кв.м. в разрезе районов г. Челябинска

Стоимость кв.м. в разрезе районов г. Челябинска и типа дома

 

4. Анализ загородной недвижимости г. Челябинска (по состоянию на 2011 г.)

 

Информация  из анализа рынка организованных коттеджных поселков г. Челябинска (25.06.2011)

Распределение предложения относительно класса коттеджных поселков

Распределение предложения относительно направления  от г. Челябинска

 

 

 

 

Распределение предложения относительно удаленности  от г. Челябинска

 

5. Итоговый анализ рынка недвижимости г. Челябинска и Челябинской области за 2011 год и прогноз на 2012 год

 

В рамках реализации областной целевой программы  «Доступное и комфортное жильё - гражданам  России» на Южном Урале в 2011 году введено в эксплуатацию более  одного миллиона 315,8 тысячи квадратных метров жилья или по 0,378 квадратного метра на одного человека. Успешно выполнили план по вводу жилья Челябинский (752,3 тысячи квадратных метров), Магнитогорский (101,7 тысячи), Копейский (62 тысячи), Миасский (48,7 тысячи) городские округа, Сосновский (87,1 тысячи) муниципальные районы. Из общего объёма введённого в эксплуатацию жилья в 2011 году, доля индивидуального строительства составила 30,7 % или 403,55 тысячи квадратных метров, доля многоквартирного строительства - 69,3% или 913,25 тысячи квадратных метров.

В 2012 году на условиях аукционов в муниципальных образованиях Челябинской области планируется  предоставить земельные участки  под жилищное строительство общей площадью 338 гектаров.

За год в  регионе должно быть введено в эксплуатацию более полутора миллионов квадратных метров жилья, в том числе 750 тысяч квадратных метров индивидуального жилья. Планируется снести не менее 90 тысяч квадратных метров жилья, признанного непригодным для проживания, в том числе 41,89 тысячи квадратных метров в рамках реализации областных адресных программ переселения.[14]