Изучение инфраструктуры рынка недвижимости

Методологический  подход рассматривает инфраструктуру рынка недвижимости как набор  механизмов, поддерживающих в качестве экономической системы базовые  рыночные принципы функционирования процессов создания и потребления полезных свойств объектов недвижимости и обеспечивающих эффективные решения отведенного ей круга задач. Основными задачами при этом являются:

1. Создание системы мониторинга и исследования процессов функционирования рынка недвижимости, выявление путей, способов и средств реформирования и развития рынка (осуществляют исследовательские подразделения саморегулируемых общественных объединений при участии профессионалов-практиков, а также коммерческие исследовательские организации рынка недвижимости).
2. Создание специализированных государственных саморегулируемых общественных и коммерческих институтов управления развитием рынка недвижимости:

• органа координации усилий государственных учреждений и ведомств, цели которых направлены на развитие рынка недвижимости;

• специализированных структурных подразделений органов государственной власти и местного самоуправления, ориентированных на реформирование, регулирование и контроль рынка недвижимости, защиту собственника на рынке недвижимости от противоправных действий;
• саморегулируемых общественных организаций, профессиональных и потребительских союзов рынка недвижимости;
• образовательных учреждений и информационных центров рынка недвижимости;
• некоммерческих и коммерческих организаций – исследователей и инициаторов реформирования отдельных сегментов рынка недвижимости.

Ограниченность  этого подхода состоит в том, что макромоделирование, свойственное методологическому подходу, не позволяет  в должной мере отследить глубокие закономерности осуществления конкретных процессов создания, управления и оборота объектов недвижимости.

С точки зрения социального подхода инфраструктура рынка недвижимости – это набор  механизмов для эффективного решения  социальных задач по созданию и потреблению  полезных свойств объектов недвижимости. Основные задачи:

1. развитие законодательной и нормативной базы рынка недвижимости;
2. создание системы общественного контроля за соблюдением правовых и этических норм всеми участниками рынка недвижимости, защитой их прав и интересов.

Ограниченность  социального подхода заключается  в том, что нацеленность на интересы населения может привести к экономической  несостоятельности выработанных рекомендаций и нанести вред самому населению. Так, система дотирования эксплуатации жилья для всех категорий проживающих приводит к катастрофическому состоянию инженерной инфраструктуры городов и жилых объектов недвижимости. Декларирование жилищных льгот очередникам без формирования источников финансирования создает социальную напряженность.

Только комплексный подход к формированию инфраструктуры рынка недвижимости может синхронизировать процессы его функционирования и обеспечить их наивысшую эффективность. В основе комплексного подхода лежит рассмотрение инженерной, транзакционной, рыночной и социальной составляющих инфраструктуры рынка недвижимости как элементов единой, целостной системы институтов рынка недвижимости.[3]

2. Основные компоненты инфраструктуры рынка недвижимости

Можно выделить следующие основные компоненты ИРН:

• правовое обеспечение рынка недвижимости в форме соответствующих законов и иных нормативных правовых актов различного уровня (общенационального, регионального, местного);
• учет недвижимости и регистрация прав на нее;
• градорегулирование - установление правового режима использования недвижимости, формирование земельных участков, создание новых объектов недвижимости путем строительства, реконструкции;
• оценка и налогообложение недвижимости;
• установление стандартов деятельности на рынке недвижимости и стандартов объектов недвижимости, контроль за соблюдением стандартов;
• информационное обеспечение, подготовка и реализация предложений по совершенствованию функционирования рынка недвижимости;
• обучение профессиональной деятельности на рынке недвижимости.

Каждый из компонентов  имеет отдельные составляющие.[1] Например, компонент «оценка и налогообложение» включает:

1. подготовку и утверждение единых методик массовой оценки для целей налогообложения,
2. производство оценки,
3. утверждение выполненной оценки,
4. сбор налогов и т.д.

Кроме того, каждый компонент ИРН находится в ведении одного или нескольких субъектов рынка недвижимости.

Рациональная  организация ИРН должна быть в  первую очередь основана на разделении функций: с одной стороны, функции, которые могут выполняться только и исключительно государством в  лице федеральных ведомств, законодательных органов государственной власти, представителей исполнительной и законодательной власти органов местного самоуправления, с другой - функции, которые не могут и не должны причисляться к государственным, а должны выполняться частными лицами в условиях справедливой конкуренции.

Очевидно, что  к числу государственных или  муниципальных следует отнести  следующие функции по инфраструктурному  обеспечению рынка недвижимости:

• подготовка и принятие законов, иных нормативных правовых актов, а также контроль за их применением;
• государственная регистрация прав на недвижимость, а также ее учет в целях регистрации прав;
• планирование развития территорий (в форме, например, подготовки и утверждения генеральных планов городов), установление назначения недвижимости посредством нормативных актов правового зонирования территорий - правил землепользования и застройки;
• подготовка и введение унифицированных методик проведения массовой оценки недвижимости для целей налогообложения, сбор налогов и иных платежей за использование недвижимости.[2]

Гораздо сложнее  разделить функции государственные  и муниципальные, то есть те, которые  должны выполняться на местном уровне. Как показывает мировой опыт, для распределения полномочий не существует единого, подходящего для всех стран сценария, и в каждом конкретном случае сложившаяся схема распределения полномочий между центральной властью и местным самоуправлением есть итог исторической эволюции и борьбы интересов различных уровней власти за право регулирования рынка недвижимости.

Более очевидно, что к числу государственных  или муниципальных не должны относиться такие функции по инфраструктурному  обеспечению рынка недвижимости, как:

• подготовка документов для учета объектов недвижимости в форме планов земельных участков, технических паспортов зданий, строений, сооружений;
• проведение массовой оценки недвижимости для целей налогообложения с использованием унифицированных методик, утвержденных государственными органами.

Смешение государственных  и негосударственных функций приводит к нерациональной организации инфраструктуры рынка недвижимости и сдерживает его развитие. В частности, возникает монополизм, который блокирует возможности развития честной конкуренции и приводит к возрастанию стоимости различного рода услуг, оказываемых участникам рынка. Все это сдерживает масштабы и скорость оборота недвижимости, снижает эффективность экономики в целом.[6]

1.3 Связь между инфраструктурным обеспечением и эффективностью рынка недвижимости. Проблемные вопросы организации инфраструктуры рынка недвижимости

Важность инфраструктуры для эффективного развития и функционирования рынка недвижимости доказана практикой. В случае ее рациональной организации рынок получает дополнительные импульсы для развития.[8]

Во-первых, происходит снижение транзакционных издержек при сделках с недвижимостью, что увеличивает скорость оборота объектов недвижимости и капитала и приводит к росту эффективности экономики в целом.

Во-вторых, создаются  понятные правила игры для всех участников рынка,

которые получают правовые гарантии и могут рассчитывать на снижение рисков в своей деятельности.

В-третьих, снимаются  избыточные административные барьеры, блокируется процесс «самопроизвольного»  разрастания бюрократического аппарата.

В-четвертых, обеспечивается свободный доступ на рынок недвижимости всем его участникам, включая тех, кто только начинает деятельность на этом рынке, предотвращается монополизм и создаются условия для конкуренции, что в целом способствует росту экономического благосостояния общества.

И, наоборот, при  отсутствии некоторых компонентов инфраструктуры или при их нерациональной организации снижаются темпы экономического развития, замедляется приток инвестиций в сферу земли и недвижимости.

Одной из проблем  формирующегося в России рынка недвижимости все чаще называют монополию местных администраций на доступ к земле и ее оборот.

Чтобы обеспечить доступ к земле для строительства, надо производить инициативные действия по формированию земельных участков в качестве объектов недвижимости (объектов оборота), которые передаются частным застройщикам из государственной, муниципальной собственности в частную собственность или долгосрочную аренду.[10] Формирование земельных участков означает производство двух видов действий по установлению:

1) разрешенного использования недвижимости посредством градостроительных регламентов, содержащихся в нормативных правовых актах о зонировании — правилах землепользования и застройки, утверждаемых органами местного самоуправления;

2) границ земельных  участков, которые определяются градостроительной документацией о застройке (проектами планировки, проектами межевания или проектами застройки).

Законодательство  допускает возможность производства действий по формированию земельных  участков в указанном инициативном порядке.

Однако одновременно с этим Земельный кодекс Российской Федерации допускает возможность не производить такого рода инициативные действия. Для этого имеется процедура так называемого предварительного согласования мест размещения объектов строительства. Следуя этой процедуре, соответствующие органы могут нечего не делать, а просто ждать, когда к ним придет заявитель и запросит земельный участок. Решение будет приниматься индивидуально. Для его принятия не требуется ни устанавливать градостроительные регламенты, ни разрабатывать градостроительную документацию.[1]

Ожидание заявителя (который может не прийти вовсе) равнозначно  бездействию. Земельный кодекс не побуждает  к действию и не наказывает за бездействие.

Очевидно, что  бездействие государства и муниципалитетов в части формирования и предоставления земельных участков как объектов оборота закрывает доступ к земле потенциальным застройщикам, удорожает строительство. По некоторым оценкам, оплата услуг чиновников может достигать 30% от стоимости строительства. Для решения проблемы представляется целесообразным ввести в законодательство нормы, обязывающие органы власти выполнять инициативные действия по формированию земельных участков как объектов недвижимости и оборота для предоставления их частным застройщикам. В качестве примера можно привести ситуацию с введением правового зонирования в городах США.

Вышедший в 1924 году модельный закон, связанный  с зонированием, был составлен  таким образом, что уже через  восемь лет порядка 90% американских городов приняли местный нормативно-правовой акт, касающийся регламентации правил землепользования и застройки. В России процесс идет гораздо медленнее. Если первые законодательные основы для введения правового зонирования появились на федеральном уровне уже семь лет назад, то принятые документы такого рода на местном уровне можно пересчитать по пальцам. Другой важный фактор, препятствующий рациональной организации инфраструктуры рынка недвижимости, — смешение государственных функций с негосударственными. Выше уже было показано, что достаточно четко можно определить, какие компоненты ИРН следует относить к исключительно государственным (муниципальным), а какие нет.

Существующий  порядок распределения функций  между различными органами и организациями, причастными к формированию, учету и оценке объектов недвижимого имущества, представлен в нижеследующей таблице.